中小房企纷纷赴港IPO 资金承压下欲打通境外融资渠道

又一家名不见经传的小型房企在港交所递交了招股说明书。8月30日晚间，河南恒达集团（控股）有限公司在港交所递交招股书。公开资料显示，恒达集团为河南许昌最大的房地产开发商。

根据招股书，恒达集团目前旗下共有项目21个，分别位于许昌市、郑州市、信阳市。2015年~2017年，恒达集团的营业收入分别为10.38亿元、9.31亿元、15.5亿元；税后利润分别为7248.4万元、7676.6万元、1.49亿元。

事实上，恒达集团并非孤例。《每日经济新闻》记者梳理发现，去年已有三盛、福晟、正荣等房企相继完成了在港上市；今年以来，弘阳、大发等房企也陆续奔赴港交所，标志着当前中小房企正在掀起新一轮赴港“上市潮”。“市场不好，大家都准备囤点钱。中小企业融资渠道基本都堵住了，唯有上市才能够发展。”一名不愿具名的分析师这样认为。

图片来源：视觉中国

“微型房企”

在房地产行业规模化大发展的当下，说恒达集团是一家“微型企业”也不为过。招股书显示，恒达2015年~2017年的合同销售额分别是9.62亿元、12亿元和22.6亿元。2018年前五个月，集团录得的合同销售额为7.51亿元。

这是一个什么样的概念？我们以一组数据来作对比。以恒达所在的河南为例，克而瑞的数据显示，2017年大郑州房地产企业销售金额的TOP20榜单中，排在第一位的是正商地产，权益销售金额是240.2亿元；最后一位的是亚星置业，销售金额为22.53亿元。

以此观之，即使是在河南本土，恒达都不是一家排的上号的房地产企业。

利润方面，受规模所限，恒达的盈利能力也不能算强劲。住宅及商业物业的销售额是恒达集团的主要销售额和利润额来源，其2015年~2017年住宅及商业物业销售额分别占总收入的92%、97%和94.3%。

招股书显示，恒达2015年~2017年的毛利分别为2.46亿元、2.77亿元和4.05亿元，毛利率分别为23.7%、29.8%和26.1%。可供对比的是，根据克而瑞提供的数据，2017年170家上市房企加权平均毛利率29.5%。

值得留意的是，恒达集团的住宅及商业物业整体已确认平均售价波动较大，其2015年~2017年的平均售价分别为每平方米4073元、4652元及6462元。在招股书中，恒达集团也提示，单一房地产项目内物业的整体平均售价受多个因素影响，如果该期间物业的整体已确认平均售价有所下跌，而每平方米的平均销售成本有所上升或维持稳定，则未必能够维持以往纪录期间的毛利率，且财务表现可能受到不利影响。

再来看看恒达集团的成长性。布局上来看，招股书显示，截至2018年5月31日，恒达的21个房地产项目位于河南省许昌市（魏都区、建安区、禹州市、长葛市和鄢陵县），以及郑州和信阳。恒达集团称，“本集团截至2018年5月31日获得的土地储备足以应付未来8到10年的物业开发。”

恒达的总土地储备约366.8万平方米，包括未售的可出售/可租赁总建筑面积约为8.45万平方米的已竣工物业项目或项目阶段，总估计建筑面积约为150.9万平方米的开发中物业项目或项目阶段，及规划总建筑面积约207.4万平方米的持作未来开发的物业项目或项目阶段。

资金承压

近年来，内地中小房企面临的行业竞争不断加剧，加之融资渠道收紧，选择登陆香港资本市场不失为寻求资金和机会的最佳选择。

而事实上，这已经不是恒达集团第一次递交招股说明书。《每日经济新闻》记者查阅港交所官网发现，在此之前，恒达集团分别于2017年6月9日、2018年3月1日向港交所递交招股书，不过这两次递交的申请材料目前显示均为失效状态。

从多名港股分析师告诉《每日经济新闻》记者，港股IPO显示失效状态的原因可能是：保荐人中途离职，或者是换了中介机构，再有可能是财务出现了一些瑕疵等，都有可能显示“失效状态”。

《每日经济新闻》记者通过公开电话联系恒达集团并转接到企划部，想进一步问询与此相关的情况，但对方工作人员表示并不知情。

虽不能够得知恒达集团屡次折戟仍屡次冲击港股IPO的实情，但从资金面剖析可以看出一些端倪。

一个事实是，恒达集团的资产负债率十分高企。招股书显示，2015年~2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%以及406.6%。直至2018年4月30日，这一数据才降至340.4%，但仍然属于高位。

恒达集团在招股书中表示，资产负债比率上升的原因在于，“记录期内提取新增银行借款及委托贷款，以及其他长期借款为我们就囤积土地储备而收购土地进行融资所致。我们于记录期间扩展物业业务发展以把握我们营运所在房地产市场的市场机会，从而导致我们的外部融资需求有所增加。”

而从融资渠道来看，恒达集团的融资方式并不丰富。招股书显示，恒达的主要外部融资渠道是银行贷款及其他借款（包括银行借款、委托贷款、其他长期借款及其他流动借款）。2015年~2017年，恒达未偿还银行贷款及其他借款分别约为21.04亿元、23.15亿元和18.61亿元。

而截至2018年4月30日，恒达集团期末流动负债的现金及现金等价物总共为1.38亿元。期末，一年内到期的银行借款及委托贷款金额为3.06亿元，一年内到期的长期借款则为2.71亿元。

如此看来，通过股权融资或许是恒达集团的不得已之选。“国内房企基本很难通过股票市场融资，而香港近年来一直是地产股股权融资的一个重要渠道。”一名不愿具名的地产股分析师指出。

但恒达集团目前尚未“闯关”成功，能否成功登陆港股还是未知数。一名港股保荐机构的人士指出，在他保荐的企业里面，有申请了三年才成功上市的先例。“而且房企目前在市场上确实是比较磕磕碰碰的，难免有一些挑战。”