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富力:金边,闭着眼睛买地做住宅都没问题

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国庆黄金周的出游大潮中,一架从深圳飞往柬埔寨的航班起飞离港。

飞机上搭载有一个20人的旅游团,但在他们“柬埔寨吴哥+金边双城6天5晚豪华游”的旅途中,吴哥窟、姐妹庙、巴戎庙、中心塔这些著名旅游景点,并不是他们真正的目的地,游客们更关心的是旅程第四天才开始的“金边商务考察”。

金边商务考察,实际上是一个房地产楼盘项目考察。这个旅游看房团最为重要的功能,就是把这群投资触角伸到柬埔寨房地产市场的国人搭载过境。

富力金边城是此次楼盘考察的重点项目之一。这个引起国人投资兴趣的项目,除了是代理商口中“整个金边最大的楼盘”这一卖点,富力地产的身份也为项目带来不少光环。

对于一向谨慎稳健的富力来说,将投资触角伸到柬埔寨金边这一举动的背后,是金边逐渐被挖掘的投资价值。在9月29日金边富力城项目发布会上,富力柬埔寨销售中国区负责人周锐生将金边房产投资形容为“这一生唯一的一颗后悔药”。

事实上,不仅仅是富力金边城,目前金边市场迅速崛起的楼盘,不少都是国内房企开发建设的。在柬埔寨投资热潮来临后,有很多国内开发商前来淘金。

金边买房的中国人

吴戈(化名)是这次看房团里的一员,在他开启这段柬埔寨购房旅程之前,他的投资意向并不被身边的朋友所看好。

“他们都觉得不可思议,奇怪我为什么找这样一个落后的地方进行投资。”吴戈说:“没错,就是因为它现在还很穷,这正是它的投资价值。”?

在吴戈口中“穷”的柬埔寨,即便是在最繁华的首都金边,也还能窥见稍显落后的一面。城区老旧、中心房屋破旧、街道狭窄、交通混乱,这是不少人对这片区域的第一印象,甚至百度百科给这个国家的注释是“世界上最不发达的国家之一”。

对于这个2003年才结束混乱的国家,这样的发展程度无可厚非。但同时,这个全国面积相当于一个广东省的国家,面貌也在慢慢蜕变,颇有种“新老参半”的感觉。

在首都金边,商铺林立,永旺超市、万客隆等都在这里设有卖场,新的建筑基本上都配备了空中花园、空中会客厅甚至停机坪。工商业的兴起使得这座城市热闹起来,道路上人车拥挤,开始患上“首堵”的毛病;甚至,路上豪车成群,金边已然是全世界保有劳斯莱斯最多的城市。

重要的是,如今这片土地成为国内投资人眼中的“20年前的北上广”。万通集团创始人冯仑就在今年7月爆出金句:“今天你要想找转型的方向,就去人均GDP三千美元开始往上的地方,像金边,闭着眼睛买地做住宅都没问题。”

根据海外房产平台居外网的统计数据,中国买家对柬埔寨房的咨询量逐年上升,2017年的咨询量是2016年的3倍;其中,2017年第一季度中国买家对柬埔寨的询问量涨幅达到300%,同期中国买家对泰国、马来西亚、菲律宾、越南等东南亚国家的房地产询盘量仅上涨20%。在2018年第一季度,国人对柬埔寨询盘量与去年第4季度数量接近,同比则增涨187%。

从事金边房地产项目销售的中介郑敏(化名)称,前来柬埔寨的买房者几乎80%都是中国人,其中大多来自北上广深等一二线城市,“几乎每三四天都有中国看房团来看盘,成交率高,而且不需要贷款就能购买。”

值得一提的是,不同于新加坡、马来西亚等东南亚其他国家,国人赴柬埔寨买房的动机基本都是投资,几乎没有人是基于教育和移民目的来柬埔寨购房。有统计数据显示,出于投资需求去新加坡、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

这样数据背后,是柬埔寨房地产市场的投资价值。

除了柬埔寨GDP连年增长超过7%的经济指标外,这个国家对于房产投资者来说有太多吸引的地方:人口增长快、平均年龄27岁;美元计价、无外汇管制、未加入CRS协议;永久产权,无遗产税等等;房价洼地、首都核心区域平均房价仅2.3万元等等。

最亮眼的一项指标是,首都金边的平均租金回报率在6.9%,在全球城市租金回报率排名第四,核心区域平均租金回报率高达10.8%;而在中国北上广深,平均租金回报率在2%左右。

此外,外国人在柬埔寨购房的手续非常方便。根据《外国人不动产产权法》规定,外国人凭护照可在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋,可获得与柬埔寨本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖,享有权无年限限制。同时,外国人可在当地贷款买房,最长年限12年,可贷房产总价的65%,年利率约为9.96%。

