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降温的市场:北京“商改住”项目现状调查

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(原标题:降温的市场:北京“商改住”项目现状调查)

在房地产市场火热的2016年,北京的“商改住”项目也随之火了一把。但仅火了9个月,该项目就被立即叫停。一夜间,北京“商改住”遍地哀鸿。时间过去一年多,北京“商改住”项目的生存现状又是什么景象?《每日经济新闻》记者近日走访了北京多个“商改住”项目,试图摸清真相。

从排队买房到结伙退房;每平方米均价从5万元高位遭遇腰斩;前来维权的业主,正是两年前的购房人。这是北京部分“商改住”项目的真实写照。而近段时间,北京的“商改住”市场似乎有些躁动。

在收到多条“可注册,宜商宜居,有事业有生活”的推销短信后,《每日经济新闻》记者近日走访了北京多个“商改住”项目。

有销售人员称“提供代开公司(空壳公司)全套业务”,有的则称“可联合几个人共同出资开公司来购买,再以股权比例划分面积”,还有的向客户表示“楼盘没有分户房产证,不需网签”,“最后几套房,稀缺资源,存量卖完就没有了”。相比于开发商们的三缄其口,项目营销人员的话术令这个一度冰封的市场多了些许别样的“温度”。

政策未明、市场躁动,商办项目低调销售

2016年是一线城市“商改住”市场最“红火”的一年。

当年6月3日,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出“允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。

由此,很多城市也落地出台相关配套政策,市场一片向好,大家竞相涌入。

“2016年那段时间,我们的项目简直卖疯了,2017年初最高单价一度涨至5万多元。”通州商住样本尚品台湖项目销售人员这样向记者回忆当年的“美好时光”。

然而不到9个月,2017年3月26日,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商业办公类项目的用途进行严格管控,并针对在售的商业办公项目进行严格管理。

公告明确强调,商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。根据公告,企业在建(含在售)商办类项目,不得卖给个人,而个人购买必须满足两个条件:一是名下在京无住房和商办类房产记录;二是在京连续五年缴纳社保或连续五年缴纳个人所得税。

一夜间,北京“商改住”遍地哀鸿。

就在两天后的2017年3月28日,北京市住建委公布名单,6个在售项目涉嫌销售“商改住”被停网签。

中原地产发布的统计数据显示,北京商办市场在“3·26”新政发布后的3天,网签总量仅为7套。而新政前三天,这一数字为850套,跌幅高达99.9%。

商办市场成“速冻”之势,但政策对之前的“商改住”项目也做了一定妥协。

2017年5月23日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对“商改住”房屋销售做出进一步规定,已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

即老房老办法,新房新办法。而判定新老的标准,就是2017年3月26日之前是否拿到预售证。

也就是说,“3·26”之前拿到预售证的楼盘是可以租售的,而“3·26”之后才拿到预售证的楼盘就有了疑问,这个疑问就是拿到建筑开工许可证的还用不用更改项目用途。也正由此,一些存在打政策“擦边球”嫌疑的项目在接下来一年多时间里屡见不鲜,也多次登上住建委的“黑名单”,被罚款、暂停网签、注销备案资质等。

事实上,“3·26”之后,以租代售、以公司名义购房等现象仍存在于商办类市场。今年7月,金隅、万科、复地、华远等开发商都曾遭遇北京市房山区建委的处罚,处罚原因包括未取得现房销售备案、私自向客户推荐代办营业执照和改建装修公司、使用未经审查的施工图纸擅自施工。

在《每日经济新闻》记者的实地走访中,有销售人员解释道:“商办市场目前处于监管敏感期,但项目在政策出台前就已获批,所以低调销售没有问题。”而关于“改水改电”“高价收购/求租注册地址”“专业移机”等意味明显的电梯小广告,也依然默默存在于一些“商改住”项目“重灾区”。

“‘商改住’项目的政策管控比较明显,但未来政策也不太明朗,所以企业从控制成本等角度看,是会放缓此类项目的开发的。虽然此类项目过去也考虑过可以转为租赁,但实际上租赁本身效果需要打一个问号,这就使得近期此类项目的状况比较尴尬。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,“对于房企来说,之所以押注某个项目,是因为此类项目过去销售非常火爆,尤其是不限购的属性。但因为确实是走‘擦边球’模式,所以风险是很大的。”

断崖下跌、被迫降价,重仓商办企业承压

曾在2016年商住限购传闻前创造单周签约高达3191套记录的尚品台湖项目(但一直被质疑是虚假交易),如今已是门可罗雀。而整个项目在台湖收费站出口的广告依然醒目,“46900元/平方米起,享通州临街现铺”。

尚品台湖目前在售的项目以30~70平方米户型为主。“现在买比较划算,去年“3·26”政策一出台,一下子就冷清了,几个月都卖不出去一套房。”尚品台湖项目销售人员说,“我自己也买了一套”。

“去年政策刚出时,我们的楼盘还是一分未降。不过公司这么多人得吃喝啊,我们销售团队就向领导申请了50套特价房,现在均价是3万余元,最贵的一套在200万元左右。”该销售人员直言,“我们公司大部分都是商办项目,压力很大,不然也不会降价。”

