上半年业绩排名掉队？禹洲：其实我们在“憋大招”

2017年中期业绩会上，禹洲集团创始人兼董事局主席林龙安的身边仅仅只站了两位高管，而今年禹洲地产的管理阵营扩大了似乎不止一倍。原泰禾集团广深区域大将许珂的加入，似乎让人感受到禹洲地产在“规模扩张”这件事上变得更加迫切了。

上半年供货量仅35% 融资成本受大环境影响上升

相较去年同期的214.87亿元的销售业绩，2018年上半年禹洲地产收获了214.94亿元的销售额，仅仅同比上涨了0.03%。针对上半年的业绩情况，林龙安在业绩会上解释道：“今年上半年禹洲的推盘约为全年的35%，而下半年推盘约为65%，我们有信心实现全年人民币600亿的合约销售金额目标。”

（从左至右：助理总裁林宇华；副总裁齐鸣；高级副总裁许珂；禹洲集团创始人兼董事局主席林龙安；执行总裁蔡明辉；财务总监兼公司秘书黄展鸿；副总裁夏溧）

尽管合约销售表现平平，但2018年1-6月禹洲地产的营业收入同比增长了27.54%至92.43亿元，创历史新高。主要原因是交付物业总建筑面积的增加及平均销售单价上升，令物业销售确认收入有所上升，半年报数据显示，上半年项目的平均售价为13623元/平方米。而随着新交付的物业数量逐渐增加，可以看到在物业管理方面的收入也在逐步增加，2018年上半年的物业管理费同比上涨了35.18%至1.58亿元。

与此同时，投资物业租金收入约为1.22亿元，较去年同期上升42.58%，主要由于相关物业出租面积及租金单价上升所致，目前禹洲已经在上海、厦门、合肥、泉州、南京、武汉、杭州等地，筹备运营共有27个项目，商业产品覆盖了购物中心、写字楼、街区商业等多种业态；酒店运营收入约为人民币864万元，本期内录得2.59%的下滑。

利润方面，2018年上半年禹洲整体毛利为人民币29.14亿元，同比上升22.03%，整体毛利率录得了10年以来的新低，仅为31.53%。但净利润率一项上，禹洲则仍然维持较高的行业水平，期内净利润同比大幅上升83.45%至13.9亿元，净利润率为15.05%。

禹洲集团财务总监兼公司秘书黄展鸿在业绩会上表示，由于受到境内外整体融资环境收紧的影响，期内禹洲的平均融资成本小幅攀升到6.52%的水平。但同时他表示，融资成本上升的大环境是每个房地产企业都面临的，禹洲仍属于业内融资成本较低的企业之一。

引入华侨城（亚洲）为第二大股东 土地获取价格存优势

林龙安还表示，目前禹洲境外的发债利率比同级、甚至高等级债券还低。虽然房地产行业的境外利息不断上升，境内流入房地产行业的资金规模受到控制，但这对禹洲的影响还是有限的，这与他们的评级比较高有关。目前，禹洲在境内的主体评级是AA+，境外评级比行业同类型的企业要高，而在华侨城（亚洲）战略入股禹洲之后，或许能使得其在融资渠道上变得更加通畅。

由于管理层对千亿规模的追求，2018年上半年的禹洲地产依然维持了强势拿地的节奏。上半年禹洲新增17块土地，总权益地价在57亿元。而新增土地平均获取价格保持在低位，如果算上沿海家园的项目收购，新增项目的平均地价仅为3042元/平方米，这也意味着未来在项目溢价上，禹洲依然保有较高的溢价空间。

截至2018年6月底，禹洲地产的全国布局已扩大至25个城市，总土地储备超过1725万平方米，货值超人民币3000亿元，从货值目前的比例分布来看，大多数货值仍然以长三角、环渤海的区域为主，但未来或将朝大湾区进行深度拓展。

林龙安曾在2017年全年业绩会上提出“上海-深圳”双总部的计划，但在此次的业绩会上，他表示对此禹洲方面重新进行了战略调整，目前总部仍然只有上海一个。但是其对于深圳及其周边城市的拓展的想法似乎却并没有搁浅，或许从本次许珂的加盟就可以看出一二。

在加入禹洲地产之前，许珂曾为泰禾集团广深区域的主要负责人，而其最新的抬头为“禹洲地产高级副总裁”，业绩会上许珂表示，未来将在禹洲负责投资、运营、营销等工作，并希望能在禹洲实现个人和组织的共同发展。