<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

限竞房开发商的“加减法”难题

0
分享至

(原标题:限竞房开发商的“加减法”难题)

随着限竞房集中入市,北京开发商正在展开一场价格、产品、营销的空前较量。统计显示,目前市场整体开盘去化率在四成上下。超过70%的限竞房选择降价入市或计划降价入市。降价意味着利润的损失,不排除部分限竞房选择减配的可能。但北京商报记者了解到,面对竞争压力,北京各区域内,一些跌破限价销售的楼盘则意外喊出增配的口号。对此有业内人士分析,增配也有其自身的逻辑性,在当前楼市“70/90”产品当道、产品同质化严重的情况下,增配可以提高产品的品质,带来更多客户从而加快项目去化周期。

跌破限价

“先生你好,上次您看的我们楼盘的房子现在推出了新的优惠政策,欢迎您周末再来看房。”赵先生告诉北京商报记者,他“十一”期间看了一个位于石景山的限竞房楼盘,当初售楼员告诉他销售单价是5万元/平方米,这已经比地块出让时政府限定的5.2万元/平方米的销售均价低了2000元。本着货比三家的心态,赵先生想再看看周边的楼盘。但没想到这才两周,石景山这家楼盘90平方米小三居产品的报价居然优惠了这么多。

他给北京商报记者算了笔账,按照之前售楼员的报价,单价5万元,项目总价为450万元左右。该项目目前最新总报价420万元左右,下调了30万元。核算下来,单价仅为4.66万元/平方米,比政府限价足足低了5400元/平方米。

实际上,当下通过降低售价吸引购房者的限竞房并非个案。北京商报记者调查了解到,当前除少数位置稀缺、配套优质的项目销售去化看好外,多数销售一般的项目均推出降价优惠措施,以加快去化周期。甚至不少项目在入市之初就直接跌破政府批准的“限价”。

“同一个板块就有三家限竞房直接PK,而且三个项目建筑面积都在30万平方米左右,体量大供应多。”一位熟悉上述楼盘开发商的人士告诉北京商报记者,几家楼盘产品类似,开盘时间又几乎相同,均在“十一”期间得预售许可证,而且它们的去化周期计划又不约而同地定在明年清盘,因此争抢客源非常激烈。与其到后期无奈降价,不如现在抢先降价走量。给集团上半年冲个业绩,当然利润就别想了。

中原地产首席分析师张大伟表示,当前限竞房区域供应扎堆现象明显,供大于求开始明显出现。但随着后续还将有大量项目入市,购房者的观望态度将更趋明显。

合硕机构首席分析师郭毅分析,限竞房的先天条件以及市场环境,都会影响到企业对于限竞房定价的策略。影响限竞房销售价格的关键因素主要有两个:一是利润有多高,即现售价和企业拿地价格之间的价差有多大;二是限竞房周边的市场竞争关系如何。

可以提高产品的品质,带来更多客户从而加快项目去化周期。

增配还是减配

随着限价房开盘价一再下探,开发商又一次陷入加减法的困惑。

按照传统逻辑,房价下探,房企不得不通过其他办法来弥补损失。其中,一些房企“剑走偏锋”通过捆绑销售等形式来“增收”。但这些手法基本得到遏制。

今年5月26日,北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》,其中着重强调了严禁企业通过捆绑精装、捆绑地下空间等销售行为非法获取利益。这些变相涨价的做法也成为管理部门查处、打击的对象。

事实上,市场上少有开发商顶风作案。一些企业也只以客户“自愿选装精装修”来贴补成本。

另一部分房企则选择在营造成本上“减配”,从而弥补企业利润上的损失。

一位楼市观察人士指出,简配的方法有很多。多数房企不会轻易在影响建筑安全质量的基础建筑材料和施工工艺上减配而降低成本。但少数开发建设单位可能会通过大规模增加地下仓储、库房、设备用房空间获利,这有可能会挤压客户实际居住空间的居住体验和舒适度。从楼盘规划设计上降低配置则更为常见。例如原来设计的五重园林改为普通绿化;建筑外立面由原来的干挂石材降为仿石涂料;公共设施上的减配则有承诺给业主提供的休闲运动公共空间消失;电梯等公共设备从品牌到尺寸都出现缩水;室内装修材料也降低标准……