不过,受益于环球影城效应和城市副中心建设,“小区30平方米的单间租金在每月3000元左右,在慢慢涨。还有很多公司来我们这里整层买楼,用来开旅店,领导现在也希望我们多整层售卖。”

而房价普遍上涨之时,自己的项目售价原地踏步就足够令开发商感到压力。

在去年曾被暂停网签的亦庄林肯公园,销售人员告诉《每日经济新闻》记者,现在他们项目的主要以150~200平方米大户型为主,能够满足购房者的改善型需求。

林肯公园的售楼大厅面积很大,却十分冷清,只有几个销售在聊天,显得有些无所事事。对于记者的到来,他们显得很兴奋:“看好了最好您今天就定下来。”有销售人员向记者介绍,林肯公园的房源已所剩不多,仅有三五套,但价格还是维持了2016年的水平,并没有随着房地产市场的火热而上涨。

离开之时,该销售热情地邀请记者参加幸运转轮的抽奖活动,中了末奖——一袋3千克的大米。不远处的奖品区,为了吸引看房者而准备的奖品还有很多没有发出去。

去化缓慢、销售堪忧,市场交易清冷

林肯公园曾是亦庄区域成交最活跃的商住项目。《每日经济新闻》记者了解到,在“3·26”政策出台的前一年,整个林肯公园商办类房屋的成交量是1022套。但是,从2017年到2018年3月26日成交量是107套,跌幅达89.5%。

林肯公园项目2014年开盘,距今已经销售了4年之久,但售楼处目前仍在运转,大厅内写着“特价工抵房入市”标语的广告牌赫然在目。“工抵房就是我们开发商把一些房子抵给施工方做工程款,施工方再将这些房子委托给我们进行销售。”林肯公园销售人员给记者解释道。

而在网页输入“林肯公园工抵房”,仅有一家不知名中介平台于今年4月21日发布的一则信息,“林肯公园二期,开发商工抵房,精装修现房,户型方正,房源有限,抓紧”。

尚品台湖于2015年末开盘,据销售人员介绍,该项目共有4000余套房屋,现在还有1000多套没有售出。

在看房间隙,《每日经济新闻》记者与销售有这样一段对话。

“这些没有亮灯的都是投资客买的房吧?”

“不是,那些都是没卖出去的。不过您放心,这里的升值空间还是很大的。”

“您要是只考虑商办项目的话,可选空间还是很大的,如朝外8080、旭辉26街区等都是我们这种性质的,也都有新房。”尚品台湖的销售人员说。

尚品台湖,正是通州核心区某项目销售人员向记者做的推荐。

而由员工宿舍转化成可售房源的诺德中心某销售人员则对记者说:“没事,您可以比较一下,合生世界村的项目也不错。”

以租代售、改水改电,灰色地带依然存在

事实上,商改住的开发商在设计规划之初就尽可能迎合住宅购买者的需求,尽管验收时以毛坯房验收,并没有独立卫生间等设施,但验收合格后通过精装修,就可以令房屋有了隔层和各种居住设施。

而为了能让没有购房资格的人顺利买到,开发商也是使出了浑身解数。

《每日经济新闻》记者是接到了推销短信,得知丰台区玛雅科技村在进行销售。该项目原本是总部基地(中国)控股集团旗下的一家酒店,企业为了在短时间内收回资金,便对原酒店房间进行“长租”。

“这是商业项目,所以需要您注册一家公司,然后以公司名义与集团签订一份为期20年的租赁合同。到期之后,我们还可以续签。”玛雅科技村的销售人员对记者说。

“我们可以帮您注册公司,也能帮您雇会计帮公司做账,每年大概要产生7000元费用,但您可以把房屋地址租给别的公司用,我们也能帮您找,大概每年能够7000元收入,正好收支相抵。”

但根据《合同法》,租赁合同最多只能签订20年合约。

对于记者没有购买商办房资格的问题,销售人员则主动提出可以注册公司,并推荐以公司名义购房的好处。

林肯公园的销售就对《每日经济新闻》说:“您以公司的名义购买,不会占用您的个人购房(指商品住宅)指标。等房子升值了您出售,直接变更公司所有人就可以,房子实际上就变成了购房人的,这样还没有契税。”但该工作人员表示不会帮助记者注册公司和聘请会计。

而在尚品台湖的电梯间内,密密麻麻地布满了诸如“代注册公司”“改水改电”“代做账目”等与商改住项目息息相关的广告,重仓此类项目等开发商,似乎也乐于默许这些存在。

另外,近期针对商改住项目的维权事件也多了起来。比如,旭辉26街区的业主因为担心自己的房屋能否继续居住而打出了“霸王条款,欺诈业主”的横幅。还有一些尚未收房的业主借房屋不达标的名义拒绝收房,以抗议房价下跌,企图拿回自己先前付出的高额房价。

此外,“3·26”政策中“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的条款消除了商办类房产的金融属性,但在记者探访的多个商办项目中,销售人员依旧向记者表示,可以先付50%购房款,剩余款项分期十年还清。而在通州运河核心区,有销售人员甚至直接带领记者进入公寓施工现场看房。

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