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融资趋紧又遇上偿债高峰 房企能否安全“过冬”?

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随着调控政策的不断升级,楼市逐渐回归冷静的同时,房地产行业却秋意渐浓。龙头房企万科以“活下去”为今后3年公司计划的基本要求,开发商纷纷降价回笼资金。房地产行业究竟怎么了?

融资趋紧又遇上偿债高峰 房企能否安全“过冬”?

房地产作为金融属性较强的行业,通过高杠杆迅速扩张,15、16年金融环境较为宽松,企业通过债券、非标等等渠道融资迅速发展,在一定程度上可能导致企业“过度投资”、“过度杠杆经营”。根据上市公司2018年中报数据显示,上市房企整体负债率已达到80%。而随着金融环境转向去杠杆、强监管,房企融资越来越难,企业需要依靠自身经营现金流对接到期债务,雪上加霜的是房企从2018年下半年开始将迎来偿债高峰。

wind数据显示,2018年A股上市房企债券到期规模949亿元,2019年将达到1699亿元。未来2年,A股上市房企中有12家债券到期规模超过100亿元,万达居于首位,泰禾集团和金科股份分列第二第三。

细数房企四条主要融资渠道,银行信贷额度偏紧,优先支持名单内的企业或者符合政策导向的行业;债券融资整体仍较为低迷;非标融资方面也出现萎缩,严监管下大量表外非标等资产有回表的压力;而股权质押方面,2018年1月12日正式发布的《股票质押式回购交易及登记结算业务办法(2018年修订)》也明确划出了60%的质押率红线,对股票质押比例过高的发债主体进行限制。房企融资集中度十分明显,虽然2018年上半年房企融资环境不断收紧,但龙头房企筹资活动现金流仍大规模净流入,中小房企却越来越难融资。

随着在土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响下,房企拿地更加理性,根据wind数据显示,2018年9月100大中城市成交土地占地面积同比下跌31%,成交土地总价同比下跌51%,成交土地溢价率也仅为9.1%,较去年同期下降17.4个百分点。

从短期偿债能力来看,A股上市的大多数房企现有货币资金都能够覆盖其短期负债,15个重点房企中也仅有光明地产和华发股份短期偿债能力不足。随着房企融资环境持续偏紧,资金来源主要依靠销售回款以及自由留存资金,因此少拿地多开工将成为大多数房企的“过冬”逻辑。

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