“一股清流” 从发债看滨江潜行

（原标题：“一股清流”，从发债看滨江潜行）

利用工具的力量融到钱，这是目下地产公司的重要事情。

11月12日，杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团”）发布公告称，公司2018年度第二期短期融资券完成发行，实际发行总额9亿元，发行利率为5.9%，有效期为1年。

公告显示，本期短期融资券合规申购家数为15家，有效申购家数为7家，合规申购金额为22.8亿元，有效申购金额为9.1亿元，最高申购价位为6.8%，最低申购价位为5.8%。

今年3月，滨江集团拟申请注册规模不超过人民币65亿元的短期融资券，该短期融资券采取分批注册方式进行。9月18日，滨江集团35亿元短期融资券获交易商协会接受注册，注册额度自通知书落款之日起2年内有效，在注册有效期内可分期发行短期融资券。10月29日，滨江集团2018年度第一期短期融资券完成发行，实际发行总额为9亿元，发行利率为6.19%。

对于房地产公司流行的跟投融资机制，滨江集团董事长戚金兴今年透露说，对于企业治理在1996年他请教过吴敬琏，后者说世界上没有一种模式能确保企业一定成功，但成功的企业一定有好的模式。“跟投机制过去五年为什么做得好?因为谁跟投谁赚钱，但是杠杆还是存在风险的。滨江依托的是什么?尊重!员工和团队能够得到尊重，其次是激发潜力，但是我们的激励措施不是跟投。” 其冷静、理性、稳健的经营风格未见改变。

只要是房企都在拼命发债

数据显示，2018年1月份-10月份，房企信用债发行规模已超4200亿元，超过去年全年。10月，房企已累计公布了超过200亿元人民币的发债计划。与此同时，房企融资成本则开始持续上升，据同策研究院总监张宏伟透露，目前中小型房企的平均融资成本已高达12%至15%，而大型房企的融资成本基本在8%至10%之间。

以地产界今年利润王恒大为例。10月31日，中国恒大发布公告称，拟在境外发行三笔不同金额及利率的美元优先票据。三笔美元优先票据分别为2020年到期的5.6亿美元优先票据，年利率11%；2022年到期的6.45亿美元优先票据，年利率13%；以及2023年到期的5.9亿美元优先票据，年利率13.75%。合计发行金额为18亿美元。

10月22日，绿地在2015年公司债券（第一期）品种二进行回售登记时，将债券票面利率由3.8%上调至6.8%，时间为2年。

同一天，阳光城披露2018年公开发行债券(第一期)结果，11亿元公司债券面利率为7.5%。

10月24日，新城控股发布公告称，将于近期公开发行2018年公司债券（第一期），规模达21.6亿元。票面利率询价区间为6.5%-7.8%。

10月26日，碧桂园全资子公司发行的债券规模为30亿元，最终票面利率为6.8%。

11月8日，泛海控股发布公告称，将2015年公司债后两年票面利率上调2.15％至7.5％，也就是在债券存续期的第3年末，发行人选择上调本期债券票面利率，前3年票面利率为5.35％。

而中海地产、中粮地产背靠央企，融资利率则低了不少。

10月22日，中海地产成功发行2018年第一期公司债券，发行规模为35亿元，票面利率为4%。

11月1日，中粮地产发行2018年度第三期中期票据，总额12亿元，票面利率为4.45%。

不低估也不高估自己

“行业里，有少将、中将还有大将。滨江目前充其量不过是个少将，想做大将军，还得一步一步来，少将不能直接越级到大将。”2008年时，戚金兴这样说规模。

戚金兴认为，战略不一定需要定得很高，但一定要适合企业本身，正确评估自己的能力非常重要，“低估自己，错失机会；高估自己，全盘崩溃。”

10年之后，虽然在杭州之外，关注滨江集团的人并不算多，比起拼规模的同行，其更安逸于在杭州打造产品，坚持公司一以贯之的经营风格：冷静、理性、稳健。但是，这家重仓于杭州的地产公司的销售额并不差。

10月27日，滨江集团发布2018年三季度业绩报告。报告显示，前三季度，滨江集团实现营业收入122亿元，同比增长88.4%。此外，根据克而瑞数据，前三季度，滨江集团实现销售额650.7亿元，同比增长98%。去年全年，滨江集团销售金额为615亿元。克而瑞2018年1-9月中国房地产企业销售排行榜显示，滨江集团名列第31位，较2017年同期上升9个位次。

另一方面，在包括万科、保利、碧桂园、恒大等30家典型房地产上市房企中，滨江集团是净负债水平最低的公司。

数据显示，滨江集团总资产较上年度末增长39.9%至842.8亿元；总负债670亿元；归属上市公司股东净资产同比增长3%至147.1亿元。期末，资产负债率为79.5%，扣除预收账款后公司资产负债率为46.6%，债率水平明显低于行业龙头企业。

不止如此，国内四大评级机构的联合征信还授予了滨江集团“AA+”的评级。信用级别能达到“AA+”及以上的国内企业只有1000多家，主要以政府融资平台公司和国有企业为主。这也使得滨江集团能开拓更多低成本融资途径。

某国际五大行评估部董事曾表示，在中国开始正式发行人民币RETIs后，发行主体的信用评级，将是决定公司有没有办法把旗下优质的经营性物业，通过市场迅速变现，获得更多资金的一个重要因素。

值得注意的是，作为杭州本土房企，滨江集团仍在积极布局杭州土地市场。2018年半年报显示，其95.5亿元的营业收入中，仅杭州一个城市就贡献了85.2亿元，在总营业收入中占比达到89%。

克而瑞数据显示，2018年1-9月，滨江集团新增货值716.2亿元，位列中国房地产企业新增货值TOP100第30位。去年全年，滨江集团在杭州拿下9个项目，今年上半年，滨江集团再在杭州新增项目8个。市场一致的看法是，随着杭州正逐渐兑现互联网经济以及亚运会的利好，滨江集团的土地储备价值也将逐渐放大。

一个企业及其基因，往往都带着创始人的精神魅力。对于房地产市场的变化和应对，戚金兴信奉要积极。“要保持清醒的头脑，做人、做事、做产品，都要冷静、理性、稳健。产品上，人性化的做加法，虚荣心的做减法。企业经营上，不求项目求企业，不求现在求长远。企业一定要有好的心态，才会有好的回报。”

2018年，戚金兴给滨江房产的目标是跨过千亿，他的账是这么算：中心城市杭州今年计划销售300亿元，5个重点城市上海、深圳、温州、湖州和义乌各销售60亿元，10个富裕县市各销售30亿元。

从经济目标上，企业一旦跨出舒适区，原有的内部均衡都会出现一些突破，低调潜行的戚金兴和滨江房产，带给地产行业的会是一个新惊喜么？这是一个需要继续观察的问题。