深圳商业众生相：豪宅区商圈“有点冷”

（原标题：深圳商业众生相：豪宅区商圈“有点冷”）

吴家明/摄 官兵/制图

一场关于购物的“狂欢”刚刚落幕，天猫、京东等网络平台的“双11”交易额都再创新高。

正当所有人的目光都投向互联网“双11”的时候，实体零售商业似乎又被人遗忘。

在深圳，实体商业的分布主要以各个“商圈”为主，比较有名的包括东门商圈、华强北商圈等。在互联网电商冲击下，有多少商圈能够存活？当然，深圳的各大商圈有冷有热。这时，不妨将目光投向一个新兴商圈——豪宅区商圈。

豪宅底层商铺人气低

“这里的高档小区都入住好几年了，但底下的商铺却开了关、关了开，现在基本都关门了。”家住深圳湾三湘海尚小区的冯先生告诉证券时报记者，“除了一家卖车的店，已没剩下几家店在经营了。”

记者在深圳湾三湘海尚小区周边调查时发现，这条原本以“深圳湾1街”为名打造的商业街，其实是三湘海尚小区的底层商铺。已经有点发黄的广告牌写着“为后海金融总部配套一座商务街区”，可见当时市场对这条商业大街的期望。不过，记者沿东滨路转入中心路发现，三湘海尚小区的底层商铺绝大部分已经关门，一些店铺被围挡了起来，仍在经营的店铺多数以养生美容、教育机构等类型为主，而商铺招租的广告异常显眼。

在三湘海尚附近的曦湾华府、恒裕滨城等高档小区，同样有许多临街商铺空置。曾有媒体报道，2011年曦湾华府端头转角处一间仅35平方米的商铺曾经以每平方米48万元的单价售出，创下了当时深圳西部的“铺王”纪录。而这附近的三湘海尚、曦湾华府、吉祥龙、卓越维港等小区目前的二手房均价普遍在每平方米13万元以上，是深圳豪宅分布最为密集的区域。

“这边虽然临近后海总部基地，但小区的底商人气很低，购物多数会去附近的宝能太古城和海岸城。”房屋中介陈经理告诉记者，“这种现象已经持续多年，这边的商业人气一直起不来，所以我们一般都只做住宅买卖，很少有工商铺的买卖。深圳底商店铺比较惨的就是深圳湾豪宅商业圈了。”

豪宅区的商铺人气低，这种现象不仅发生在深圳湾。此前，位于福田CBD的深圳君尚百货中心店传来结束营业的消息。而有媒体报道，在深圳传统的豪宅区香蜜湖，经营多年的东海城市广场也传出要改造，记者在现场也发现一些空置的铺位。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，实际上目前一些商业项目确实是有过剩的现象，但住宅小区底商不属于去库存难的项目，所以政府也需要积极关注，适当进行业态改造，这样底商的发展才会有转机。

大型商圈冷热不均

不过，大型商圈与住宅底商及小型商业存在本质的区别，大型商圈主要以购物中心为主。

目前，深圳的购物中心往往是作为一种商业配套出现在城市综合体。对于开发商来说，办公楼加购物中心的模式是物业租售最合理的方案，而住宅的价格也会因为购物中心的存在而得到助推。不过，深圳的购物中心也是冷热不均。就在华强北片区，世纪汇购物中心和紧邻的华强北九方购物中心的经营情况就一直是“冰火两重天”。

不过，深圳一些商圈依旧在互联网电商的夹击下取得不错的战绩。在“双11”之前，深圳传统的商圈东门刚经历了一场“商战”，这已经成为东门商圈多年来的大型年底促销活动。虽然在互联网的冲击下，东门商战也在“苦苦挣扎”，但在各路商家积极转型和大力促销下，今年的情况似乎有所好转。据各大商家的不完全统计，仅在10月27日，就有超过百万市民涌入东门商圈。太阳百货公布的数据显示，在其店庆期间的销售总额破1.5亿元，同比增长55%。

第一太平戴维斯预计，到今年年末，深圳购物中心新增供应量将达到140.8万平方米。市场供应从发展初期2002年的7.18万平方米增长至2018年上半年的638.2万平方米。美联物业全国研究中心表示，整体来看在住宅市场受政策影响较大的时期，不限购不限贷的商业地产市场逐渐趋热，今年10月一、二手商铺成交均有小幅上涨，并有望在一段时间内保持不错的成交态势。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，需求决定价值，热门商圈依然受到广泛关注，会保持租售两旺的态势；豪宅片区人流量偏小，商业需求整体不大，短期内并不会有明显起色。

“深圳的购物中心都差不多，就是超市+餐饮+品牌店+电影院，最多就是有没有网红店的差别，逛哪里都一样。”市民陈小姐的话代表了不少人的心声，也道出了大肆扩张的深圳大型购物中心面临的一个共同考验——同质化问题。