实探启德发展区：香港“地王”的前世今生

（原标题：香港启德“地王”的前世今生：为了避免再次陷入土地匮乏困局）

今年上半年，香港楼市还是一派欣荣光景，地价纪录频频刷新，但随着位于香港山顶文辉道的豪宅“地王”流标，香港土地市场顿时凉风阵阵，加之美联储加息后看空香港楼市的声音越来越大，香港的“地王”又将面临哪些考验？香港特区政府又该如何拓展土地资源？我们不妨把目光投向一个“地王”频出的地方：香港启德机场旧址。

香港电影《一念无明》讲述了一对父子挣扎在贫困和漠视的社会边缘的故事。影片里两人生活的房子局促放了一张双层床，儿子侧卧在上铺，父亲站立在床前，狭小的空间摆满了各类生活用具，现实中人们又把这种房子形象地叫做“劏房”或“棺材房”。

土地供应短缺、土地利用率低一直是香港难以治愈的“顽疾”，也是房价高企、房屋供应短缺的最主要原因。今年上半年，香港楼市还是一派欣荣光景，地价纪录频频刷新，“地王”快速迭代。不过，随着位于香港山顶文辉道的豪宅“地王”流标，香港土地市场顿时凉风阵阵。这时，我们不妨把目光投向一个既熟悉又陌生的地方：香港启德机场旧址。这个诞生香港多个“地王”的热土又将面临哪些考验？对于全力增加房屋与土地供应的香港特区政府来说，又该如何拓展土地资源？

曾经的辉煌岁月

对于那些到过旧启德机场的人来说，很可能仅仅见证各式各样的飞机着陆就足以令人难以忘怀。

“小时候经常去牛头角看飞机降落，飞机就像是城市上空飞翔的大鸟，这是旧启德机场曾经的辉煌岁月。”出生在香港的莫华说，“对于那些到过旧启德机场的人来说，很可能仅仅见证各式各样的飞机着陆就足以令人难以忘怀。”

香港启德机场曾是全球最繁忙的国际机场之一，然而极为繁忙的启德机场却坐落于城市中心——九龙半岛南岸、维多利亚港之滨，周围楼房密度高，空间非常狭小。

由于地理环境的局限，使飞机升、降启德机场颇具挑战性，再加上机场附近因山多而经常出现风切变，启德机场因此享有“世界十大危险机场”的“美名”。不过，正是由于上述理由，使得航空公司通常都只会派经验丰富的机师驾驶前往香港的航班，所以启德机场自营运以来绝少发生大事故。“以前最有名的就是启德机场的13/31跑道，急回旋降落很好看。”莫华回忆说。

1998年7月，香港这个曾经繁忙的空港关上了门，所有业务都转移到了西部岛屿赤鱲角上那个更大、更现代的新香港国际机场。启德机场光荣退休，留下的基础建筑在2013年完成改造，更名为启德邮轮码头，也是迄今为止香港最大的码头。

除了启德邮轮码头，旧启德机场以及周边片区的土地资源对寸土寸金的香港来说，自然成为了发展的重要标的。据悉，早在1993年东南九龙发展纲领研究就已出台，计划将启德发展为“城中城”，总面积为580公顷，其中填海面积为300公顷，目的是平衡分布住宅、商业及工业用地，发展新市镇。后几经修改，以“不填海”为原则重新规划，最终于2007年11月通过新修订的《启德分区计划大纲图》，启德发展计划正式启动。规划中的启德发展区集合了CBD（中央商务区）、住宅、体育、旅游各种功能，是西九龙文化区之后政府又一更大型区域发展计划，自然也成为未来香港地产发展升值的一个重心。

各家争抢之地

一年的时间，启德就诞生了两幅“地王”。不过，启德片区土地出让被内地房企拿下的情况才过去不久，最近一段时间以来就只剩下港资房企的身影。

作为香港政府重点投资的新兴区域，启德发展区在起建伊始便受到广泛的关注。证券时报记着在启德发展区调查发现，众多基建项目正在如火如荼进行中，周边已经有多个已开发房地产项目。记者发现，启德片区早前开盘的嘉华嘉汇和保利龙誉均取得良好的销售业绩。当地中介李经理告诉记者，最近位于启德片区的启德1号项目成交的一套实际面积为375呎的单位，售价880万港元，以实际面积计算的呎价达到23467港元。2016年9月，启德1号第一期实际楼面呎价为17331港元。

多位中介告诉记者，嘉华嘉汇和保利龙誉目前在售的单位总价普遍在千万港元以上。目前，启德附近新房平均呎价在2.5万港元左右，景观好些的房源呎价接近3万港元。

对于寸土寸金的香港来说，启德机场就在九龙城区，随着交通、公共设施的完善，启德因此成为了香港炙手可热的“黄金地块”，吸引了诸多开发商竞标夺地。有业内人士表示，启德片区土地资源丰富，未来升值空间大，对于想要打开海外市场、打造旗舰产品的内地房企来说，是一个很好的选择。

公开资料显示，2013年6月，中国海外以45.6亿港元投得两幅属于“港人港地”的启德1H1及1H2用地的发展权，发展为“启德1号”，平均楼面呎价约5100港元。2014年2月，保利以39.23亿港元投得启德1I区3号地皮，平均楼面呎价就已经涨至6530港元。2016年11月，海航以88.37亿港元投得启德1K区3号地皮，平均楼面呎价1.35万港元，刷新当时九龙区地价成交最高纪录。随后，海航接连拿下启德发展区多块地皮，打破自己的纪录成为当时的新“地王”。不过，海航随后又先后将手上的多宗启德地块出让。

