房企“开学季”： 亮眼中报背后的新考验
在史上最长的一段楼市调控周期中，上市房企陆续发布2018年上半年业绩报告。从公告来看，在过往1—2年销售规模的高歌猛进下，主流房企大多能获得不俗的销售业绩，且行业平均利润率也有所提升。
不过，大公司亮眼的业绩并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。随着楼市调控的进一步深化，以及热点城市库存的消耗，市场的基本面已经发生变化。在此背景下，行业的竞争也日趋激烈，行业集中度的提升不可逆转。那些规模偏小、发展较慢的中小房企则面临着较大的经营困境。（黄锴）
导读
楼市调控的持续深入，正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后，实力不足的中小房企被挡在门外，品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。
虽然近年来房企的销售规模普遍向好，但补库存的步伐一刻也未停歇。
根据Wind的数据，截至今年上半年，110家A股上市房企的存货为4.77万亿元，比上年末增长4300亿，增幅约为9%。与2016年末的水平相比，增幅约为28%。港股上市房企中，大部分企业的土地储备和库存规模也有所增加。
当然，这种增加主要出现在大中型房企中，部分小型企业的库存规模反而下滑，凸显出行业进一步分化的大势。
按照“低点时拿地、高点时卖房”的惯常逻辑，补库存行动的大规模展开，通常意味着市场已经进入下行周期。考虑到全国房地产销售规模连续两年创下历史新高，很难进一步增长，这一判断不无道理。
分析人士认为，此前的补库存行动恐怕仅仅是个开始。一方面，对规模的追求也在驱动房企补充库存；另一方面，热点城市的库存规模普遍下滑，地方政府推地的力度有望加大。因此，通过拿地、并购等方式进行补仓，仍将是房企下一步的重要动作。
“规模导向”驱动力强劲
A股的“存货”指标，既包括土地储备，也包括已开工和竣工未售部分，能够较为完整地反映房企的库存情况。
按照公告，今年上半年，万科的存货规模为6386亿元，比上年末增加405亿元；与2016年末相比，增加了1711亿元，增幅达到36%。
同期，绿地的存货规模为5106亿元，比上年末微降，但明显高于2016年末的水平。保利、华夏幸福、招商蛇口的存货分别为4846亿元、2441亿元和2073亿元，近两年均出现明显提升。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，房企的补库存节奏与销售规模密不可分。通常来讲，房企大都会将销售规模的一定比例用于拿地，从而保持业绩的持续性。如果企业想在规模上进行赶超，用于拿地的比例会更多。
他表示，近两年来，并购市场活跃，一些房企在并购市场大肆出手，也使得存货规模增加。
促成这种积极性的，是房地产业对规模的追求。易居克而瑞统计，截至目前，有超过六十家的房企提出了近一两年内实现千亿的计划，多为“第二梯队”的中型规模房企。这些企业也是此轮补库存的主力军，并将继续保持这种势头。
如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元，到2017年末就增至764亿元，增幅接近100%。截至今年上半年，新城控股的存货规模再度跃升到1054亿元。
近两年销售复合增长率接近100%的旭辉，也在今年的中期业绩会上表示，“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”其底气在于，今年旭辉拥有2600亿元的可销售货值，截至上半年，旭辉的土储建面达到4040万平方米。
严跃进还指出，由于资金成本低，此前两年房企融来大笔资金，为拿地和并购提供了足够的“弹药”。
但值得注意的是，这种情况仅限于位于行业头部的大中型房企，部分小型房企的存货规模下降，显示出发展的后继乏力。在Wind统计的110家A股上市房企中，截至今年上半年，有45家房企的存货规模低于去年年末的水平，以中小企业为主。
在中期业绩发布会上，一些企业甚至已不再提及规模。如SOHO中国董事长潘石屹就表示，相比规模和利润，更在意“能够把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去”，“我们还在活着（的时候），更多的房地产公司就不存在了。”
地价平稳有助于“淘地”
今年以来，随着楼市调控政策的持续加码，房企的融资成本不断上升，资金渠道也被大大限制，用于攻城略地的“弹药”似乎并不充足。但在这个阶段，企业似乎迎来了补库存的另一个契机。
在近期的中期业绩会上，合景泰富集团主席孔健岷表示，现在是拿地的好时机，“因为现在拿地相对来讲比较划算，很多是底价成交。”合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳进一步补充道，“以前都是抢地，现在变成选地，特别是下半年到明年上半年，为我们选地提供了更多的机会、更多的方式。”
新城控股高级副总裁欧阳捷也认同这一观点，他表示，“现在正是淘好地的季节”。
这种论点的逻辑在于，楼市调控的持续深入，正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后，实力不足的中小房企被挡在门外，品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。
根据中原地产发布的数据，今年以来，土地市场流标流拍数量明显增多。前8月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流标流拍的土地宗数涨幅均超100%，“地王”已经许久不见于市场。
土地流标流拍数量的增加，固然有着出让条件苛刻等原因，但也侧面反映出房企的态度趋于理性，甚少再“一掷千金”。
值得注意的是，这种现象并不能证明土地市场趋于冷淡。欧阳捷认为，由于土地供应量规模较大，土地市场的整体交易仍然十分旺盛，上半年全国土地出让收入2.7万亿元，同比增长43%，只是高价地数量明显减少而已。
严跃进还认为，随着地方政府逐渐意识到库存不足，推地规模还将继续增加，并为企业提供更多的拿地选择。
8月中旬，中国人民银行武汉分行行长王玉玲撰文指出，“从湖北省79个市、县目前商品住房平均消化周期的情况看，已不存在去库存压力。2018年5月末，79个市、县中，低于12个月的城市有73个，高于12个月的只剩下6个，几乎都在偏远山区。”她还建议，货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，应考虑适时退出。
此后的8月29日，长春发布通知，取消棚改项目货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。这些措施反映出部分城市库存不足的现状。
作为昔日去库存“重镇”的呼和浩特，也于近日发文强调“全面停止去库存调控措施”。
多数分析人士认为，经过多年的去库存努力，很多城市的库存规模已经降至低位，未来“去库存”政策有望逐步退出。根据上海易居研究院的报告，截至2018年7月底，全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月，明显低于12-16个月的合理区间。
严跃进指出，未来，以加快推地为主的补库存措施或将逐步推进，这将成为房企补充库存的重要机遇。结合企业动力、市场环境等因素来看，未来补库存的进程还将持续。
本文来源：21世纪经济报道
作者：张敏
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