银行持续捏紧房企“钱根”：13%融资成本常态化

（原标题：银行持续捏紧房企“钱根”：13%融资成本常态化）

2018年以来，“钱紧钱贵”已经是房企的主旋律。

随着境内外融资渠道不断收紧，多项政策出台防范房地产行业的债务风险，银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制。

近日，中国恒大（HK： 03333）拟发行16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态，而这已是该笔公司债于第二次处于中止状态。

而据21世纪经济报道记者不完全统计，仅10月就有雅居乐（HK：03383）、合生创展（HK：00754）、鲁商置业（SC：600223）等房企多项房地产融资计划被中止或终止审查，融资受阻累计数额近300亿。2018年以来房企融资受阻数额则近1000亿。

面对高企的负债率和巨大的资金压力，房企们使出浑身解数以渡难关，但21世纪经济报道记者采访中发现，目前各项融资渠道依然容量有限，房企融资难度未减，资金成本仍在不断攀升。

银行“冷落” 信托独木难支

银信仍是房企融资的主要通道。数据显示，房企融资的最主要渠道银行信贷虽在今年仍保持增量，但延续规模增速放缓的趋势。

央行调查统计司副司长张文红10月中旬披露数据指出，截至2018年9月末，人民币房地产贷款余额37.45万亿元，同比增长20.4%，增速比上年末回落0.5个百分点；前三季度增加额5.21万亿元，占同期各项贷款增量的39.6%，较上年全年占比水平下降1.5个百分点。

11月6日，某国有大行对公业务人士对21世纪经济报道记者表示，受监管和政策导向影响，银行对资金投向房地产仍保持收紧态度，包括部分已经批了或在审批流程中的棚改贷款，都有收紧暂停迹象，目前政策看短期内很难重新放开。

他指出，主要是表外大规模萎缩，回归表内信贷，只看房地产表内贷款增速不低，但整体投向房地产的资金规模确实大幅萎缩。

“而且能够申请到银行贷款的房企标准也在不断提升，最基本满足‘432’的要求，即拥有4证——国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，30%开发商自有资金投入，和二级资质。此外几乎只有排名前50的房企能拿到银行贷款；如果是资金量大的银团贷款就更为苛刻，多以拥有最高评级、财务状况佳的央企为主。”上述人士表示。

相较银行对房企融资的冷落，房地产信托今年的规模却不断上升。中国信托业协会披露二季度末信托公司主要业务数据显示，二季度信托规模连续下滑，但房地产信托规模持续增长。二季度行业管理的信托资产规模为24.27万亿元较一季度下降约5.23%；但信托资金配置到房地产领域的规模约为2.5万亿元，比一季度增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。二季度房地产信托新增规模当年累计为4280.73亿元，占全部新增信托规模的18.31%，比一季度占比提升了3.5个百分点。

但某大型信托公司资深业务人士对21世纪经济报道记者表示，虽然数据上房地产信托规模增速较快，但信托并非房地产非标融资的主要来源，银行的理财资金和代销产品才是房地产融资此前的主要来源，信托主要是通道。

他具体指出，信托的通道业务和主动管理业务募资量占比至少在七比三，目前银行通道业务大量萎缩，规模缩水在50%以上，即使很多信托公司转型做主动管理，发行量也只增加10%左右。加上信托公司主动管理的产品中也有通道业务，仍然有银行代销产品，从今年和各家银行的沟通情况看，银行很少发行房地产信托产品，规模缩量50%左右。综合来看，总融资规模是大大缩水了。

资金成本水涨船高

21世纪经济报道记者采访中发现，银行对优质房企——尤其是央企的贷款利率一直维持在较低水平，在5年以上贷款6.55%的基础利率基础上，即使略有上浮，仍可维持在7%-8％左右，实际优质房企的银行贷款利率多在6%左右。

而受银行对房企贷款收紧影响，房企不得不依赖其他途径融资。以信托为例，多位信托业内人士对21世纪经济报道记者表示，目前房企信托融资平均成本在13%-13.5%，年内上涨逾200个BP。

某信托业人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，今年房企融资压力很大，对资金的渴求度很高。房企的资金来源无非依靠销售回款和融资，融资主要来自贷款、发债和非标融资。信托原来在非标融资中占半壁江山，现在成了绝对主力，其他来源比如P2P、有限合伙私募基金等萎缩的更厉害，几乎绝迹。信托产品价格自然水涨船高。

据介绍，两年期的信托产品年初利率在8%左右，目前已经普遍破10%。

“房企因为负债率多较高，对现金流的要求是刚需，只要能拿到钱，几乎不在意成本。某排名前五的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地产公司的发行成本则更高，基本都在15%左右。”他直言。

面对利率一路猛涨的房地产信托，信托公司多表示还是有较大的发行意愿。只是受限于发行能力和非银金融机构市场流动性，僧多粥少，对房企的要求也不断提高。

前述信托业人士指出，今年以来，信托公司对交易对手筛选标准不断提高，一是排名提高，原来排名前100就可以做，现在排名前50，如果排名靠后可能还会慎重考虑。二是项目所在地更加苛刻，前年去年资产荒的时候三四线城市项目都可以做，现在只做一线城市和二线城市的发达区域。三是抵押率多要求在50%以下，以降低风险。四是项目类型也更加苛刻，住宅优先于处置较慢的商业地产。

“从信托产品今年的整体表现看，相较一些实体企业的频频踩雷，存量房地产信托项目是安全系数较高的产品。但今年房地产‘金九银十’的销售已经显现出房企资金越发紧张的趋势，随着房地产潜在风险的暴露，未来信托公司将继续收紧部分房地产项目。房企融资成本可能面临进一步抬升。”他表示。