第一太平戴维斯：全市核心商务区甲级写字楼存量上升

上海甲级写字楼市场

核心商务区

2018年第三季度，核心商务区共计三个全新写字楼项目入市，为市场带来约12.7万平方米办公面积。至此，全市核心商务区甲级写字楼存量升至880万平方米。

上海世茂大厦，浦东

陆家嘴富汇大厦，浦东陆家嘴

世纪盛荟，静安南京西路

季内净吸纳量共计约13.3万平方米，尽管较今年二季度的高位下降了65%，但历史来看依然强劲。次级商务区需求强劲，而由于一些企业从市中心搬迁至性价比更高的次级商务区，导致陆家嘴、南京西路、淮海中路三大中央商务区均录得负吸纳量。

吸纳量超过新增供应，核心商务区甲级写字楼空置率下降0.2个百分点至12.2%。

核心商务区甲级写字楼平均租金走势平稳，至每平方米每天人民币9.0元。

非核心商务区

三季度，非核心商务区无新项目入市。截至季末，非核心商务区甲级写字楼存量维持在410万平方米。

市场继续吸纳现有存量，非核心商务区写字楼空置率环比下降2个百分点至33.8%。平均租金与上季度持平，为每平方米每天人民币5.8元。

展望

预计今年第四季度还将迎来约78.4万平方米的新增供应（含核心商务区和非核心商务区）。包括位于浦东竹园板块的一大体量办公项目：上海国际金融中心，写字楼面积超26.8万平方米，但由于其接近九成的面积计划将自用，因而该项目对未来整体空置率的影响不大。

在政府的大力支持推动下，诸如信息技术、新能源汽车等新兴产业将加速发展，并将继续为未来办公需求提供新动力。微软、亚马逊、阿里巴巴等数个科技巨头已于近期宣布将在上海建立人工智能创新平台和研究中心。

鉴于未来供应巨大，预计未来一年内上海写字楼租金或难以见涨。然而大面积客户的议价空间依然较大，尤其是在项目招商初期阶段。

从供应端来看，市中心的联合办公市场已几近饱和，预计未来联合办公空间选址将外拓至非核心区位。

更多开发商和投资客对未来市场态度谨慎，一些因此考虑将资产收益变现，这也将在一定程度上带动销售市场。

上海零售市场

2018年前八个月，上海社会消费品零售总额同比上升8.0%，增速较去年同期上升0.2个百分点。

第三季度共有两个新项目共206,000平方米零售面积入市，分别是位于黄浦区的凯德晶萃广场及浦东新区的置汇旭辉广场。

全市购物中心首层租金环比上涨0.4%至每平方米每天人民币28.0元。

核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.1个百分点，至6.3%；非核心商圈空置率下降0.2个百分点，至6.4%。

南京东路商圈吸引力攀升，空置率降至三年以来最低，平均租金年初至今上涨2.4%。

展望

预计第四季度将有637,400平方米新增供应入市。?

联合办公需求稳健增长，预计至年末在租户市场的份额将提升至0.6%。

上海住宅租赁市场

本季度共有两个全新服务式公寓入市，为市场带来494套新增供应。项目均位于浦西，开发商为协信地产，运营商为莎玛：

上海协信莎玛长风服务式公寓（362套）

上海协信莎玛虹桥服务式公寓（132套）

受虹桥枢纽不断地辐射带动作用，普陀区迎来了第一个服务式公寓项目：莎玛长风服务式公寓。未来普陀区还会有新增服务式公寓入市：上海馨乐庭服务公寓预计或于2019年开业。

服务式公寓租金指数环比下降0.6%，至人民币每平方米每月244.9元。小业主公寓租金环比下跌3.1%，至人民币每平方米每月181.2元。别墅租金环比下降2.7%至人民币每平方米每月153.1元。

小业主公寓及别墅空置率相对稳中有升；服务式公寓空置率环比有所下降。服务式公寓空置率环比下降2.4个百分点到14.9%；小业主公寓空置率环比上升0.3个百分比到14.4%；别墅空置率方面则环比上升0.3个百分点至6.8%。本季度来看，服务式公寓相对受到租客群体青睐。

