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以史为鉴:梦回1997香港人的住房问题

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房屋和土地的供应问题,是香港特区政府最头疼的问题。

(原标题:香港传真 | 梦回1997 港人的住房问题)

从香港金钟地铁站A出口出来,横过人行天桥,香港政府总部、行政长官办公室以及立法会综合大楼都在此处。

与仅一站之隔的中环熙熙攘攘的人流相比,这里显得安静、悠闲,人们三三两两的坐在添马公园的草坪上,欣赏着维多利亚港的海景。

不过在立法会综合大楼内,各种会议持续在举行,因为香港依然面对着良好管治、房屋与土地、多元经济、培育人才、改善民生、宜居城市及与青年同行等多个领域的问题,尤其是土地和房屋供应短缺的问题。

11月5日下午,立法会举行房屋事务委员会会议,今次会议分了两个主要议题,一个是屯门社区健康中心暨安老院舍项目工程计划,另一个是政府协助市民置业安居的措施。

对比起屯门项目如何搭建配套设施、是否考虑提供更多地积比以更好的利用资源,第二个关乎香港人置业的议题,引起立法会议员激烈的讨论。

对于政府提出的完善置业阶梯的计划,现场有议员直接提出动议:要求政府尽快增加公营房屋的供应,在供应量上,追回长远房屋策略落后的进度,并且额外推出土地,增加资助房屋的供应。

动议同时提出,当局还需检视各项资助房屋的售价,销售安排,转售限制以及按揭保证等安排。另外,对香港首次置业的本地居民提供印花税的优惠,令到不同层次的居民,在置业的时候都有所支援。

该动议亦得到大部分议员的同意通过。

值得一提的是,在讨论过程中,提出该动议的其中一位议员便激动的表示,现在房价高企,当年停建居屋是元凶之一。现在想“上车”,每月存1.3万港元都需要长达11年,才能支付200万港元的首期,这是一件非常荒谬的事情。

梦回1997

如果时间回到1997年6月,那时候香港的房价同样站在山峰上。据美联物业楼价走势数据显示,彼时全港平均呎价7767港元,正处于顶峰。

同年10月份,香港推出“八万五”建屋计划及置业贷款计划。从那时候开始,香港房价开始持续下跌,直至2003年。

资料显示,八万五建屋计划是前特首董建华在1997年度香港行政长官施政报告提出的一项政策。提出每年私人楼宇单位、居者有其屋单位和夹心阶层住房计划单位供应不少于八万五千个,希望十年内全港七成的家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间由六年半缩短至三年。

看着楼价持续下跌,2002年11月,当时的房屋及规划地政局局长孙明扬推出的多项房屋政策。其中包括:取消拍地,暂停勾地一年、实时结束居屋计划、实时结束混合发展、私人参建居屋及房协资助自置居所计划、终止出售公屋计划等九项政策,俗称孙九招。

孙九招直接暂停居屋供应等多项措施,确实令到楼价回升,成功救市。但或许孙明扬也没有想到,曾经的明智举措,会成为后来房价高企的肇始。

数据显示,从2003年开始至今,香港楼价持续上升。期间,香港政府推出收紧按揭、多次调高印花税、复建居屋、暂停资本投资者入境计划等多项措施,楼价虽有回调,但始终难挡上升趋势。

居屋的消失,公屋单位供不应求,亦造成香港多项住房问题,如公屋轮候时间大幅延长、楼价及租金急升、劏房的出现。

期间,立法会议员以及市民大众多次提出要求政府重新推出居屋,不过都遭到拒绝。直至2011年,时任香港特首的曾荫权在最后一份施政报告中宣布,复建居屋。

不过对比于当年一年“八万五”的建屋计划来讲,香港政府2018/19-2027/28年度十年期的总房屋供应目标46万个单位显得温和很多。

而实际执行中,仅以资助出售单位为例,香港政府在2018/19至2022/2023年资助出售单位提供约2.63万个,平均每年约5200个,与每年8000个的目标仍有一段距离。

面对持续增长的需求,香港现时推出土地和房屋供应的速度就像立法会议员所讲,需要赶赶进度,并且额外推出土地以增加房屋供应。

最大的挑战

如今,房屋和土地的供应问题,是香港特区政府最头疼的问题。

刚过去的10月份,特首林郑月娥在发布第二份施政报告时表示:“满足市民对住屋的需求,是本届政府面对的最大挑战。”

据立法会房屋委员会资料显示,由于房屋持续供不应求,公共租住房屋的平均轮候时间不断延长,而一般家庭亦难以负担私营房屋的价格。

据政府当局描述,截至2018年6月底,超过15万个家庭和单身长者正轮候公屋,他们的平局轮候时间为5.3年。

同时,2018年8月的整体私人住宅较2017年同期高出16%。在2018年第二季,市民的置业购买力指数(即按揭供款相对住户入息中位数的比率)为74%,高于2017年全年平均水平的67%。

除了轮候公屋时间不断延长之外,高企的房价亦令香港一大部分人即不满足轮候公屋要求,又够不上房价。

面对这种状况,在2017年施政报告概述现届政府的房屋政策中便推出4个元素,包括确立政府在供应房屋方面的角色;建立置业阶梯,为不同收入的家庭重燃置业希望;聚焦供应;善用现有房屋资源,改善市民的居住环境。

在抑制住宅的投机需求方面,香港政府亦在2013年2月推出双倍从价印花税,以及在2016年11月推出新住宅印花税。

除非买家是代表自己行事的香港永久性居民,而且在取得住宅物业时并无拥有任何其他香港住宅物业,否则须就有关的住宅物业交易缴付15%的新住宅印花税。换言之,非香港永久性居民取得住宅物业,除买家印花税9外,亦须缴付新住宅印花税,即合共缴付30%的印花税。

据运输及房屋局局长陈帆称,该需求管理措施已经让非本地或非个人的买家大幅减少,今年只占1.5%的比例,可以令港人有更多机会“上车”。

不过,在11月5日的立法会会议上,有议员直接指出:“现时居屋供应少,好似抽奖。”

据观点地产新媒体了解,在最新一期的居屋供应中,房委会累计收到25.8万份表格,超额认购约57倍,平均58人争一个单位。

可以看出,对于香港人来讲,对于居屋的需求非常强烈。而陈帆早前亦都表示,政府亦将听取社会不同意见,考虑是否调整公私营房屋现时6:4的比例,以增加公营房屋的供应。

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