欧洲房地产投资必看:伦敦全欧最贵 德国涨幅最快

（原标题：欧洲房地产投资必看：伦敦全欧最贵，德国涨幅最快）

欧洲哪里的住宅房价最贵？哪里的涨幅最大，最具投资价值？德勤会计师事务所近日发布的欧洲住宅市场房价指数报告显示，在欧洲十多个住宅房地产市场较为热门的国家中，2017年德国住宅平均价格比上一年上涨9.6%，涨幅位居第一，英国跌幅最大，下跌了5%。

不过英国首都伦敦中心区域住宅依然是欧洲最昂贵的地方，每平方米均价超过1.6万欧元（约合12.65万元人民币）。英国住宅房价也以每平方米近4400欧元（约合3.47万元人民币）的价格继续高居欧洲第一。

若按人均收入算，在前述指数调查国家中，欧洲买房最难的是捷克人，该国居民平均需工作11.3年才能买一套70平方米的公寓，英国人则需平均需工作9.8年，购房难度紧跟在捷克之后。

比利时人工作3.7年即可买房

报告认为，2017年欧洲经济增长良好，欧盟28国GDP增速达2.6％，欧元区则增长2.5％。欧洲央行宽松的货币政策和极低的房贷利率都支撑了房价上涨。

当前欧元区的房贷利率仍处于历史最低水平区间。葡萄牙拥有全欧洲最低的房贷利率，平均仅1%，法国也仅约1.5%，奥地利、德国、英国、捷克、意大利、比利时等的房贷利率则保持在2%上下。不过报告认为，考虑到欧元区明年大概率加息，房贷利率将会逐步上升。

与此同时，欧盟各国住房价格、居民收入差异巨大，比如丹麦的人均税前月收入超过5000欧（约合4万元人民币），是匈牙利的近5倍之多。

如果以一套70平方米的标准公寓为基准，丹麦人只要花费4.3年的税前收入即可购买，但在匈牙利却要7.1年。不过，买房最容易的当属比利时人，约3.7年的税前收入即可买入一套70平方米的公寓，丹麦、德国（5年）紧随其后，最难的是捷克人，平均需工作11.3年。不过，报告也强调，如果按税后净收入算，实际差距会有所减少，因为欧洲高收入国家通常税收也高。

报告称，从大体上看，在欧洲人均收入越高的国家拥有自住房越简单，但却有两个国家例外。在此次被调研的国家中，英国人和法国人的买房难度仅次于捷克人，购买一套70平方米公寓分别需要9.8年和8年。英法两国拥有欧洲最高的生活成本，报告称：“虽然他们的工资高于欧洲平均水平（约3000欧元），但也只是在为富人们打工。”

近来高端豪华住宅开发项目的兴起也支撑了英法两国的房价，报告提到：“富有的人越来越追求舒适、灵活、高质量的居民条件和非传统的生活理念。”欧洲所有主要城市都面临如何满足高端客户需求，同时又保证中低收入者买得起房的两难问题，这造成了社会的“分裂”，但财富差异也是社会发展必然的结果。

德国房价涨幅蝉联欧洲第一

2017年欧洲住宅物业价格增长稳定，在所有被调研的国家里，涨幅最高的是德国（9.6%），已经连续两年排名第一，均价为每平方米3242欧元（约合2.56万元人民币）。紧随其后的是波兰（9%）和捷克（8.4%），均价分别为每平方米1321欧元（1.04万元人民币）和2162欧元（约合1.71万元人民币）。

2017年法国房价仅次于英国，每平方米达到4103欧元（约合3.24万元人民币），比上一年上涨了1.2%。住宅单价最便宜的则是匈牙利，比上一年上涨2.1%，每平方仅1164欧元（约合9188.73元人民币）。

从单个城市房价看，伦敦中心区域再次成为被调研城市中最贵的地方，法国巴黎中心区域的住宅房价则仅次于伦敦，均价约每平方米1.07万欧元（约合8.44万元人民币），但同比下降了13.6%。欧洲住宅第三贵的城市是德国的慕尼黑，去年上涨了15.4%， 均价为每平方米7500欧元（约合5.92万元人民币）。在上个月底瑞银（UBS）发布的全球房产泡沫指数中，慕尼黑也是高居全球第二。

在欧洲，去年房价涨幅达两位数的城市主要集中在德国、荷兰、波兰和匈牙利，其中匈牙利几个主要城市平均涨幅超过18%。