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“一股清流” 从发债看滨江潜行

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(原标题:“一股清流”,从发债看滨江潜行)

“一股清流” 从发债看滨江潜行

利用工具的力量融到钱,这是目下地产公司的重要事情。

11月12日,杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”)发布公告称,公司2018年度第二期短期融资券完成发行,实际发行总额9亿元,发行利率为5.9%,有效期为1年。

公告显示,本期短期融资券合规申购家数为15家,有效申购家数为7家,合规申购金额为22.8亿元,有效申购金额为9.1亿元,最高申购价位为6.8%,最低申购价位为5.8%。

今年3月,滨江集团拟申请注册规模不超过人民币65亿元的短期融资券,该短期融资券采取分批注册方式进行。9月18日,滨江集团35亿元短期融资券获交易商协会接受注册,注册额度自通知书落款之日起2年内有效,在注册有效期内可分期发行短期融资券。10月29日,滨江集团2018年度第一期短期融资券完成发行,实际发行总额为9亿元,发行利率为6.19%。

对于房地产公司流行的跟投融资机制,滨江集团董事长戚金兴今年透露说,对于企业治理在1996年他请教过吴敬琏,后者说世界上没有一种模式能确保企业一定成功,但成功的企业一定有好的模式。“跟投机制过去五年为什么做得好?因为谁跟投谁赚钱,但是杠杆还是存在风险的。滨江依托的是什么?尊重!员工和团队能够得到尊重,其次是激发潜力,但是我们的激励措施不是跟投。” 其冷静、理性、稳健的经营风格未见改变。

“一股清流” 从发债看滨江潜行

只要是房企都在拼命发债

数据显示,2018年1月份-10月份,房企信用债发行规模已超4200亿元,超过去年全年。10月,房企已累计公布了超过200亿元人民币的发债计划。与此同时,房企融资成本则开始持续上升,据同策研究院总监张宏伟透露,目前中小型房企的平均融资成本已高达12%至15%,而大型房企的融资成本基本在8%至10%之间。

以地产界今年利润王恒大为例。10月31日,中国恒大发布公告称,拟在境外发行三笔不同金额及利率的美元优先票据。三笔美元优先票据分别为2020年到期的5.6亿美元优先票据,年利率11%;2022年到期的6.45亿美元优先票据,年利率13%;以及2023年到期的5.9亿美元优先票据,年利率13.75%。合计发行金额为18亿美元。

10月22日,绿地在2015年公司债券(第一期)品种二进行回售登记时,将债券票面利率由3.8%上调至6.8%,时间为2年。

同一天,阳光城披露2018年公开发行债券(第一期)结果,11亿元公司债券面利率为7.5%。

10月24日,新城控股发布公告称,将于近期公开发行2018年公司债券(第一期),规模达21.6亿元。票面利率询价区间为6.5%-7.8%。

10月26日,碧桂园全资子公司发行的债券规模为30亿元,最终票面利率为6.8%。

11月8日,泛海控股发布公告称,将2015年公司债后两年票面利率上调2.15%至7.5%,也就是在债券存续期的第3年末,发行人选择上调本期债券票面利率,前3年票面利率为5.35%。

而中海地产、中粮地产背靠央企,融资利率则低了不少。

10月22日,中海地产成功发行2018年第一期公司债券,发行规模为35亿元,票面利率为4%。

11月1日,中粮地产发行2018年度第三期中期票据,总额12亿元,票面利率为4.45%。

不低估也不高估自己

“行业里,有少将、中将还有大将。滨江目前充其量不过是个少将,想做大将军,还得一步一步来,少将不能直接越级到大将。”2008年时,戚金兴这样说规模。

戚金兴认为,战略不一定需要定得很高,但一定要适合企业本身,正确评估自己的能力非常重要,“低估自己,错失机会;高估自己,全盘崩溃。”

10年之后,虽然在杭州之外,关注滨江集团的人并不算多,比起拼规模的同行,其更安逸于在杭州打造产品,坚持公司一以贯之的经营风格:冷静、理性、稳健。但是,这家重仓于杭州的地产公司的销售额并不差。

10月27日,滨江集团发布2018年三季度业绩报告。报告显示,前三季度,滨江集团实现营业收入122亿元,同比增长88.4%。此外,根据克而瑞数据,前三季度,滨江集团实现销售额650.7亿元,同比增长98%。去年全年,滨江集团销售金额为615亿元。克而瑞2018年1-9月中国房地产企业销售排行榜显示,滨江集团名列第31位,较2017年同期上升9个位次。

另一方面,在包括万科、保利、碧桂园、恒大等30家典型房地产上市房企中,滨江集团是净负债水平最低的公司。

数据显示,滨江集团总资产较上年度末增长39.9%至842.8亿元;总负债670亿元;归属上市公司股东净资产同比增长3%至147.1亿元。期末,资产负债率为79.5%,扣除预收账款后公司资产负债率为46.6%,债率水平明显低于行业龙头企业。

“一股清流” 从发债看滨江潜行

不止如此,国内四大评级机构的联合征信还授予了滨江集团“AA+”的评级。信用级别能达到“AA+”及以上的国内企业只有1000多家,主要以政府融资平台公司和国有企业为主。这也使得滨江集团能开拓更多低成本融资途径。

某国际五大行评估部董事曾表示,在中国开始正式发行人民币RETIs后,发行主体的信用评级,将是决定公司有没有办法把旗下优质的经营性物业,通过市场迅速变现,获得更多资金的一个重要因素。

值得注意的是,作为杭州本土房企,滨江集团仍在积极布局杭州土地市场。2018年半年报显示,其95.5亿元的营业收入中,仅杭州一个城市就贡献了85.2亿元,在总营业收入中占比达到89%。

克而瑞数据显示,2018年1-9月,滨江集团新增货值716.2亿元,位列中国房地产企业新增货值TOP100第30位。去年全年,滨江集团在杭州拿下9个项目,今年上半年,滨江集团再在杭州新增项目8个。市场一致的看法是,随着杭州正逐渐兑现互联网经济以及亚运会的利好,滨江集团的土地储备价值也将逐渐放大。

一个企业及其基因,往往都带着创始人的精神魅力。对于房地产市场的变化和应对,戚金兴信奉要积极。“要保持清醒的头脑,做人、做事、做产品,都要冷静、理性、稳健。产品上,人性化的做加法,虚荣心的做减法。企业经营上,不求项目求企业,不求现在求长远。企业一定要有好的心态,才会有好的回报。”

2018年,戚金兴给滨江房产的目标是跨过千亿,他的账是这么算:中心城市杭州今年计划销售300亿元,5个重点城市上海、深圳、温州、湖州和义乌各销售60亿元,10个富裕县市各销售30亿元。

从经济目标上,企业一旦跨出舒适区,原有的内部均衡都会出现一些突破,低调潜行的戚金兴和滨江房产,带给地产行业的会是一个新惊喜么?这是一个需要继续观察的问题。

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