融资大环境收紧 中小房企纷纷启动赴港上市程序

（原标题：融资大环境收紧 中小房企纷纷启动赴港上市程序）

10月11日，两家内地房企IPO，大发地产（06111.HK）与美的置业（03990.HK）成为继正荣、弘阳之后，今年登陆港股的境内房企。此外，仅最近一个月内，就有河南的恒达集团、南京银城国际、杭州德信中国在香港联交所披露招股书。不难发现，融资大环境收紧，小房企赴港上市潮涌。

江苏一家上市房企相关人士认为，由于所需现金流庞大，上市已成中小房企的必经之路，他指出，靠资金驱动的房地产已然是类金融行业。然而上市之后，中小房企还需要面对1-2年的资本市场培育期，资金压力显而易见。

年初赴港上市的正荣地产，已于今年9月成功发行20亿元的3年期公司债券，首两年票面利率为7.5%。这对于近期IPO的房企而言，有明显示范作用。

　利润率大考

根据已披露的招股书显示，经过上一轮的周期，房企复合增长率均呈现上升趋势。2015年至2017年，美的置业年度营收额分别为83.13亿元、119.92亿元和177.17亿元，复合增长率为46%。

但房企的负债率也处于高位，且融资金额主要用于归还欠款、拿地以及物业开发。2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。

大发地产2015、2016年的净资产负债率分别为196.5%、150%，但2017年，这一指标猛增至269.8%。

2015年至2017年，大发地产的物业销售收入分别为6.035亿元、5.757亿元和43.2亿元。但其近三年的毛利率与纯利润率均低于行业10%的平均水平。2015年至2017年，大发地产毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%；纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%。

与此同时，扩张导致大发地产在过去三年内，有两年净现金流为负。2015年及2016年，大发地产经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元。到了2017年这一指标再次转负，为-23.93亿元。

大发地产在招股说明书里提醒道，如果公司没有足够净现金流量拨付未来流动性，需要大幅增加借款和融资。现金流告急，与大发地产的销售成本有很大关系，虽然房价增高、但相应的土地成本、销售成本也逐渐增高。事实上，大部分房企均出现与大发地产类似的情况。

据招股书显示，大发地产的开发成本占其售价比重较高，2015年时曾经达到91%，这两年略微下降，仍然达到了86.4%。2017年，大发地产的土地使用权占销售价格的成本已经由2015、2016年的11%、12%，上升至45%。

上述业内人士表示，大发地产近几年开始扩张，但市场周期进入地价走高阶段，导致大发地产的成本增高。招股说明书也披露，大发地产销售成本只要上升6%就会陷入亏损。因此，尽管2018年前4月，大发地产毛利率已达到30.1%，但业内人士认为仍有上升空间。

　融资迫切

来自联合资信的报告显示，房地产调控收紧，银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提升，房企主要融资渠道收窄。而据第三方机构不完全统计，2017年约有近50家房企提出了千亿目标。而大发地产甚至提出了5年后实现3000亿元的规模。

中原地产最新数据显示，国庆长假后，仅10月8日、9日两个工作日，已有多个房企发布融资计划，融资总额达数百亿元。中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着房地产调控政策的持续，贷款的紧缩，房企融资难度明显加大。

张大伟认为，虽然目前一些房企替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但调控持续，房企资金压力渐显。“2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资”。

以德信中国为例，?2015年至2017年，德信中国分别实现销售75亿元、150亿元及270亿元。此外，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，德信中国实现收入分别约为56.95亿元、69.80亿元、65.54亿元及24.71亿元。不过根据业绩报，截至2015年、2016年及2017年12月31日、2018年6月30日，德信中国的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%、192.6%。截至2018年6月30日，德信中国合计需偿还的有息付款为112.11亿元，其中，一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿、二到五年内偿还15.89亿、五年以上偿还则为1.37亿。

不难发现，融资渠道收窄，加上偿债高峰来临，在内地楼市调控持续收紧的背景下，房企将积极谋求新的融资平台，中小房企的融资门槛越来越高。正如前述业内人士所言，赴港IPO是拓宽融资渠道的最直接方式。