展望

年内预计还将有两个新服务式公寓项目入市。上海盛捷古北服务式公寓（285套）推迟至4季度入市。另外位于碧云板块的阳光城睿捷服务式公寓（180套）预计将于四季度开业。

由于虹桥枢纽的持续带动作用，浦西服务式公寓体量在下半年得到持续增长，共计494套服务式公寓入市，四季度将会有新增285套入市；而浦东服务式公寓市场相较而言则有较少新增供应。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

三季度，上海新建商品住宅新增供应累计约306万平方米，环比回升116.4%，同比上升281%。

一手商品住宅成交量共计约230万平方米，环比增长58.6%，同比增长38.7%。

一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币54,600元，环比上涨9.6%，同比上涨17%。

一手高端公寓市场

一手高端公寓市场本季度迎来19.4万平方米的新增供应。其中，静安府和陆家嘴壹号院的加推为上海高端公寓市场带来了约400套的供应；此外随着金融街融府、九龙仓静安壹号和首创天阅滨江的密集入市推升了上海高端公寓的市场供应。

一手高端公寓成交量共计约31.2万平方米，环比上涨113.9%。

一手高端公寓价格较上季度趋势有所反弹，价格指数环比上涨6.5%, 达到每平方米人民币100,300元。

住宅用地市场

第二季度，季内共成交了17块含住宅性质的地块，均以零溢价成交。成交占地面积共计101万平方米，可建面积共计208.7万平方米，平均成交楼板价为人民币每平方米22,215元。成交多位于青浦和宝山。

本季度共成交五幅租赁用地，同样均以零溢价成交。可建面积共计162,000平方米。地块分别位于嘉定工业区、松江工业区、杨浦新江湾社区、定海社区以及江浦社区。其中位于定海社区及江浦社区的两块租赁用地为国资委旗下公司拍得，周边配套成熟，交通便捷，预计将提供至少937套租赁住房。

楼市政策

9月1日起《港澳台居民居住证申领发放办法》正式实施。港澳台居民即可凭居住证享受到《办法》规定的3项权利6项基本服务9项便利措施。其中明确提到“依法享有使用住房公积金”，这也就意味着，港澳台同胞凭借凭居住证可在内地买房。

9月19日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等九部门决定，到2018年底，在全市范围内，联合开展房地产市场专项整治工作。重点查处整顿发布虚假信息行为、投机炒作行为、房产经纪违法违规行为、商品房销售违法违规行为等。

展望

市场供应方面，预计今年末在开发商冲击年度业绩以及市场预期逐渐转变的共同作用下，住宅销售市场的新增供应量应该会延续本季度的增长趋势。同时，市场预期的转变将加大持观望态度买家的比例，成交量的增速可能会因此放缓。

价格方面，受持续不断的限价调控及供应量增加影响，预计四季度一手房价格将逐渐趋稳，同时市场预期的转变也将影响二手房价格逐渐进入调整态势。

需求端来看，随着持观望态度的买家增加，加之供应放量，市场逐渐从卖家市场转为买家市场，交易周期拉长，购房者将有更多时间考虑地段和品质。

上海投资市场

第三季度成交量仍然为较低水平，本季度大宗交易成交总额约为人民币52亿元，仅为2017年第三季度的四分之一。市场低迷的原因包括投资者对于未来市场基本面的走势存有顾虑，同时贷款融资困难。

由于核心市场资产价值目前在高位，投资者青眯于挖掘新兴市场上的一些写字楼物业，以期望未来有租金提升、资产价值升值的机会。

市场仍然有收购并改造位于核心商务区经营不良的酒店和商业项目的兴趣。但是符合此类收购意向的项目比较有限。

物流资产未来租金上升潜力很大，同时随着中国电子商务的迅速发展，零售商对于仓储物业的需求也十分强劲，因此物流资产的投资者不断加码关注中国物流资产市场。

展望

在融资困难的环境下，近期市场上往往需要较往常更长的时间完成交易，预计第四季度会出现一波成交高峰。

融资对于投资者尤其是开发商仍然存在较大难度，保险公司和有较充足资金的境外基金投资公司预计将在下半年完成更多的市场成交。

为了获得更高的收益率，投资者将会继续关注小众资产的投资机会，其中包括老年公寓。

随着贷款持续收紧，市场变为买方市场，预计资产价值会出现一定程度的下调。