房企喜与忧：逾八成盈利 融资成本上升

（原标题：房企喜与忧：逾八成盈利 融资成本上升）

高喊“活下去”，纷纷准备过冬的同时，上市房企普遍收获了一份不错的三季度业绩报。

截至11月1日，140家沪深A股房企公布了三季报。wind数据统计显示，这些上市房企收入合计达11144亿元，净利润合计1225亿元。其中121家房企实现盈利，占比86.4%，仅19家亏损。

在三季报业绩整体向好之下，房地产板块的股价也随之启动。截至11月1日发稿，房地产指数（代码：991007） 为709.62点，是自10月11日以来的最高点。

不过，三季报向好仅仅表明今年前三季度，上市房企依然处于高利润、高增长的周期中。随着楼市的逐步降温，下半场的情况依旧艰巨。年关将近，去库存、加快现金回流成为房企四季度的工作重心和主要困扰之一。

销售放缓

业绩向好的背后，是房企销售放缓的事实。

克而瑞研究中心11月1日发布的数据显示，10月百强房企的销售业绩较9月环比下降10.5%。与去年同期相比，百强房企单月销售业绩的同比增速已连续三个月放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

其中，龙头房企的销售放缓更为明显。以保利地产为例，其三季度报告显示，当季销售环比下降31%。

销售放缓早已经被房企察觉。不久前，万科董事长郁亮称：“ 我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’，6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”而截至今年8月末，万科的年度回款目标还有一半尚未完成。

这并不是万科一家面临的问题。天风证券研报指出，从房企销售回款率的情况来看，近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。部分城市严厉的网签限制政策，以及银行按揭贷款放款周期延长是重要原因。

不过，虽然10月单月销售有所下降，但与去年同期相比，房企的销售总额仍大幅增加。截至10月，百强房企的整体销售规模近7.8万亿元，同比增长38.5%。

值得一提的是，强者愈强的马太效应，依旧存在。前三强房企恒大、碧桂园和万科的权益总销售金额已经占据百强房企权益总金额的20.08%。与此同时，碧桂园、恒大、融创和万科在今年1–10月的新增土地货值更是惊人，分别为9870亿元、7731.6亿元、7609.8亿元和5468.1亿元，位列克而瑞数据中的行业前四。

目前来看，房企完成全年销售业绩，或许并不困难。

时代周报记者统计发现，在公布销售目标的前三季度前50强房企中，截至11月1日平均完成率已达74%，近半数房企完成率超过平均水平。

其中像正荣集团、中国金茂、融侨集团等已经接近完成全年目标。而华夏幸福、泰禾集团、首开股份、首创置业、佳兆业、朗诗等房企目前只完成了一半的销售额，形势严峻。

现金为王

目前，各大房企为了冲击销售回款，使出了浑身解数。

易居企业集团CEO丁祖昱曾有过判断，称今年三四季度房企最重要的两个策略一为控投资，减少投资，二为快回款，加快销售。

龙头房企恒大、碧桂园、富力、保利、融创等早在8月就进行了打折促销。当下，参与促销的房企正在不断增多，范围覆盖中型和小型房企。包括阳光城、中梁、金科、敏捷等。

据克而瑞统计，跟去年同期平均9.5折比，今年的折扣力度大致9.3折，甚至是6.4折。典型的就是厦门万科白鹭郡，在推出的107套别墅中，中间套一口价278万元，对比原先的500万元总价，相当于给出了6.4折优惠。

在全国范围内，不少房企的多盘联动项目也在增多，比如中粮启动全国范围内的购房节，在北京、深圳、上海、成都等16个城市的66个楼盘，有近万套房源将推出优惠折扣。

在时代周报记者采访的多位业内人士看来，这是开发商在回笼现金的迫切需求下，不得不采取的办法。

比如阳光城方面，公司近期就对外表示，四季度的工作重点为“保供货、全民营销、现金流”。对于一些区域因为限价原因导致的一手房低于二手房的情况，将会通过提高首付比例和增加一次性付款比例来加速回款。

另一方面，也有部分房企也在通过合作等方式出售资产，以提升现金比例。

在融资端，房企也在不断扩展融资渠道，优化财务结构，为接下来的发展输血。自10月下旬以来，多家房企密集披露了发债计划。

当中包含中粮地产、万科企业、华侨城、新城控股、泰禾集团等房企。已披露的公告显示，其发行规模多在10亿-20亿元不等。10月30日，恒大发行了总计18亿美元优先票据，创中国企业今年以来最大规模的美元债纪录。不过，房企的融资成本也在抬升。

中信建投证券研报显示，房企2017年新发债平均票面利率为5.97%，2018年上半年这一平均数据已经上升至6.27%。

据时代周报记者不完全统计，为了吸引投资者继续持有债券，不少房企在近期发债时，不得不上调公司债的票面利率，其中就包括绿地、红星美凯龙、正荣、阳光城、中海等。

不过，同策研究院统计数据显示，9月份40家典型房企的融资总额创下2018年历史融资额度新低，融资总额为443.11亿元。