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亲属间房产纠纷难解 证据说话

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(原标题:亲属间房产纠纷难解 证据说话)

主张自己借父亲之名买房,其他兄弟姐妹否认,上法庭拿不出有力的证据导致败诉;兄弟之间转让房产,嫂子却称不知情,要求确认协议无效……在利益面前,房产纠纷撕下了原本被亲情笼罩的面纱,令亲人反目、家庭不和。来自北京二中院的统计显示,涉亲属间的房屋纠纷案件屡见不鲜,主要涉及居住使用权、借名买房等类型。其中,借名买房纠纷中,因亲属之间留存证据意识不足,就借名事实无法证明,导致原告胜诉率较低。法院建议,亲属之间发生房产纠纷时,应兼顾亲情和利益,既要实现应有权利,也要为亲情维系留下余地。

典型案例

儿子主张借父之名买房?其他兄弟不认

赵某和妻子婚后育有三女二子,后妻子去世又再婚。1991年,儿子赵强(化名)曾替父亲与单位签订职工住房租赁合同,约定位于丰台区的一套房屋由赵某承租,并注明赵某去世后,该房屋由赵强居住,赵强今后则无房屋分配权。

1992年,赵某与单位就该房屋签订了买卖合同,当时合同是由赵强的妻子代签并负责具体款项支付。次年,房屋登记在赵某名下。2000年,赵某和再婚妻子先后去世。此后,赵强起诉到法院,主张当时其因工龄不够,借用了父亲的名义买房,因此要求其他四个兄弟姐妹协助将丰台区这套房屋所有权转移登记至其名下。

一审法院经审理认为,涉诉房屋系赵某所在单位出售的房改房,使用了其工龄优惠,并登记于赵某名下。原告赵强所提交的租赁合同虽有备注“赵某去世后该房屋由赵强居住,赵强今后无房屋分配权”。但在无法考证当时产权单位分房政策的前提下,仅凭备注的语句很难认定赵强因工龄不够借用赵某的名义买房。

赵强虽称其在承租房屋以及购买房屋时以赵某的名义与单位签订《职工住房租赁合同》以及《房屋买卖合同》,并由其实际出资购买涉案房屋,但向法院提供的证据,无法充分证明其与赵某之间存在借名买房的合意以及明确的房屋权属的约定,故购房款即使为赵强所出也不能导致不动产物权的变动。据此,一审驳回了赵强的诉讼请求。

一审败诉后,赵强提出了上诉,要求改判。二中院认为,虽赵强提出了部分对其有利的事实,但提供的在案证据不足以使法院在对上述证据审查后可以认定与赵某之间存在借名买房的法律关系,故驳回上诉,维持原判。

案件分析

借名买房等三类为常见纠纷

据统计,2016年7月至2018年6月,北京二中院共审结婚姻家庭、继承纠纷案件以外的涉亲属间房屋纠纷案件513件,均为二审。此类案件常见纠纷主要包括居住使用、借名买房以及合同效力争议三种。

其中,居住使用争议主要表现为三类:一是房屋为拆迁安置房屋,被安置人起诉要求居住使用以及无法实际使用房屋时要求对居住利益进行赔偿;二是房屋为直管公房,非承租人以户口或历史居住情况为由起诉承租人要求确认有权居住,或者承租人起诉非承租人腾房;三是房屋为普通商品房,房屋所有权人起诉实际居住人腾房。

借名买房争议案件主要是因出名人、出名人配偶或者出名人继承人不认可借名约定而发生争议。例如,借名人借亲属之名购房未签订协议,出名人不认可借名约定;父母借子女之名买房,子女之配偶不认可借名约定;子女借父母之名买房,父母去世后,其他子女不认可借名约定等。

合同效力争议主要由共有财产处分和直管公房分配引起,主要表现为:处分共有房屋未经共有人同意,其他共有人主张合同无效;未经直管公房原承租人同意变更承租人的,主张协议无效;直管公房承租人去世后,继承人约定变更承租人的条件,后新承租人对该约定效力有异议;直管公房原承租人去世后,未经其他子女同意,一个子女与公房管理单位协议变更承租人,其他子女主张合同无效等。

北京二中院民一庭副庭长蒋春燕表示,在涉亲属房产纠纷中,从人物关系来看,血缘关系多为兄弟姐妹、父母子女之间,少数有姑侄、表兄弟之间等;婚姻关系多为围绕不睦的夫妻而辐射的各类亲属,例如当事人除了不睦甚至离婚的夫妻之间还增加其中一方的父母或者兄弟姐妹。

