中房报评论：房地产的利好信息开始释放

一

处处是利好。国庆长假的最后一天，迎来了今年第四次降准，同时，另一有司声言要“以更积极的财政政策护航中国经济行稳致远”。

10月8日，国务院常务会议上放了两个大招儿：出口退税和棚改。

看得出来，尺度不小。

退税退得既多又快。甚至“对高耗能、高污染、资源性产品和面临去产能任务等产品出口退税率维持不变”。

棚改则是加量加料，要钱给钱，要地给地。合理确定2019年棚改任务，既尽力而为，又量力而行。

因为这是用来“应对当前复杂国际形势”的，是应急救急式反应。

中国经济一共就三驾马车：出口、固定资产投资和内需。这次启动了两个半，因为棚改涉及配套工程涉及固投和内需。

但“是药三分毒”，救急病的药毒副作用更大。至少退税和棚改都是贴钱买卖。而会议对此只做了程序性和象征性的表达。

对退税：坚决打击骗取出口退税行为。

对棚改：一是“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”，二是“严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为”。

二

豪哥做了10年外贸生意，深知“骗取出口退税”是一本万利的生意，堪比贩毒。举个例子：出口一笔1000万美元的服装。退税率是14%左右，即140万美元。

骗退税怎么做呢？

仍将出口1000万美元的单据做齐备（从合同到报关单到运单），都是真的。只有货物是假的，可能是十集装箱的烂布片，也可能是用过的纸箱子，然后装上般到公海上逛一圈，处理掉。

然后按流程将货款（外汇）结回国内，再将出口盖过章的相关手续，就可以得到这笔巨款了。

这里的主要成本是融资成本，要融一笔相当于出口货值的钱，走一次账，但因为期限短，个把月也就周转过来了。就算年息25%，周转一个月也就2%的利息。其它都是小成本，比如物流和破布片。

你会问：破布片不怕人看出来吗？这又是一个奥秘所在。关键在于海关的验货科。因为货量太大，只能抽样检查，或者免检。但究竟怎么检是随机的。所以，以正常逻辑而言，没有谁敢去冒这个险。

但事实上，前些年很多人凭骗退税发了财……

再敲下小黑板：如果海关的相关部门认真验货，不通款曲。那基本就不会出现骗退税案例。整个链条中，海关是非常非常关键的！！

说海关重要，有一个很好的例子。

多年前《财经》凭《银广厦陷阱》一炮而红。其实，之前银广厦造假销量的套路，主流媒体早已知晓，但苦于没有证据。

但银广厦吹牛吹到国外去了，说出口量多少多少。结果记者跑到海关一问，这种货物全国的出口量也没有银广厦一家多。

穿帮了。聪明的记者问海关：您能帮着在这份证明上签个字盖个章吗？海关没当回事儿，就签了盖了。

银广厦完蛋了！

当年豪哥在外贸央企时，完全了解这个套路，但一次也没做。为啥？正义感是其次，主要是胆小。现在细写这事，一是有点惋惜放不下；二是的确不希望再有人混水摸鱼，发国难财。

三

大家最关心的还是房地产。

现在几个利好又叠加起来了，会发生什么？

太阳底下没有新鲜事儿。应该发生的、以前发生过的基本都会发生。

有识者对中国经济的状况的描述是，“向上无弹性，向下有韧性”。

这句话用在楼市上就是：预期转为稳定，市场定向回暖。

韧性体现在市场一端，大涨不行，大跌亦不行。

在开发商，是“活下去”，在购房者，是别再砸售楼处。

韧性体现在有形之手，不刺激不行，大刺激也不行，有抬有压。即便是刺激，也会体现温和、有序、风控的特点。

棚改就是结构化的定向宽松。因为定向，所以风险可控。

棚改属购房条件不够，国家出一部分钱，推一把、帮一把，把“准刚需”变成刚需。因为有棚改拆迁的补偿款，所以，低收入购房者的杠杆率，离美国次贷还差一大截。

棚改的货币化安置，库存高的城市多搞一点，库存少、涨价压力大的城市就少搞或不搞。

除了棚改，最近准一线城市又开始抢人，实际上属于“以需定销，以销定产”；另外，落户要大本以上等条件，就是“合资格人口准入“原则。

以上都是既要推动市场，又要防止房地产供给侧出现泡沫的稳健思路。

四

察其言，观其行。再看看龙头之一万科的动作。

首先，在厦门，号称准备一亿元为买贵了的购房者退款。

前段有媒体戏言：万科恒大调价，却是碧桂园被砸。但是，马照跑，舞当跳，这么大的房企，再难受也得“房照卖”，只能以攻为守，在预设的安全线之上卖房。好在当下气氛转好，万科的“点儿”赶得正！

其次，10月9日，万科拟32.34亿收购华夏幸福33.93万平宅地近80%权益。所涉地块位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州。

万科华夏幸福交易启示有三：

1.万科“活下去”这句话，确实是在说别人；

2.北京调控应该暂时不会放松，但环京呢？

3.按万科收购价格计算，这部分地块的楼面价为4530元左右，加20%的“华夏股权权益”，再加上华夏持地期间的财务成本，再加上适当的利润率，是不是能看见环京房价的底部，怎么也得在10000元线上晃悠吧！

五

综上，结论如下：

1.在楼市受益名单上，除“战略中坚城市”、一般性城市中的“空间周期领先板块”和具有“强扭力场”能力的房企的，再加“棚改重点城市”。

2.结构化特点会很明显，东边日出西边雨。

3.如果未来外部环境仍未见转好，不排除采取更直接更全面的刺激措施。

因为棚改毕竟是贴钱的买卖，没有金融手段和增量资金的投入，很难做大做长。所谓“救急不救穷”。

4.差点忘了，房产税近期应该不会出了，连提也应该不大会提了。

再说一点感受。

这么多年来，房地产调控了N次，每次都会有这样的话：不要小看和低估这次决心。铿乎锵乎，似要改天换地。

但，历经沧桑的豪哥一生中不敢“小看和低估”者唯有一件事，就是常识；唯有一句话，就是“形势比人强”。