值得注意的是，启德片区土地出让被内地房企拿下的情况才过去不久，最近一段时间以来就只剩下了港资房企的身影。今年5月，新鸿基地产夺得九龙启德第1F区1号地盘的新九龙内地段第6568号用地，成为继南丰、恒基兆业、九龙仓之后最新加入启德片区的港资发展商。记者查阅到的公告显示，新鸿基地产全资附属公司崇启收到香港地政总署的信件，以土地金额251.61亿港元投标购入位于启德的一宗土地，允许用途为非工业用地，这块地更刷新香港多项卖地纪录，成为全港最贵的“新地王”，风头一时无两。业内人士普遍预计，该地上市后的住宅呎价有望突破3.1万港元。

值得注意的是，就在2017年南丰以246亿港元拿下九龙启德商业地，成为当时香港的“地王”后，仅一年的时间，启德就诞生了两幅“地王”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，启德板块属于有较大开发空间的位置，开发商看重此类地块也符合预期。

就在9月底，香港特别行政区政府发展局局长黄伟纶曾就“2018年10月至12月卖地计划”作说明时宣布，政府会以招标方式出售4幅住宅用地，其中，大屿山及大埔各有一幅，另外两幅位于启德。有市场人士认为，其中最瞩目地块是位于曾经的启德机场跑道上的九龙启德第4C区3号地块，该地块可享全海景，预计每呎楼面地价约2万港元，地块总值高达130亿港元。另一幅启德住宅地同样位于曾经的跑道上，面向市区的方向，该地块每呎楼面地价约1.8万港元，总值约96.4亿港元。

可以预见的是，届时相关地块或将再度引起各路开发商争夺，启德旧机场摇身一变成为了炙手可热的“黄金地块”。不过，即使是“黄金”，也要面对香港楼市的考验，开发商届时会如何选择？一旦香港楼市走进下行通道，对于在香港高价拿地的房企来说，他们会被套牢吗？

楼市的考验首先来自房价的走势。就在上述卖地计划公布之时，香港金融管理局宣布，基本利率根据预设公式上调25个基点至2.50%，上调基本利率的举措是因应美联储调高联邦基金利率的目标区间25个基点做出的。过去10年，受益于港币与美元挂钩、市场高度开放、经济表现良好，香港成为全球最为火爆的房地产市场之一。不过，美联物业公布的香港房价走势图显示，今年9月以实用面积计算的平均呎价为13561港元，环比下跌1%，终止了连涨势头。投资银行里昂证券更是早在8月底的研报中就已指出，经历了多年上涨后，随着市场人气急剧下降，香港房价将下跌。

如何拓展土地资源？

一边是遇冷的“地王”，另一边，香港特区政府正尽全力增加房屋与土地供应。

楼市的考验还包括“地王”的遇冷。就在10月中旬，香港地政署公布位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价，政府不接纳在10月12日截标时所接获的5份标书，也就是“流标”。据悉，该地块预计将发展为超级豪宅项目，主要提供大面积豪宅单位，所以早就有当地媒体将这块地称作即将诞生的“新地王”。此次山顶文辉道的“准地王”流标，反映出市场对土地溢价从看涨到看跌的预期，已先于楼市行情发生了转变。

启德发展区一度成为“地王”的摇篮，但“地王”也有遇冷之时，而且“地王”的出现并不能惠及所有民众。一边是遇冷的“地王”，另一边香港特区政府正尽全力增加房屋与土地供应。

香港特区行政长官林郑月娥此前发表了2018年施政报告，这份题为“坚定前行 燃点希望”的施政报告强调将持之以恒地开拓土地，发展公营房屋。林郑月娥强调，特区政府会持之以恒地开拓土地，不会因经济的短期波动，或物业价格的升跌而动摇觅地造地、建立土地储备的决心；政府有责任为不同收入的家庭提供适合居所，将增加公营房屋的比例，调拨更多土地作公营房屋发展；政府开拓的新增土地，以房屋单位计算，七成将用于兴建公营房屋。与此同时，施政报告中提出几项土地供应计划，分别是“明日大屿”、发展棕地（被弃置的工业或商业用地）、土地共享和活化工厦。

在业内人士看来，“明日大屿”是为了避免香港重蹈覆辙，再次陷入土地十分匮乏的困局。2016年公布的《香港2030+》规划研究显示，香港在未来30年需要的发展土地为4800公顷，如果扣除已经落实发展的3600公顷，长远欠缺1200公顷的土地，而香港土地供应专责小组主席黄远辉表示，香港长远欠缺的土地甚至远不止1200公顷。这时，更有相关人士提出“飞地”的模式。

公开信息显示，港区全国人大代表郑耀棠建议，在粤港澳大湾区内发展20至30平方公里、可容纳50万至60万人居住的港式新市镇，解决香港居住问题的燃眉之急。更有消息指出，香港房地产协会倡议与广东省合作发展“大湾区国际商贸互联港”，开发130平方公里土地。利用港珠澳大桥，于大桥人工岛的位置向南再兴建一条行车大桥，接驳至距离大屿山以西3海里的桂山岛。

与之相关，同样采取“飞地模式”的深汕特别合作区可谓抓住了许多风口，也逐渐引起市场的关注。中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，从资源合理配置的视角看，这种飞地模式显然具有前瞻性和巨大发展潜力。飞地模式必然会加快推进大湾区各个城市间的融合，因为尽管飞地本身属于港深澳单独管理，但这些“先锋城市”必然把各自城市先进的发展理念、产业、投资、人才、管理带过去，飞地实现快速发展过程中，必然对周边地区产生积极影响，事实上带动周边地区的发展。

看来，如何协同其他途径为香港提供长效的土地供应机制，仍将是香港特区政府需要长期探索的问题。