这个曾被万科放弃的佛山千亩旧改项目 谁能拿下？

从广州、深圳到佛山，种种迹象表明，当一线城市土地供应日渐稀缺，旧改成为开发商争夺的另一战场。

另一方面，房企介入土地的阶段也不断提前，比如参与一级开发，而在佛山的一宗旧改地中，开发商则是从投资人的角色进场。

近日，佛山公用资源交易中心披露高明三洲旧区改造工作前期投资人项目（第一阶段）评审结果，绿地联合体与保利华南通过阶段审查，进入二阶段评审程序。

据悉，该项目总投资约20亿元人民币，其中前期工作资金10亿元，后续土地征收整理投资约10亿元（仅限征收方式）。

值得注意的是，作为投资人，竞得企业并不负责施工等一级开发工作，仅为前期工作提供资金，参与到项目当中，项目实施单位为佛山本土的公有资产公司佛山市高明区荷建市政投资建设有限公司。当完成控制性详细规划调整及土地整理后，项目地块将正式公开出让。

不过，对开发商而言，拿下前期投资无疑将有助其最终成功竞得地块。

资料显示，三洲旧区改造项目占地总面积约2700亩，其中可出让各类建设用地面积约1350亩（不含范围内约300亩新增建设用地，扣除已出让建设用地及安置房用地）。

作为佛山高明最大的旧改项目，其规划曾经过数独调整，由最初588亩扩大至3560亩，期间，三洲旧区也曾吸引不少房企追逐，其中就包括万科，然而因为资金回报问题，万科最终放弃了这一项目。

时过境迁，从停滞不前到再度被提上日程，后来者保利和绿地还将上演一番争夺。

3000余亩旧改8年流转

作为广东省最早启动旧改的城市，从2007年至2017年，佛山已有超过55.63万亩土地纳入三旧改造，累计启动的项目超过千个。旧改东风之下，三洲的改造也在2009年正式提出。

2009年9月，在佛山房博会举办的“广佛同城，高明提速”论坛上，高明区曾介绍三洲旧区改造的规划，2010年，项目正式启动。根据计划，政府将承担最难的征地和拆迁安置、补偿。

有媒体当时报道，起初该区域总拆迁面积约为588亩，涉及239户居民、50多家企业，其中包括一些工业企业的仓库及多个码头设施。2010年4月，高明区发出通告，宣布对三洲旧区改造规划控制范围进行调整，把拆迁扩至约3560亩。

大体量的改造地块、与现有的中心城区、西江新城形成优势互补、互动发展的格局，对开发商而言显然颇具吸引力。

不过与深圳、广州等城市由企业更多参与的模式不同，佛山旧改中，政府始终占据主导地位。三洲旧改的最初阶段，就是引入街道的公资开发公司自筹资金解决相关的拆迁补偿，进行土地整理，统一开发。

然而彼时的大环境是，国家开始限制地方政府以房地产项目为名发行各种地方债券。面对数千亩体量的旧改项目，没有资金支持的公资开发公司最终陷入资金紧缺的局面，这也导致三洲旧改多年来始终未有更多进展。

2016年底，项目开始引入社会资金，万科便在此时介入三洲旧改。不过，由于和一直以来承接该片区旧改的公资开发公司在资金投入和回报的问题上未能达成统一，2017年，万科放弃了该项目，启动了近7年的三洲旧改再度停滞。

另一方面，随着近年来三洲片区多宗土地相继拍出，包括碧桂园、金科、中梁等品牌房企相继进驻，区域价值不断提升，一定程度上再次推动了旧改的进展。

合富辉煌佛山分公司研究部总结曹绍林指出：“目前高明中心楼价大概在10000-12000元没平左右，但高明将建造新机场，有轨电车及地铁二号线，后期发展空间是挺大的。”

及至今年8月，高明区荷城街道发布三洲旧区改造工作前期投资人的公开竞争公告，征集投资人对项目进行投资。

观点地产新媒体查询相关竞争文件，项目的计划总投资约20亿元人民币。值得一提的是，对于竞得人收益，文件中也已列明：投资利率报价固定为5.00%，项目年平均收益率报价最高上限为7.00%，超过此上限的报价将导致响应投资商响应文件无效。

从高调启动的明星项目到数度陷入停滞，这一次三洲旧改或许能在天时地利中迎来新的转机。

绿地、保利佛山对阵

最新的消息指出，在前期投资的竞争中，北控城投和广州绿地的联合体与保利华南已通过阶段审查，推荐进入二阶段评审程序。

这也意味着，最终胜出的一方将在此后地块出让时有更多的优势。

不过，对于1350亩（约90万平方米）的可建设用地，曹绍林认为，三州片区改造是一个大的规划工程，而且设计地块跨度也不少，不同位置的地块可能打造的定位也不尽相同，对这么大的地块，可能也不止一家房企进驻。

根据此前对三洲片区的规划，三洲新城片区将作为城市的副中心，未来打造成以居住、现代服务业为依托，以文化、休闲、旅游业为重点的特色小镇。

事实上，无论是擅长大盘项目的绿地，还是力争规模前三的保利，近年来都表现出对佛山市场的强烈兴趣。

今年7月24日，保利以85.78亿元的最高限价一举拿下千灯湖19.32万平方米的巨无霸地块，折合楼面价15300元/平方米，同时刷新佛山土拍总价最高的纪录。

观点地产新媒体了解到，由于保利报价直接达最高限制地价，整场土拍持续时长不超过10分钟，可见保利对地块的势在必得。

而在佛山旧改上，保利同样不乏先例。今年5月7日，保利华南就与佛山南海石肯村四村股份合作经济社正式签约，双方达成《石肯四村旧村居改造项目前期委托协议》。项目土地占地面积约1000亩，土地出让总价预计不低于200亿。

相比之下，虽为沪派房企，佛山也是绿地在华南的重要市场之一。从2012年首入佛山，不到5年内，绿地就已投资开发了9个项目，开发面积逾400万平方米，尤其在打造大盘和小镇项目上，绿地颇有经验。

2017年8月，绿地香港以11.4亿元收购佛山占地1200亩金谷朗项目，打造休闲文化旅游小镇。

今年5月，在佛山赴沪办投资环境推介会上，绿地集团宣布将在佛山市高明区建设西江新城绿地（佛山）智汇科技园，项目投资100亿元，成为推介会上投资最大的项目。

值得注意的是，无论地块最终由哪家房企获得，都将面临不小的资金压力，这也是旧改项目里最普遍的问题。此前，曾夺得佛山最大旧改项目的新鸿基，就因无法承受巨大的资金投入，两度转让项目股权。

随着地产行业整体的融资环境趋紧，强大的资金实力和融资能力，或许也是企业拿下项目更为重要的的天时地利人和。