世邦魏理仕发布2018年第三季度上海房地产市场回顾与展望

写字楼供应放缓，租赁成交量平疲

新开业购物中心业态组合更为丰富, 通过场景、主题定位提升顾客体验

强劲需求带动快速去化，推动仓储物流租金持续上涨

CBRE世邦魏理仕近日发布《2018年第三季度上海房地产市场回顾与展望》，解析上海商业地产市场最新发展状况与趋势。

优质写字楼市场：新增供应节奏放缓，租赁周期变长

三季度租户问询量保持稳健，由于市场可供选择多元，租户决策时间延长，同时加上受到P2P深度洗牌以及与共享办公进入兼并收购时代的影响，整体净吸纳量下降为13.1万平方米。幸而同期供给减量，总共有32.4万平方米新增面积入市，为今年以来低点，于是在供求关系的作用下，全市空置率环比小幅上升1.1百分点至14.7%。

观察季内租戶需求，主要为同一商务区内搬迁活动，以及同栋大楼内小面积扩租需求，显示多数租户在区位选择上仍有其地域性，跨区域搬迁活动则多座落于新竣工项目大楼内。若以租户行业类别分析，传统金融业（28%）、TMT（12%）及文创展会业（10%）产业为成交大宗。租金表现方面，全市写字楼平均租金报价为每月每平方米299.6元，但受到市场可租赁面积增加影响，业主为吸引大面积优质租户进驻，部分项目议价空间进一步增大。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示：“受惠于部分大楼延迟交付，年底前上海写字楼市场在供应节奏上得以舒缓，加上市场带看量稳健，四季度有望看到一波租户完成搬迁，预料整体市场空置率将小幅下滑，租金方面应能维持现有水平。值得注意的是，近年上海会展业呈现国际化、专业化的快速发展趋势，这不仅带来可观的经济效益和社会效益，更对写字楼市场产生积极推动作用”。

优质零售物业市场：餐饮服饰需求旺盛，线上品牌线下拓店

2018年第三季度，凯德晶萃广场和置汇旭辉广场开业，为市场带来共计21.9万平方米的新增供应。季末，位于南京东路商圈的上海世茂广场以接近满租状态重新开业。调整之后的商场品牌更迭率达90%以上并引入多家首晋品牌如西西弗中国首家旅行主题书店，Initial中国内地首家男装旗舰店和HELLO KITTY主题乐园等。受新项目良好的开业率和改造项目的重新入市，季内市场净吸纳量达31.8万平方米，整体空置率持续下降1.4个百分点至5.1%。

此外，延续上个季度趋势，本季录得超过七成的租赁需求来自餐饮和服饰品牌。另一方面，线上品牌线下拓店热度不减。天猫IMV旗舰店亮相凯德晶萃广场。电商平台一条生活馆三店齐开，同时进驻凯德晶萃广场，置汇旭辉广场和仲盛世界商城。与此同时，京东无人超市在环宇荟围挡。小米旗下有生品见签约仙乐斯广场。整体而言，购物中心首层平均租金环比微涨0.2%，报每天每平方米36.6元。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务|商业部主管瑞贝卡表示：“作为全球新品首发地和高端品牌首选地，本季上海零售物业市场持续录得超过70家新晋品牌来沪开店，其中46%为餐饮品牌。另一方面，打破品类界限，打通线上线下渠道并搭载人工智能基因的新生活方式品牌走俏市场。未来，单一的业态品牌已不能满足日益挑剔的年轻消费群体，更多元化，智慧化和一站式消费新场景将受到消费者热捧”。

仓储物流市场：强劲需求带动快速去化，推动租金持续上涨

三季度物流市场共有三个新项目交付，为市场带来超过30万平方米方的供应。需求表现强劲，主要来自第三方物流及制造业。为备战“双十一”购物节，多家第三方物流公司录得1万平方米以上租赁成交。此外，某汽车制造业于外高桥录得超过10万方的租赁。受强劲需求推动，本季度新项目去化明显，而市场总体净吸纳量则达29万平方米，为三年来最高，促使空置率下降至6.8%。

活跃的租赁需求，推动租金稳中有涨，环比上涨0.1%至每月每平方米45.7元。主要工业园区平均地价保持平稳，为每平方米2,105元。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|工业部主管缪博文表示：“未来六个月，预计将有超过20万平方米高标仓库入市，在强劲需求推动下，预计新增供应将延续快速去化的势头，空置率将维持在低位。备战“双十一”期间，为应对大规模、大体量快递，各大物流企业瞄准智慧仓库的运用。如机器人分拨中心，智能识别系统等。预计未来智慧仓库及配套设施的运用场景将更加广泛。”

投资市场：新兴市场受青睐，资产类别多元化

三季度大宗交易录得20笔成交（累计达52笔），交易总额约为95亿元（累计达到558亿元）。造成上述“量稳价平”的主要原因可归纳为，一、交易规模小于10亿元占比达85%，高于过去10个季度的平均水平54%；二、高达80%的大宗交易发生在新兴市场；三、超过55%的投资者倾向对较高风险的标的进行投资。

目前上海投资市场进入小周期盘整。虽然投资者对于市场仍充满热情，但由于资金成本走高，需要寻找较高回报率的标的对冲，因此投资者的风险偏好明显提升。同时投资者对于较高回报率的新兴市场更为青睐，也导致单笔交易金额偏小。与之前投资机构独宠传统写字楼的情况不同，今年以来年物业投资市场资产类别更加多样化，商务园区写字楼、物流资产包、零售物业、酒店式公寓资产等均成为投资者喜好的目标。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇表示：“未来六个月我们预期上海的大宗交易市场仍将保持稳定。受投资者风险承受能力提升的影响，可以推测新兴市场交易将持续火热，同时市中心具改造潜力的资产亦将受投资者的关注。另外，国内资本市场的变动或将为外资竞价能力创造相对优势，预期外资投资者将再度活跃，寻求中长期增长机会”。