41亿沪上拿地背后的中集地产版图

在年初上海第一场土拍中竞得宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块后，中集集团（中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司）成为了上海推出租赁住房用地后，首个成功拿地的非沪国企。

如今时令刚过中秋，中集集团9月26日再次以底价41.02亿元摘得“美罗家园”第二幅地块，而此次拿的是商住办综合地块。

或许可以猜想，未来中集集团在此的布局还不止于此，就像它在房地产上的版图，人们看到的只是冰山一角。

再入美罗家园

中秋节和国庆节假期的来临，没打乱上海土地市场的节奏，推地与拍地轮番上阵，其中备受关注的或数罗店镇美罗家园大型居住社区02单元商住办综合地块出让，因其出让金额和面积均不小。

但与其他几宗小地块的结局一样，美罗家园大型居住社区地块同样以底价成交，少了一些激动人心的情节。

观点地产新媒体查看中集集团公告，9月26日，其直接全资子公司深圳市中集智城企业发展有限公司与上海市土地交易事务中心签订《成交确认书》，竞得宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0208-02、0209-01、0210-01、0213-01、0214-01、0215-01、0219-02、0220-02地块，成交价格410，155万元。

资料显示，上述新摘地块坐落于上海市罗店镇11008街坊，地块总面积约14.58万平方米，其中0208-02、0209-01、0210-01、0213-01四宗小地块均为商住用地，总出让面积为71341.2平方米；而0214-01、0215-01、0219-02、0220-02四宗小地块均为商办用地，总出让面积74421.7平方米。

罗店大型居住社区作为上海市北部最大的保障房基地之一，建成后将为入住居民提供较为完善的各类服务设施，因此，其出让的地块也因此承担着更多“要求”，中集所摘地块也不例外。

观点地产新媒体翻查出让合同了解，罗店镇美罗家园大型居住社区02单元商住办地块，需引入在海洋工程、物流装备和能源装备领域处于行业国际领先地位，同时具有境内外主板上市资格企业的区域总部。

要求住宅套数下限不低于1370套；全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积50%（66，502.45平方米）以上（不包含保障性住房等）；中小套型住宅建筑面积亦不得低于该地块住宅总建筑面积的60%（84，003.09平方米）。

与此同时，受让人应当自项目规划土地综合验收通过日起，自持建筑面积不低于80%的商业物业不少于20年；自持建筑面积不低于40%的办公物业不少于20年。根据出让合同，受让人还需自持建筑面积不低于15%的住宅物业，用于租赁；自持建筑面积不低于100%的地下商业物业。

虽然该地块开发“要求多多”，但中集集团显然更看重项目背后所能带来的影响。其在公告中称，本次购买上海国有土地使用权，主要由于该地块曾为集团一附属公司旧址，是配合当地政府转型升级，及集团整体产业发展与产城融合的重要实践。

“该地块规模较大，是具有办公、商业、住宅功能的综合体物业，周边交通便利，城市配套较为成熟，对本集团在华东区域的品牌国际化形象及战略发展具有重要意义。”

据观点地产新媒体了解，在此之前，中集集团旗下的深圳市中集产城投资发展有限公司（“中集产城”），已在今年1月3日底价摘得宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块，该租赁住房用地建设租赁住房套数的下限为531套，总代价为28446万元。

中集集团也凭此成为上海推出租赁住房用地后，首个成功拿地的非沪国企。

中集地产版图

就观点地产新媒体了解，中集地块所处的罗店镇美罗家园大型居住社区，总占地面积达5.76平方公里，规划总建筑面积514.2万平方米，住宅建筑面积399.2万平方米，规划居住人口12.5万，是上海市保障性住房建设重点基地。

2014年7月20日起，美罗家园大型居住社区开始交付使用，截至2017年5月底，近三年时间过去，美罗家园共入住居民3.7万人，离规划的总居住人口12.5万仍有很大空间。

或许可以猜想，未来中集集团在此的布局还不止于此，就像它在房地产上的版图，人们看到的只是冰山一角。

中集集团将开发板块归为“产城业务”，产城业务主要通过旗下控股子公司中集产城及下属子公司进行运营，主营业务包括产城综合体开发、产业园开发运营及部分传统房地产开发。

观点地产新媒体翻查中集集团2018年半年度报告，其在报告中说：“2018年上半年，本集团非全资子公司中集产城在土地储备及项目推进方面取得突破，获得上海、深圳2宗土地，系中集产城第一次试水一线城市全持有型优质项目。”

2018年1月，中集获取上海宝山区罗店镇租赁住房用地，总建面约9.15万平米，将建造为持有型租赁住宅；2018年6月，成功摘得光明新区A621-0043号产业用地，总建面约13.87万平米，项目已全面启动，按照计划，将建造中国首个世界级的低轨卫星物联网产业园。

在此之前，截至2017年底，中集集团拥有深圳前海、上海宝山、深圳蛇口太子港、坪山新区共四块用地，土地面积约196万平方米。

其中，位于深圳前海的大片“工转商”土地一直备受关注。据悉，在前海总共1500万平方米的土地中，招商局、中集集团与深圳国际三家占比达27.5%，也就是412万平方米，因此也被称为“前海三大地主”。

中集集团在前海的地块位于第9和第10两个单元，土地面积为52.4万平方米，处于前海较为中心的综合发展区。

自2011年年报起，中集集团都会就前海土地项目进展对投资者进行披露，但“工转商”进展极为缓慢。直到2017年10月，中集集团才正式公告，公司就位于深圳前海的T102-0152、T102-0153、T102-0154宗地的土地整备问题与深圳规土委、前海管理局签署了《土地整备框架协议书》，三宗地块合计52.4万平方米，可以建成约150万平方米的总建面积。

根据协议，在新规划条件下，中集集团享有的权益将通过土地等价交换（按照2015年1月1日为基准），独自享有补偿用地。同时，整备范围内的土地增值收益在扣除政策性刚性支出后，按照前海管理局60%、南方中集40%的比例进行分享。

曾有机构估算，中集集团52.4万平方米的工业用地土地增值可超过250亿元。

在2018年半年度报告中，中集就该部分项目进展披露称，前海土地项目实现重大突破与进展，中集前海先期启动项目（一期）于2018年3月21日奠基，项目进入实质性快速推进阶段。此外，“2018年上半年，中集产城已与多地政府签订产城融合项目战略合作协议，为业务可持续发展奠定良好的基础”。

数据还显示，上半年，该集团产城业务实现营业收入1.6亿元，同比下降46.26%；实现净利润3800.9万元，同比下降41.56%。对此，中集表示，销售收入和净利润的减少是由于本年交付确收节点主要集中在下半年，报告期内完成交付结转营业收入的销售面积较少导致。

如此看来，在前海项目确权以及新增上海、深圳等项目后，中集集团对于未来产城业务的信心更足。

中集在半年报如此展望：“2018年下半年，将按计划加大产城融合新项目的拓展落地工作，快速推进前海、上海等重点项目的有效落地，实现产城未来发展的基础；进一步夯实产城融合新项目的拓展工作，积极推进扬州江都区三区一廊项目、胶州冷链产业园区等项目的落地及各项工作开展。”

“对于产城融合项目将实现轻重并举，积极推进轻资产项目拓展落地，提升园区运营及服务能力，扩大园区管理规模。”