情势所逼or楼市要凉？高喊"活下去"的万科降价了

（原标题：情势所逼or楼市要凉？高喊"活下去"的万科降价了）

中房报记者 李燕星丨北京报道

近日，在“活下去”的呐喊中万科厦门白鹭郡宣布降价200多万元销售，消息一经传出震惊市场。“行业龙头”万科与“厦门楼市”效应的叠加使这场带有个体的降价行为泛化。

其实，历史总是惊人的相似。继2008年金融危机下提出楼市“拐点论”后，时隔10年，万科又含蓄地提出另一个拐点论：活下去。

2008年，万科“拐点论”一抛出就遭到对抗。5月，某城市召集开发商开会，没有请万科。王石知道，会议的内容不过8个字可以概括：不许降价，远离万科。同时在几个重点城市派出调查组，进驻万科查税、查账。

2008年，万科杭州售楼处被砸，引起中央关注。为了应对楼市不稳定因素，解决资金问题，万科采取降价促销手段，因此遭到先期购房者闹事维权，要求赔偿差价。

2018年国庆，厦门万科白鹭郡别墅从500万元降到278万元，“5折销售”铺天盖地，3天售罄。

不过，与2008年杭州售楼处被砸时拒绝补差价的态度截然相反，万科这次未雨绸缪态度诚恳提出“退款”，计划针对先期高价购房业主补差价。全国多地多个房企降价促销，但“退款”万科还首属吃螃蟹者。

这难免透露一个信号，2018年是否比2008年情形更严峻。还有，是万科情形更严峻，还是厦门楼市形势更严峻？

万科的账单

万科厦门白鹭郡销售现场

万科厦门白鹭郡此前销售价格在450万元至500万元，此后降至278万元至298万元销售，下降了38%至44%，几近5折促销。不过，价格下调的同时，产品配置也降低了，促销价不包含车位、家用电梯与精装修部分。

万科白鹭郡置业顾问告诉中国房地产报记者，“10月1日开盘的100多套房子全部售罄，当时最低价格是278万元，现在我们加推100多套房子，全部一口价298万元，比之前高出20万元。如果额外加50万元的装修包，就跟降价之前的装修标准一样，另外一个车位18万元。”

可以计算，在一口价298万元基础上加上精装费、车位费，以及15万元的家用电梯费，总价也在363万元，所以真正意义上来说，是在原来450万元至500万元的价格基础上降价19%至27%，差价大约87万元到137万元。

因此，万科白鹭郡对先期业主补差价的方式是签订补充协议。目前流传的退款版本是：取缔此前精装修与赠送车位条款，相应降价约100万元，直接抵偿按揭部分。根据万科白鹭郡交房时间来看，项目北地块和南地块时间分别为2020年6月30日和2020年12月31日之前，这相当于先期业主也换成了毛坯房交付。

“就契约精神而言，开发商没有补偿义务，既然是商品，跟股市一样，商品房价格也会有涨有跌。”一位闽系房企营销负责人表示。但事实上，对比产品降低配置与100万元补差价两个条件，退款事件并未对万科白鹭郡造成巨大波折。

另外，再看万科白鹭郡2016年的地价，降价也并不亏本。万科2016年拿下的万科白鹭郡项目前身地块，也就是翔安地王X2016P02地块的楼面价是22336.84元/平方米。按照项目89平方米至110平方米的面积，如今一口价298万元的均价是2.7万元/平方米至3.4万元/平方米，仍旧高出楼面价5000元/平方米至1.2万元/平方米。

“万科白鹭郡项目降价的原因是卖不动，滞销的原因是地段不好，业内的主要推测是受资金周转压力影响。至于退款，目前我们还在打听内部消息。”上述闽系房企营销负责人表示。

截至发稿之前，万科厦门公司方面未就相关退款方案与执行问题作出回复，万科白鹭郡置业顾问则告诉记者，“目前有退款提法，但尚未收到具体执行通知。”

应验“活下去”？

万科厦门一个项目的滞销引发降价退款，是否意味着万科面临的资金压力？

相似的资金承压猜测早在2008年就已上演过。同样也是提出“楼市拐点论”之后，尤其万科杭州售楼处因降价被砸之后，关于万科的谣言时有泛起，有人风传万科资金链断裂，有人说万科向银行申请30亿元贷款遭拒，还有人说“万科破产”“负债110亿元资产，多处财产被银行查封，各地已经低价放盘”。