在投资客们尤为关注的房屋转让方面,柬埔寨房屋的中途转让、变卖手续简单,只需受让人持身份证到项目售楼部挂名,最快2-3天可办理完成,最慢一周可完成办理手续。

面对国人有关在柬埔寨置业是否面临租售困难的疑虑,中介郑敏显得十分自信:“不用担心,现在柬埔寨尤其金边的住宅供应还远远不够,在核心地段租一套两到三房的公寓都要排队两三个月,出租率非常高。”

柬埔寨城市发展战略研究报告则显示,2015至2030年,柬埔寨城市人口将增至792万,至少需要80万个住宅单位来满足住房需求,即每年住宅的需求量超过5万个单位,而目前每年的供应量不足2万套,潜力巨大。

目前,金边常住人口300万,住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。报告预计,到2030年金边人口会增至400万,这也就意味着未来12年的房产市场,金边还有近300万的人口约100万套的住宅需求。

这样的住宅需求无疑让投资客们心动,“就是看中它的想象空间,等到GDP都涨起来,柬埔寨哪里还有位置让我插一脚下去?”吴戈说道。

中国房企掘金冷热

热情高涨的购房投资者背后,是积极的开发商。

在中介郑敏眼中,近几年的金边宛若一片工地,“就这么个小地方,每条主街道上有十来个工地在同时施工。”特别的是,这些新楼盘几乎都是国内房企所开发建设的。有数据显示,目前正在柬埔寨从事建筑和不动产业领域投资的中国公司就超过200家。

金边富力城是此次看房团考察的楼盘之一,这个项目是富力地产在柬埔寨的首作,体量达56万平方米,于今年3月开始建设,并计划到2020年完成项目开发,项目资本花费超过20亿美元。

据悉,金边富力城项目共有20栋建筑,每栋建筑共有33层,共有5232个住房单位,户型涵盖55-130平方米的一至三房,每平方米约1.3万元。相比于金边市场目前四至五栋即可成盘的项目来说,金边富力城是金边目前开发规模最大的项目。

在金边富力城的代理商王怡(化名)看来,金边富力城项目的特点非常鲜明:大社区,配套齐全,带花园,位于新城区,而且开发商实力强,性价比高,首付5%。据王怡介绍,项目目前已开了一期,这一期交房均在2020年6月份,前两栋楼已基本去化完毕,最新开的第三栋楼也已销售三分之一房源。

王怡进一步透露,他们手中专为富力金边城打造的旅游买房团同样“热销”。单单10月,从深圳、香港飞至金边的看房团加起来就有10个,几乎每3天就有一个团从国内飞往金边参加三天两夜的考察旅游,其中金边富力城项目考察时间为一个下午。

除了富力这个项目颇受关注外,金边一号、保利1号公馆、蓝色海湾、粤泰逸园等项目同样是柬埔寨中介、代理商青睐的楼盘,这些楼盘均由中国开发商参与开发建设。

其中,金边一号为乐城房地产开发有限公司开发,这与北京蓝色港湾是同一个开发商;保利1号公馆为保利地产与北京城建亚泰集团联合打造;蓝色海湾由四川华西集团联合柬商打造;粤泰逸园则为广州粤泰集团开发建设。

值得注意的是,不仅是上述这些房企,绿地、佳源国际、上置集团、金城控股也均在柬埔寨有进行布局,但投资项目却多是酒店、银行、金融中心、特色小镇。如今年7月24日,金诚控股宣布称其拟收购柬埔寨两宗农地以建设特色小镇,总面积达1.98万公顷,体量相当于2.5个深圳中心城区福田区。

针对国内房企投资柬埔寨的不同项目布局,有市场人士对观点地产新媒体表示,开发商在相对还不熟悉的国际市场会比较谨慎,加上部分中小型房企本身可操盘项目好,所以倾向于聚焦做自己擅长的标杆项目;从业态上看,会更体现在青睐做类似商业或跟文旅等概念相结合的项目。

不过,在柬埔寨楼市风风火火的淘金热背后,也有不一样的声音出现。

其中,被各大房产中介作为投资宣传亮点的房地产政策,便可能面临着收紧。研究柬埔寨房产市场的法律人士认为,目前柬埔寨在房地产方面还没有全面系统的法律条文,政策弹性大,随着这么多楼盘项目的激增,当地的房地产政策一定会趋向于收紧及规范化。

此外,开发商乃至投资者们更为关心的可能是,这个房地产市场是否真的这么繁荣?还能繁荣多久?

目前,已有一小部分投资者认为金边房地产市场太多泡沫,甚至即将崩盘。有报道称,目前已经有迹象表明柬埔寨房产市场日趋疲软,新开发项目的投建频率下降,同时,房东也放低了租金价格。

对此,柬埔寨房地产中介世纪21湄公河区的总裁克雷克·索尼姆称,房地产市场发展速度的减缓对当地人而言并非坏事,因为这些公寓的开发商、房主几乎都是中国人。

“房产卖不出去是他们的问题。”

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