规模攀升与违约抬头并行 房地产信托"痛并快乐着”

（原标题：规模攀升与违约抬头并行 房地产信托“痛并快乐着”）

在强监管的“主旋律”之下，房地产信托痛并快乐着：规模逆势攀升，违约处罚接踵而至。

9月13日，湖南信托发布公告称，海航系上市公司海航创新一笔贷款规模为3亿元，期限24个月的信托借款逾期。

9月6日，吉林信托汇融38号4.5亿资金逾期，这是中科院子公司中科建设短短4个月内第四次出现兑付问题。

在此之前，平安信托、光大兴陇信托、万向信托等都因违规向“涉房涉地”项目放贷，遭到监管部门处罚。

在统一监管、打破刚兑以及去杠杆、去通道的金融行业发展大背景下，信托业面临挑战的同时又频出市场风险。随着监管机构陆续开出的新增信托罚单，给信托公司一次次敲响警钟。

房地产信托多次“踩雷”，也从侧面暴露了“涉房涉地”仍是风险高发区。

普益标准研究员吴红丽认为，信托行业强监管加上房地产市场宏观调控使得信托公司房地产业务相较于其他领域信托产品面临更大风险，行业不确定性让房地产信托违规踩雷的频率更大。但信托公司主要针对资本实力较强的企业开展“涉房涉地”信托业务，且要求融资方提供足额的抵押担保，整体风险属于可控范围。

一批信托正在排队违约

“海航系”资金危机继续发酵。9月13日，湖南信托发文向海航创新催债。

该笔违约来源于2016年9月8日湖南信托成立的一款名叫“湖南信托·海航创新项目集合资金信托计划”，资金用于向海航创新发放流动资金贷款，贷款规模3亿元，贷款期限24个月，由海航旅游集团有限公司提供连带责任保证担保。

然而，该信托计划的还款日期为2018年9月10日，但海航创新并未按期归还3亿元贷款本金。截至公告发出时，湖南信托暂未收到相关款项，海航旅游集团亦未履行相应担保义务，海航创新、海航旅游集团均已构成实质性违约。

对于湖南信托这份“严正”公告，海航创新回应称，由于公司九龙山景区当前经营受到历史遗留问题影响，景区部分资产被查封影响到新的融资，目前公司流动资金紧张，正积极与湖南信托协商妥善的解决办法。

据了解，湖南信托目前已经委派专门人员前往现场催收，同时，拟立即启动司法程序，申请法院冻结海航创新及海航旅游集团相关资产，包括但不限于不动产、银行账户、公司股权等。

一位业内人士称，高速扩张的海航集团最近一年陷入资金链紧张的局面。不仅是海航创新，整个“海航系”今年的日子都不怎么好过。除了旗下信托计划存在兑付困难之外，债务危机也蔓延到了互联网金融平台。海航集团正在拆解其海外资产，希望收缩资产负债表。

早在2017年底，媒体上就大量出现对海航集团“现金流紧张，欲出售海外资产回笼资金”的质疑，彼时海航集团董事局董事赵权用“未来一年（海航集团）不会债务违约”进行回应。

刚刚过去三个季度，赵权就惨遭“打脸”，海航创新传出信托计划违约消息，截至2018年6月30日，海航集团合并总负债高达6574亿元，同时海航集团的债券将集中于今年三季度到期，债务风暴渐渐逼近。

北京某信托公司战略管理部经理杨迪（化名）对记者表示，海航创新的这笔违约并非个案。2018年，房地产行业融资需求旺盛，但获取资金的难度和成本在不断提升。以往信托公司设计出特定资产收益权转让、股权收益权转让加回购等方式，回避“四三二”限制。但当前，信托公司首要任务是深入理解监管部门严控房地产行业的决心，以最严格的标准审查房地产项目，敬畏市场、顺应市场，把风险意识放在第一位。

“涉房涉地”仍是重灾区

作为房地产融资的重要渠道，今年上半年，房地产信托业务“一枝独秀”。1~7月房地产类信托规模达3268.51亿元，同比上涨57.31%，房地产信托占比37.47%，居各类产品之首。在收益率方面，上半年房地产类信托产品的平均收益率为7.89%，同样居各类产品之首。

百瑞信托分析师孔慧芳认为，目前房地产企业依旧存在较大融资需求，而银行贷款、债券等融资渠道不畅，使得房地产信托需求增加。房地产信托在严守政策和严控风险的条件下，仍可积极推进。但伴随着房地产信托收益率持续走高，房地产信托项目兑付压力也会逐渐上升，所以同时应以业务合规为基本原则，及时绑定核心交易对手及强化投后管理等手段防范风险。

规模的增速狂飙也带来了监管部门对信托公司合规经营的要求随之提高，窗口指导也无可避免。

今年以来，已有13家信托公司“踩雷”，并收到罚单，处罚金额合计达615万元。其中“涉房涉地”业务为监管机构处罚的重点领域之一。平安信托因“违规向土地收购储备中心放贷，严重违反审慎经营规则”被罚款30万元；光大兴陇信托与万向信托亦分别因“将信托资金违规用于土地储备贷款”和“房地产项目贷款审批管理不审慎”受到处罚。

业内人士认为，监管部门针对信托产品上下穿透监管在收紧，加大对底层资产违规投向房地产项目的监管力度，以及对最终投资者穿透的识别。

在上述被处罚的信托公司中，有一家公司受罚原因是，在去年的现场检查中，监管层“穿透”其底层资产后发现，其通过嵌套一层资管计划将一笔信托贷款投向不满足“四三二”原则的房地产项目。

自去年以来，监管部门开展多次整改活动，房地产信托业务均被列为重点检查对象。

在这种背景下，中小地产公司、低信用评级地产公司将承受较大压力。

用益信托研究员帅国让认为，房地产市场调控政策已形成不会松动的共识，监管层对部分信托公司进行窗口指导或是处罚，主要还是为了防范风险。对于不少信托公司来说，房地产信托都是重要业务收入来源。对于展业风格相对激进的信托公司，以及转型方向尚未明确的信托公司而言，影响可能更明显些。

随着下半年房地产业务风险受调控政策的影响继续放大，加上监管高压态势不改等因素，信托公司房地产业务增速可能会放缓，预期投资收益也会随之下降。

“目前房地产信托业务主要防控举措包括名单制、抵质押物、资金监管、投后管理等，风控举措还是相对较好的。”杨迪说。

在吴红丽看来，在资管新规和一系列监管政策的共同作用下，信托公司过去“重量而轻质”的发展路径难以为继，高速度模式向高质量模式转变，信托行业资产管理规模将呈现平稳回落的态势。