对此，王石曾回忆称，“感谢拐点论风波，让我们万科经历了一次非常好的考验，让我们知道下一步应该往哪走。”

相比之下，这次的“活下去”风波背后又有哪些真相？根据万科2017年开发情况与2018年开发计划，万科目前在厦门的项目有18个，建筑规划总面积是305万平方米，白鹭郡是其中一个，建筑规划面积是9.5万平方米。万科在全国的建筑规划总面积是2.11亿平方米，厦门只占1.4%的比例。

厦门并非万科布局的重镇，白鹭郡更像是沧海一粟，因此降价与退款更不足以说明万科含蓄提出“活下去”拐点论后资金受压的信号，就在昨天，万科还拿下了华夏幸福环京的10个项目。

跳出项目本身，并非万科一家企业在做过冬准备。万科2018年中报存货跌价准备15.37亿元，较去年同期12.83亿元扩大19%，其他几家大房企诸如招商蛇口、绿地等计提金额也都分别扩大18.3%、37.5%。

万科白鹭郡降价退款，更像是一次有了前车之鉴后的未雨绸缪。

“担心先期业主闹事才是万科退款的一个重要考虑。”一位房地产业内人士表示。

回头去看，万科杭州售楼处被砸事件很快平息，并没有演变成普遍事件，因为楼市在2009年春天迅速复苏，并维持了长达4年的上涨周期，但在当时还是给了各方很大震动。政策变动下的历史不断重演，2017年3月25日因限购引发的抢房风暴，再次导致广州黄埔区万科城市之光售楼部被砸。

这只是被公开报道的被砸事件。2018年，被报道的不仅仅是万科。

“十一”长假期间，在江西上演了2018楼市“第一砸”。10月6日，江西上饶某个售楼处外，层层叠叠的护栏，排成人墙的保安，摆开架势与上百名业主形成对峙，最后的结果是一拥而上的愤怒的购房人把售楼处打砸一空。

在降价方面，据媒体报道，位于深圳龙岗区的远洋新天地在国庆期间推出特价房，原价4.2万元/平方米-4.5万元/平方米的产品，假期期间最低只需3.6万元/平方米。与此同时，华润城三期公寓首付45%起， 10月9日前认购98折，一次性付款外加98折。怡瑞达?乐郡、坪山心海城等项目均推出国庆促销活动。

市场已经起了变化。

厦门普降 漳州泉州反受捧

降价确实是行业危机，但放在厦门这个地方尤为严峻。因为，厦门的特殊之处在于它是一座小移民城市。

一位厦门开发商告诉记者，“厦门今年的情况比其他地区更严重。厦门楼市的需求主要依赖外地客户，外地客户大概65%，本地客户只有35%，今年的限购限贷非常严格，所以65%客户被挡在购房门槛之外，只剩下35%的客户，加上市场下行形势，厦门面临的情况就更严峻。”

降价是厦门面临的严峻问题，放在地段不好且推200套一年仅卖出100套的万科白鹭郡，就更加严峻。

“厦门楼市从去年开始很淡，很难做。在促销方面，除了万科，厦门其他新盘也有降价，降幅也大概是20%到30%。”上述闽系房企营销负责人告诉记者，“所以万科白鹭郡降价20%至30%放在今年的厦门并不足奇。”

万科白鹭郡降价引发关注更多的是“5折”这样错位的字眼，以及“活下去”拐点论后的揣测，但事实上厦门楼市遇冷这一年来，房企降价潮起潮落不断，岛内岛外新房整栋打折、二手房降价数十万元的事件时有发生。

甚至，厦门的高房价与限购限贷的双重夹击，留不住仅有的35%客户。

一位厦门刚需客小米告诉记者，“厦门降价对真正的刚需影响不大，普通人没个10年别想凑足首付。厦门最近几个月成交很不活跃，身边的朋友都跑去周边漳州、泉州去买。”

上述闽系房企营销负责人也告诉中国房地产报记者，“厦门楼市滞销一年了，这一年，营销口人员在各大房企中间频繁流动，不少营销人才都流向龙岩、泉州和漳州。厦门限购限贷以及高房价将客户挤压到泉州、漳州等地，可以说厦门的滞销带动了周边几座城市的楼市涨价，正是所谓的涨价去库存。”