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融资大环境收紧 中小房企纷纷启动赴港上市程序

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(原标题:融资大环境收紧 中小房企纷纷启动赴港上市程序)

10月11日,两家内地房企IPO,大发地产(06111.HK)与美的置业(03990.HK)成为继正荣、弘阳之后,今年登陆港股的境内房企。此外,仅最近一个月内,就有河南的恒达集团、南京银城国际、杭州德信中国在香港联交所披露招股书。不难发现,融资大环境收紧,小房企赴港上市潮涌。

江苏一家上市房企相关人士认为,由于所需现金流庞大,上市已成中小房企的必经之路,他指出,靠资金驱动的房地产已然是类金融行业。然而上市之后,中小房企还需要面对1-2年的资本市场培育期,资金压力显而易见。

年初赴港上市的正荣地产,已于今年9月成功发行20亿元的3年期公司债券,首两年票面利率为7.5%。这对于近期IPO的房企而言,有明显示范作用。

 利润率大考

根据已披露的招股书显示,经过上一轮的周期,房企复合增长率均呈现上升趋势。2015年至2017年,美的置业年度营收额分别为83.13亿元、119.92亿元和177.17亿元,复合增长率为46%。

但房企的负债率也处于高位,且融资金额主要用于归还欠款、拿地以及物业开发。2015年至2017年,恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%,德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%,银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。

大发地产2015、2016年的净资产负债率分别为196.5%、150%,但2017年,这一指标猛增至269.8%。

2015年至2017年,大发地产的物业销售收入分别为6.035亿元、5.757亿元和43.2亿元。但其近三年的毛利率与纯利润率均低于行业10%的平均水平。2015年至2017年,大发地产毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%;纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%。

与此同时,扩张导致大发地产在过去三年内,有两年净现金流为负。2015年及2016年,大发地产经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元。到了2017年这一指标再次转负,为-23.93亿元。

大发地产在招股说明书里提醒道,如果公司没有足够净现金流量拨付未来流动性,需要大幅增加借款和融资。现金流告急,与大发地产的销售成本有很大关系,虽然房价增高、但相应的土地成本、销售成本也逐渐增高。事实上,大部分房企均出现与大发地产类似的情况。

据招股书显示,大发地产的开发成本占其售价比重较高,2015年时曾经达到91%,这两年略微下降,仍然达到了86.4%。2017年,大发地产的土地使用权占销售价格的成本已经由2015、2016年的11%、12%,上升至45%。

上述业内人士表示,大发地产近几年开始扩张,但市场周期进入地价走高阶段,导致大发地产的成本增高。招股说明书也披露,大发地产销售成本只要上升6%就会陷入亏损。因此,尽管2018年前4月,大发地产毛利率已达到30.1%,但业内人士认为仍有上升空间。

 融资迫切

来自联合资信的报告显示,房地产调控收紧,银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制,政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提升,房企主要融资渠道收窄。而据第三方机构不完全统计,2017年约有近50家房企提出了千亿目标。而大发地产甚至提出了5年后实现3000亿元的规模。

中原地产最新数据显示,国庆长假后,仅10月8日、9日两个工作日,已有多个房企发布融资计划,融资总额达数百亿元。中原地产首席分析师张大伟分析认为,随着房地产调控政策的持续,贷款的紧缩,房企融资难度明显加大。

张大伟认为,虽然目前一些房企替换了部分高成本资金,资金链依然宽裕,但调控持续,房企资金压力渐显。“2018年四季度,房地产企业最重要的工作将是融资”。

以德信中国为例,?2015年至2017年,德信中国分别实现销售75亿元、150亿元及270亿元。此外,2015年、2016年、2017年及2018年上半年,德信中国实现收入分别约为56.95亿元、69.80亿元、65.54亿元及24.71亿元。不过根据业绩报,截至2015年、2016年及2017年12月31日、2018年6月30日,德信中国的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%、192.6%。截至2018年6月30日,德信中国合计需偿还的有息付款为112.11亿元,其中,一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿、二到五年内偿还15.89亿、五年以上偿还则为1.37亿。

不难发现,融资渠道收窄,加上偿债高峰来临,在内地楼市调控持续收紧的背景下,房企将积极谋求新的融资平台,中小房企的融资门槛越来越高。正如前述业内人士所言,赴港IPO是拓宽融资渠道的最直接方式。

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