10月20多家A股房企公开回购意向 业绩仍是提振关键

（原标题：10月20多家A股房企公开回购意向，业绩表现仍是提振关键）

加入股票回购队伍的房企，接踵而来。

10月28日，浙江广厦发布了回购公司股份意向，公告称公司将以不高于4.4元/股，不低于5000万元且不超过2亿元的资金总额，回购公司股票。

仅10月，沪深公司就有包含阳光城、三湘股份、华侨城A、万通地产、新城控股、华夏幸福等在内的20多家房企公开回购股份意向。

尽管部分回购目前尚未进入实质性操作阶段，但这已经被业内视为是房企应对近期股价连续下挫而提振市场信心的举措。同时也被认为是对近期《公司法》中支持股份回购的积极响应。

“股票回购具有象征性，它显示企业看好未来发展前景和信心。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，一些业绩比较好的企业适当地做一些回购，在短期内会起到稳定股价的作用，但从中长期来看，效果则十分有限。

持同样观点的也有新城控股副总裁欧阳捷，在他看来，国际国内环境仍具有不确定性，回购可能暂时帮助公司股票回归价值，但并不能完全消除市场恐惧。

值得注意的是，房企回购背后，却是并不简单的企业生存逻辑。

去杠杆的大背景下，目前房企资金情况依旧承压。伴随着股价的系统性下跌，房企方面也有出于如何避免股权质押危机的考量，这也是房企曲线自救的无奈。

来自安信策略的报告已经发出提醒，放诸全行业，今年A股的回购规模已经超过了以往任何一个全年，预计随着制度的大幅优化，未来一个阶段，A股上市公司股票回购数量与金额有望进一步走高，“市场需要积极关注即将兴起的回购潮”。

回购潮的兴起

而从在香港上市的房企今年以来的回购情况看，并没有直接带来股价的提振。

事实上，恒指自1月底创下历史新高后反转向下。10月26日，恒指失守25000点关口，达年内最低点。不少龙头房企的股价，无一不一路向下或震荡走低。

时代周报记者不完全统计，其中回购总金额最高的为恒大地产。该公司今年以来的回购集中发生在7月，累计15笔回购总金额达33.59亿港元，回购数量约16053万股，占总股本的1.22%。

不过，恒大地产的股价在过去10个月里始终未能突破年初创下的28.667港元/股的最高纪录，在6月28日还曾一度达年内最低17.257港元/股。

此外，近期不少房企的股价也一度跌至年内最低。例如，旭辉控股和世茂房地产的股价最低点在10月19日，分别为2.86港元/股和14.32港元/股；龙光地产和碧桂园的股价最低点在10月25日，分别为6.8港元/股和7.71港元/股。

而上述这些公司的回购意向从今年7月开始进入高点。时代周报记者根据wind数据不完全统计发现，7–10月，在港交所发布回购股份公告的房企分别有23家、12家、13家和15家。

这当中，世茂房地产为回购次数最高的房企，从今年7月份开始，已经有30笔回购行为。累计回购数8553万股，占目前总股本约2.59%，总计回购金额约18.13亿港元。光在7月，就有16笔回购行为。    此外，龙光地产、新世界发展、碧桂园和旭辉这4家房企的回购次数分别有25笔、16笔、13笔和9笔，数量较多；累计回购股份数量分别有1508万股、2546万股、9885万股和2172万股；累计金额1.32亿港元、2.73亿港元、11.66亿港元和0.85亿港元。

A股房企的回购潮则从2017年11月就已经开始，并持续到当下。但同样，结果并不令人满意。

据wind数据显示，年初至今，A股的130家房地产企业中，仅有8只总体呈现上涨，其中跌幅超过50%的地产股达20多只，地产股的市值蒸发超过万亿。

从目前来看，A股地产公司近期的回购也出现了新特征，回购对象发生了转移。

此前多数的回购聚焦在离职员工持有的股权激励股票，次数多相对金额少，属于被动式回购。而近期出现的股票回购则是通过二级市场以集中竞价方式进行，总金额和价格皆有不同程度的提高。

例如，在新湖中宝10月28日晚间发布的公告中，拟回购的金额由原先的“不低于3亿元，不超过10亿元”，修改为“不低于5亿元，不超过15亿元”；每股的价格“由不超过4元”改为“不超过4.5元”。

此外，除了大股东和高管本身，也有房企开始号召员工在二级市场买入自家股票。

“从美股等发达资本市场的经验看，股份回购对市场走牛有一定的促进作用。”不具名分析人士对时代周报记者表示，相较现金分红，回购股份可以让投资者的持股更具含金量，比如每股对应的收益、净利润和权益会有增加，“但长期来看，企业发展的动力与回购股份并不直接相关。”

此外，他指出，回购资金来源的多元化，一定程度上可能增加公司债务，放大公司债务杠杆。

危机中的股权质押

而股份回购背后，是房企潜在的股权质押危机。

根据东方财富的Choice数据显示，截至10月26日，在过去的一年里沪深股市有129家地产公司进行过股权质押，行业平均质押率为18.15%。

其中质押率在50%以上的地产公司有13家。其中泛海控股、新光圆成、万通地产、嘉凯城、粤泰股份、财信发展、泰禾集团、海航基础、阳光城、新华联等质押比率达59%以上。