此类案件主要集中在东城、西城法院辖区内,一方面是由于东、西城早期拆迁引起的后续争议数量较为突出,另一方面则是该区域房屋价值较高,巨额利益驱使更易引起家属间纠纷。而案件类型则集中在基于拆迁、协议要求确认所有权以及对居住权利的确认,以及要求履行借名、赠与和买卖等合同。

诉讼调查

涉亲属房产纠纷调解难度较大

据统计,在二中院近两年审结的513件案件中,只有41件以调撤方式结案,占比仅为7.9%,而其中调解方式结案的仅12件。这主要是因为当事人就涉及房屋的使用价值、所有权等大额利益如何分配有较大分歧,诉前长时间交涉无法达成一致,诉讼后对立情绪加剧所引起的。

在借名买房纠纷案件中,当事人虽然留存了出资情况明细、录音证据、证人证言或者持有部分与房屋有关的证据材料,但却未能向法院提供最为关键的借名约定,导致法院对案件事实认定出现困难。

从裁判结果看,因拆迁而主张居住权利的,拆迁协议明确载明被安置人情况,该类案件原告胜诉率较高;借名买房纠纷中因亲属之间留存证据意识不足,就借名事实无法证明,原告胜诉率较低;亲属之间处分共同共有财产,默认对财产共有状态知晓,而对其他共有人同意处分共有财产无法举证,导致合同被确认无效情况较多。

房屋升值快成为诉讼内因

二中院表示,当事人法律意识不强,为日后纠纷留下了隐患。例如,拆迁中为了多分面积,将亲属户口迁入拆迁房屋,但被拆迁人忽视安置人口的增加将导致安置义务的承担,例如被安置人可能会对安置房屋享有居住使用的权利。亲属基于亲密信任关系借名,未曾签订书面协议,导致关系僵化后,无法依据证据反映客观事实。亲属间处分财产时对共有房屋性质认识不清,导致违反法律规定。

此外,亲情关系恶化,也加剧了纠纷发生。例如夫妻感情破裂导致离婚,使原有围绕婚姻建立的亲密关系不复存在,随后将伴随着关系对抗,当事人试图挽回损失或惩罚对方,造就诸多与房屋相关的纠纷。亲属间关系亲密时彼此信任,相安无事,但关系僵化后,便会审视之前的经济来往,进而引发彼此间的房屋纷争。

“房屋价值提升较大,也成为当事人提起诉讼的内因。”蒋春燕法官表示,近年来,北京市房价涨幅较为可观,因此当事人即使所占房屋份额不多,但价值仍较高,从而引起未在处分协议上签字的其他共有人在合同效力上做文章。在争财产的同时,也存在争面子斗气的成分。当事人因无法心平气和地处理纠纷,导致对原本可以让渡的利益拒不妥协。

■法官建议

妥善留存证据

助力还原事实

蒋春燕法官表示,法院在审理涉亲属房产纠纷时会严格审查证据,如当事人提供书面合同,会严格审查合同真实性,必要时借助鉴定手段确定真伪。若未能提供,则会借助当事人手中持有房屋权属或者使用有关材料的情况、款项支付的数额、房屋的占有以及实际履行行为并结合相关行为的合理性来判断当事人的真实意思,必要时根据利害关系人的陈述以及证人证言情况来辅助判断。

此外,当事人对房屋享有所有权或者承租权,要求实际居住人腾房的,法院会依法予以保护。考虑到当事人之间亲属关系、入住的历史原因以及客观的腾退条件,法院会妥善解决是否腾退以及何时腾退的问题,避免当事人矛盾激化。对于权利人主张未腾退期间的使用费的,法院酌情支持,实现双方之间利益平衡。

二中院建议,遇到亲属间利益分配问题,不可顾一时颜面而对权利不予重视,应充分协商讨论并咨询专业人士,让权利义务固定明确,不给纠纷留下空间。同时,解决纠纷不应意气用事,应兼顾亲情和利益,既要实现应有权利,也要为亲情维系留下余地,存在调解余地时适当让渡利益,妥善解决纠纷。此外,亲属间就约定及履行涉及的证据应妥善留存,不给贪图便宜之人混淆事实的机会,纠纷时拿证据也可实现应有的权利。

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