“然而一味做减法带来的后果很可能是客户的强烈不满甚至维权行为,这对企业的品牌形象杀伤力很大,同时也是企业最为担心的地方。实际上,近来因产品品质下滑,业主拒绝收房的案例屡有发生,其中还不乏单价逼近10万+的高端楼盘。”

地产营销人韩乐表示,限竞房市场出现成交冷热不均、同质化、购房习惯变化、营销不断加码等现象。其中,楼盘区位已不是主导热销的核心要素,稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化的产品成为决胜市场的要点。面对激烈的竞争,产品品质上恰恰应该做加法。

增与减的背后

有业内专家分析,在“70/90”政策限制下,限竞房同质化显著,若一家楼盘品质一般,客户必然会用脚投票。何况当前市场下行趋势明显,客户观望情绪浓厚。加上项目供应充足,客户已经不再像以往那样在固定区域内看房,而是在全北京范围内选房。

保利北京营销总监袁野分析认为,市场竞争激烈的情况下,无论做产品、做营销、做服务,开发商必须学会更多从购房者的角度出发,努力做得更好。

金地华北区域营销总监马丹表示,配置是由目标客户需求决定的,不同类型的客户,置业时需求有天壤之别,而开发商首先要做到的是适配,在此基础之上,能够给客户提供完整的符合生活需求的解决方案,这样的配置都是优秀的。增配和减配这个话题对于所有限竞房来讲都是增配。

被寄予厚望的限竞房已经开始大量入市,成为北京楼市的供应主力,然而这个从土地出让伊始就进行销售限价的产品似乎没有受到购房者的追捧,不仅成交数据略显低迷,就连开发商也放低了销售预期。

“必须具备增配性价比,在大部分市场产品都在简配的时候,必须在区域内有性价比,在区域内做到稀缺,这样才能缓解区域内的供需结构。”张大伟如是表示。

专家表示,不容忽视的是,楼盘去化需要对企业整体业绩需求服务。提高产品的品质,带来更多客户从而加快项目去化周期,从而帮助城市公司完成整体任务。增配还是减配取决于开发商是想要利润还是要项目回款速度。尤其是一些在北京范围内限竞房项目储备规模比较大的公司,当前可能更多是考虑回款,因此不排除出现降价增配的特别现象。当下企业到底该减配还是增配也反映了企业在要利润与要回款速度之间徘徊的矛盾心态。

相关推荐
热点推荐
南京男子从368米金鹰世界跳楼:尸体用帐篷遮盖后抬走,画面流出

南京男子从368米金鹰世界跳楼:尸体用帐篷遮盖后抬走,画面流出

博士观察
2025-03-13 22:51:36
宋平同志简历

宋平同志简历

人间颂
2025-03-07 13:04:37
动真格了!台湾海峡不是国际水域是中国内部水域,想过就要申请!

动真格了!台湾海峡不是国际水域是中国内部水域,想过就要申请!

翻开历史和现实
2025-03-13 09:42:12
无滤镜大变样,林志颖像人妖,闫妮黑胖土,辣目洋子丑到认不出

无滤镜大变样,林志颖像人妖,闫妮黑胖土,辣目洋子丑到认不出

林轻吟
2025-03-14 06:35:03
连续缺席多场重要会议,张红文已不再担任合肥市委书记

连续缺席多场重要会议,张红文已不再担任合肥市委书记

南方都市报
2025-03-14 12:43:20
“最佳睡眠时间”出炉!研究发现:早睡晚睡都折寿,这个时间最好!

“最佳睡眠时间”出炉!研究发现:早睡晚睡都折寿,这个时间最好!

肿瘤的真相与误区
2025-03-12 14:46:53
突发!赛力斯销量再次暴跌!

