刘世锦：房地产市场可持续性差 未来会有回落

（原标题：刘世锦：房地产市场可持续性差，未来会有回落）

近期经济的复杂性是10多年以来没有发生过的，市场上一些人感觉到迷茫和焦虑，在这个时候我们要怎么办呢？在我看来，越是这个时候，越需要从长远看问题。

“以后，房地产行业的投资增长速度会是低速的，甚至零增长或负增长，这个变化是符合规律的。”全国政协经济委员会副主任、央行货币政策委员会委员刘世锦表示，但即便如此，它的量也是会非常大的。

11月6日，在中国民生银行举办的“以初心 善待未来”2018中国不动产金融年会上，刘世锦做了《宏观经济走势与稳杠杆、稳预期》主题演讲，并发表了他对于房地产行业发展的相关观点。

全国政协经济委员会副主任、央行货币政策委员会委员刘世锦

在会上，他说，近期经济的复杂性是10多年以来没有发生过的，市场上一些人感觉到迷茫和焦虑，在这个时候我们要怎么办呢？在我看来，越是这个时候，越需要从长远看问题。

“经过30多年的高速增长后，从2010年一季度开始经济就已经进入减速轨道，当时我就提出中国经济将要下一个大台阶，由高速增长向中速增长的判断，那时没多少人关注，但事实已经显现。”

为什么会有这个判断，主要有以下几点：

一是我们的高增长是由高投资带动的，但现在出口、基础设施、房地产“三只靴子”已落地，在工业化和城镇化发展过程中，基建和房地产的历史需求峰值已相应出现，接下来是从峰值逐步回落。

二是产能过剩下的供给侧改革。去产能取得了一定进展，PPI和工业企业利润由负转正，供给侧也基本触底。

在这种情况下，房地产行业会发生什么样的变化？

他表示，2018年至今，房地产市场的发展还是不错的，名义增长了9%，比预期要好，但可持续性比较差，未来还会有一定程度的回落。

实际上，房地产的历史需求峰值在2012已经出现，呈现出了整体向下走的态势。2016年一季度，一线城市房价又上升了，当时市场比较乐观，但我们预计趋势不会改变，到2017下半年，按固定资本投资口径计算的房地产投资已经出现了负增长。以后房地产增长的常态就是低速增长，甚至可能出现零增长或负增长，这些变化是符合规律的。

同时，以土地谋求发展的模式也将不可持续。为什么会出有这样的判断，一是房地产历史需求峰值出现，二是实体经济难以承受高房价导致的高成本而出现衰退，三是扩张性货币政策终结，四是房地产泡沫破裂。

在这个过程中，同许多行业一样，房地产行业将进入一个分化重组时期，收入与利润会向优势企业集中，部分企业困难加大，可能被重组或出局。行业进入高质量发展期，这个过程中房地产服务业机会巨大，将会进入高速增长通道。

随着房地产、基建的下行，今后两年中速增长平台的重心将有所下移，经济增长会在6.2%就能够实现两个翻番目标，此后增长速度可能会调整到5%-6%之间，或5%左右。在这种背景下，适当地降低增长预期才有利于稳增长，要有以往的速度指标就决定其他指标，转变为由质量指标决定速度指标，加快形成支撑高质量发展的运行机制和政策体系。