截至10月26日，当中有123家公司股票走跌，占比95.3%。其中，粤泰股份、光大嘉宝、中弘股份和华业资本跌幅位于前列，达60%以上。

在过去的一年里，部分房企的质押笔数也惊人。最高的为阳光城，质押笔数为243笔。其次为绿地控股的194笔、华夏幸福的157笔、中国武夷和中体产业的141笔。

股价的持续走跌，已经使得一些房企达到了平仓线。

以质押比率最高的泛海控股为例，公司在今年年底前即将解除质押的股权质押中，已经有5笔质押显示达到平仓线。其中11月到期的有3笔，12月到期的有3笔，总计股份数量近2亿股，占总股本的约2%。

“好在质押方目前不会简单对跌破平仓价的公司强制平仓。当下多方的力量开始防控质押爆仓的整体风险。” 不具名分析人士对时代周报记者分析指出，多数会采用延期、补充质押、持续增持、第三方担保等方式进行自救。

这也使得在近期的股份回购潮中也同时出现了越来越多地产公司频频发布补充质押的公告信息。

但值得注意的是，逻辑的前提在于股价能够维持稳定甚至是走高。一旦持续市场连续下跌，则会催生股权质押带来“螺旋式”下跌风险，由部分个股的案例引发市场的恐慌，继而加剧大盘指数的泥沙俱下。

另据时代周报记者了解，如果经过频繁补仓后，还是无法避免，股票会被冻结，引发资金流危机。

事实上，行业整体情况并不乐观。华创证券年中发布的研究报告显示，房地产行业的股权质押市值和质押数量，目前已经处在行业前列，风险较大。在未来一年内到期的质押总额中，房地产居于行业第二位，有近2000亿元。

尤其是报告中测算的“未来1年到期质押股票行业占比大于其对应行业市值占比”，房地产行业目前居于首位。这也意味着“该行业未来股票质押到期对其行业冲击性更大”报告指出。

更加不乐观的是，截至10月16日房地产行业总体市值为138717亿元，行业整体已经达到平仓价。7月，房地产行业尚存在平均跌8.67%才能达到平仓价的空间，而在9月和10月已经是负数，分别为–1.96%和–19.61%，风险加剧。

业绩表现是关键

在这轮回购潮中，较少被外界关注到的还有房企背后战略投资者们的损失，以及潜在的控股权变化。

按照克而瑞统计，截至目前，在2018年上半年排名前50的房企中，有52%的房企存在金融资本入股，“金融资本入股房企最为普遍的目的是进行财务投资。”克而瑞报告认为。

阳光城就是一个潜在的案例。2015年12月30日，公司以6.16元/股的价格引入第一大股东—上海嘉闻，中民投旗下的子公司。这笔总额为45亿元的定增锁定期为3年。

根据最新资料显示，12月31日，其中的7.3亿股将于12月31日解禁。算上这3年来每10股派0.5元的分红方案，上海嘉闻的持股成本仍在6元/股左右。而截至10月26日，阳光城股价仅为5.35元/股。股价在未来2个月内如若不能到达成本线，上海嘉闻即陷入亏损的处境。

更值得关注的是，即将解禁的部分占了阳光城目前总股本约18.04%，按照10月26日的收盘价测算，市值约为39.1亿元。阳光城如何筹集这市值近40亿元的股份，以及是否会引入新的战略投资者亦或其他情况，有待观察。

另外，截至目前，阳光城第二和第三大股东的持股量分别仅为17.51%和15.32%。即将解禁的18.04%股份无疑会对阳光城的股东变化有着影响。

对于即将到期的定增，也有房企已经提前做好应对准备。例如新城控股在10月16日就公告，公司控股股东及其一致行动人承诺限售流通股解禁之日起1年内（即2018年12月4日至2019年12月4日）不以任何方式减持这部分股份。

时代周报记者在对业内的采访中了解到，给出的措施均指向，通过提振市场信心抬升股价，或者相对放宽融资渠道来一定程度上缓解市场恐慌。

为了提振股价，有房企已经采用高溢价要约收购。例如云南城投集团对云南城投（600239.SH）的要约收购中，选择了高出市价近一倍的价格进行收购。

普遍观点认为，关键还是要看房企的业绩表现。加速业绩以保证企业资金安全是重要的一方面。目前，“加大去化量、保证供货量、追回款”已经被阳光城列为是当下发展的重点方向。

与此同时，也有部分业内人士对时代周报记者表示，上市房企同时需要加强市值管理的意识，并需要推出相应的措施。

中国指数研究院的研究报告则将市值管理策略分为价值创造、价值经营及价值实现三类，其中价值经营是最关键的部分，即企业通过资本运作提升市值。分为扩张型、收缩型及内变型三种类型。

具体而言，扩张型中包含了并购重组和增发配股，收缩型则有分拆上市和资产剥离，而引入战投、股票回购及股权激励则属于内变型。

“但值得注意的是，次轮A股下跌与2015年的牛市有一定关联，彼时不少上市公司的票面市值已经大于实际市值。而现在不少上市公司市盈率极低，市值低于或者接近实际价值。”不具名分析人士对时代周报记者指出。