突发!赛力斯销量再次暴跌!

电动知家
2025-03-14 09:57:20
新华社快讯:美国航空公司一架客机在丹佛国际机场起火,乘客被疏散

新华社快讯:美国航空公司一架客机在丹佛国际机场起火,乘客被疏散

新华社
2025-03-14 09:01:31
杜特尔特:最新视频炸裂菲警察与军人界,或全部收为己用

杜特尔特:最新视频炸裂菲警察与军人界,或全部收为己用

沧海一书客
2025-03-13 22:30:14
官方回应:2025年5月起课后延时服务全面取消,学校会全额退费

官方回应:2025年5月起课后延时服务全面取消,学校会全额退费

户外阿毽
2025-03-13 08:36:07
突发!纽约特朗普大楼遭袭!

突发!纽约特朗普大楼遭袭!

鲁中晨报
2025-03-14 10:44:15
广东:男子感觉身体不适合,撑着没有就医,坐在椅子上猝然离世

广东:男子感觉身体不适合,撑着没有就医,坐在椅子上猝然离世

苗苗情感说
2025-03-13 14:30:14
叮咚!海底捞退款已到账,单桌消费水平曝光,有人后悔吃太少了

叮咚!海底捞退款已到账,单桌消费水平曝光,有人后悔吃太少了

老鹈爱历史
2025-03-14 09:06:35
章子怡你糊涂了?好好的弄眼睛干嘛?显得又凶又老气!

章子怡你糊涂了?好好的弄眼睛干嘛?显得又凶又老气!

阿纂看事
2025-03-14 07:57:44
中国钢琴才女在美国遭枪杀!凶手竟是......

中国钢琴才女在美国遭枪杀!凶手竟是......

鲁中晨报
2025-03-14 08:40:07
皇马内讧爆发!贝林厄姆带头质疑,多巨星支持,2亿头牌恐遭清洗

皇马内讧爆发!贝林厄姆带头质疑,多巨星支持,2亿头牌恐遭清洗

阿泰希特
2025-03-14 11:41:15
六旬老汉六年间染指26名女性,上到50下到30,只因“身怀绝技”

六旬老汉六年间染指26名女性,上到50下到30,只因“身怀绝技”

历史八卦社
2025-03-12 23:22:45
刘亦菲胖成大妈!脸都胖成啥样了,拜拜肉一点也不少,但还是漂亮

刘亦菲胖成大妈!脸都胖成啥样了,拜拜肉一点也不少,但还是漂亮

扒星人
2025-03-14 11:33:45
足协收到国际足联确认函,确认塞尔吉尼奥有代表国足出场资格

足协收到国际足联确认函,确认塞尔吉尼奥有代表国足出场资格

懂球帝
2025-03-14 12:18:09
国家一级演员刘海军病逝,年仅60岁,一天痛失2位艺术大家!

国家一级演员刘海军病逝,年仅60岁,一天痛失2位艺术大家!

古希腊掌管松饼的神
2025-03-14 10:55:16
2025-03-14 14:48:49

上海房产

2025政府工作报告:定调房地产“止跌回稳”,再

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

再度扬言"夺岛"、"收回"运河 特朗普开始进一步行动

头条要闻

再度扬言"夺岛"、"收回"运河 特朗普开始进一步行动

财经要闻

315调查|起底万元冲锋衣的售假产业链

体育要闻

被NBA淘汰的黄毛,要成58亿豪门赘婿了……

娱乐要闻

记者说还有金秀贤更劲爆的视频!

科技要闻

特斯拉:"与百度合作改进辅助驾驶"不属实

汽车要闻

14.78-17.78万元 2025款新哈弗H5正式上市

态度原创

健康
数码
房产
艺术
教育

痛经?不孕不育?妇科问题不再忧心

数码要闻

索尼展示 RGB LED 背光技术:峰值亮度 4000 nits

房产要闻

生猛!有民企正狂入海南旧改!

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

教育要闻

清华抢偏科天才,英语40分上清华!

无障碍浏览 进入关怀版