共建与博弈：房企与城市群如何互动？

（原标题：共建与博弈：房企与城市群如何互动？）

　　▲《2018年中国城市价值白皮书》重磅发布 每经记者 张建 摄

国家统计局近日发布的报告显示，改革开放40年来，我国城市人口快速增多，城市面貌焕然一新，城市居民生活水平不断提升，城市群正在构建中国经济新版图。

中国快速的城镇化为房地产行业带来了机遇。过去二三十年，房地产行业的蓬勃发展离不开城镇化进程的推进。随着轨道交通与基础设施的完善，城市群中的人口、资源等各种资源也高度共享，真正实现了实现优势互补、协同发展。

城市的发展，经历了“城市—都市圈—城市群”三个阶段，其中城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式。问题由之而来：当城市发展到成熟阶段之后，房企将如何转换角色适应新的时代？在城市群崛起的过程中，房企如何为城市建设做出贡献？房企与城市群如何才能形成良好互动？

9月27日，在每日经济新闻独家主办、以“大城无界”为主题的第八届中国价值地产年会上，众多业内嘉宾聚集一堂，纵论中国城市格局变化和城市群价值，以及房企在城市群发展过程的机会。

　　●城市群的机会

“中国城镇化的未来，是以城市群作为主体，大中小城市和小城镇协调发展的形态，未来城市群将发挥更重要的作用。在城市群的背景下，以往一二三四线城市的划分已经不合时宜，未来的城市不是简单按‘线’划分，而是按照你在哪一个城市群来划分。”中国城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。

冯奎认为，当前一些核心大城市房价过高，在城市群发展的背景下，可以通过大中小城市的协调发展来分担大城市的一些人口和产业，起到承接人口与承接产业的功能。“与此相应，它们也会对平抑房价起到重要作用。”

中国指数研究院3Fang互联网集团上海区域总经理张志杰在第八届中国价值地产年会上表示，城市群是城市发展的最高形式，这种形式里面人口、基金、基础设施高度共享，实现优势互补协同发展。中国的房地产经济已经进入服务业为主导的阶段，中国城市化已经接近60%，城市化发展的格局已经开始显现。

在这种情况下，房企的战略眼光与布局策略显得尤为重要。从龙头房企的布局城市来看，京津冀、长三角和粤港澳大湾区等城市群依旧是战略重点；中型房企或者黑马型房企，则更多地选择深耕一到两个城市群，在这个边界内做大做强。

龙头房企中如万科，其一直强调要把握区域协调发展战略带来的机遇，深耕核心城市群。年报显示，2017年，在已进入的76个境内城市中，万科在22个城市销售金额超百亿元；在37个城市销售排名位列当地前三，其中22个城市销售排名第一。

保利的战略选择与万科相类似。据保利发展总经理刘平介绍，保利未来的布局战略是，坚持深耕三大城市群，坚持研判基本面，不盲目追高，坚持并购与概念拓展，保证当前1亿多平方米的资源储备地域分布好，产品结构优，盈利能力强。

中型房企则具有与龙头房企不一样的考量。实际上，如果能够深耕一个城市群，并保持均衡发展，随着城市群的崛起，也能够保证规模的稳健增长。此前在接受《每日经济新闻》专访时，滨江集团董事长戚金兴就指出，房企城市群布局是一种顺势而为，是跟随城市经济发展的一种有效路径。

而滨江集团的布局战略也十分清晰，其从“三点（杭州、上海、深圳）一面一拓展”，转向形成“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注大湾区、中西部、京津冀重点城市”的战略布局。

　　●房企的作为

在城市群崛起过程中，要引导人流与产业的转移，基础建设是重要一环。业界的共识是，对于城市群规划，要科学划定城市群范围，合理确定城市群及各城市定位，促进产业分工协作，着力实现交通基础设施互联互通，健全一体化发展机制体制。

冯奎的建议是，房企可以更多地参与城市群的基础设施建设。冯奎指出：“房企应该把握城市群发展的规律、趋势与特征，积极参与、通过各种形式参与到城市群的基础设施建设，找到自己的位置与角色。”

张志杰表示，本次中国价值地产年会的主题是“大城无界”，无界主要是指房地产企业的多元化发展。在新的时代下对房地产行业也已经由量变进入质变，房地产企业的多元化发展进入新的格局。

他进一步表示，在新格局方面，房地产多元化分布趋势明显，大型企业向开发运营商方面进展，通过产融结合、资产证券化方式，为企业未来发展提供更多的保障。如千亿企业的布局比较多，在特色小镇、文旅、社区养老等方面都有布局；一小部分企业开始涉足公寓领域；部分瞄准千亿目标的企业积极培育地产外的其他业务，如医药领域。

从当前的拍地趋势看，很多城市也十分鼓励房企参与基础设施建设中。9月25日，深圳市规划国土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》，规定所有城市更新单元均应进行海绵城市建设专项研究，强调所有含住宅的更新项目均应配置幼（托）儿园、老年人日间照料中心等。

由此，许多房企踏足多元化领域的逻辑就不难理解，涉足养老、教育和医疗等领域更是趋势。在这一方面，大型房企涉足的范畴更大。

例如，龙湖旗下养老项目已落地重庆，计划于10月正式开业，未来还将持续创新运营模式，建立医护体系、照料体系、餐饮体系、社工体系等四大服务体系，针对活力长者、介护长者、失智长者等不同客群，提供全方位的医康养护服务。

房企跨界教育的也不在少数，如碧桂园旗下教育板块博实乐教育，2017年5月18日已经在美国纽交所主板上市、官网显示，在全国8个省份拥有6所国际学校，16所双语学校，40所幼儿园，在北京、上海、深圳、佛山拥有18家英语培训中心。

恒大旗下恒大健康已经在联交所上市，其定位于集新型高端国际医院、社区健康管理服务、全龄化健康服务“养生空间”等业务为一体的综合大型健康产业集团。

当基础建设达到一定高度，人口、产业的流动就是自然而然的事情。新城控股高级副总裁欧阳捷描绘了这样的景象：城市轨交，从上海通到昆山，到嘉善，再到苏州，这样我们就连成一片。小孩到了南通以后，仍然可以读同济小学，高考可以享受上海的高考政策，老人到那边可以看病，医保可以同城化，我们用中小城市的土地与大城市的产业资源进行置换，形成一个共同发展的格局。