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普陀通过大调研不断完善成套旧住房改造方案

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(原标题:独用户改造中竟“打包”进了加装电梯工程,普陀通过大调研不断完善成套旧住房改造方案)

普陀通过大调研不断完善成套旧住房改造方案

家住普陀区武宁路74弄的居民们终于盼来了成套旧住房改造。这是一幢建造于1958年的房子,没有独用煤卫设施、内部设施老旧、也没有电梯,在武宁路快速路工程、轨道交通14号线等重大市政工程施工过程中,还面临房屋结构不稳、受到噪音干扰等问题。今年大调研启动后,区领导走进小区调研走访、研究方案,一揽子解决了老房的诸多难题——老房子将加装电梯、进行结构加固改造、进行底楼防潮处理等等。借着大调研东风,全区60万平方米成套旧住房改造方案将更加完善。


“贴扩建+抽户”重构老房子居住空间

武宁路74弄2-10号双号5个门洞,临着武宁路马路口。这里住着143户居民,因为房龄老、户型小,居民们都住得不满意。借着普陀区为老房子进行不成套房屋改造东风,这里的居民也完成了征询,于2016年就定下了以“贴扩建+抽户”二合一方式进行成套住宅改造。

普陀通过大调研不断完善成套旧住房改造方案

为煤卫合用的老房子居民改造出每户独用的厨房间和卫生间,是项繁琐的系统工程,几乎要对整栋房子进行空间重构。区房管部门会根据小区实际情况制定不同的改建策略,就拿武宁路74弄“贴扩建”来说,要将整幢楼的外墙向外扩建,然后进行室内分隔、调整布局等,使房屋由合用变成成套独用。区成套改造办工作人员说,改造以后,平均每户人家能增加5平方米左右。

方案制定过程中遇到一个大问题。因为历史遗留问题,有的楼层公用空间有限,一户一独用分配不过来,于是只能采取抽户方式,把这层楼分不到面积的用户“抽”出来重新安置住房。怎样让被抽户的居民得益?又让他们搬到哪里去?这都是工程中需要破解的问题。区有关职能部门和街道协商解决办法,将这几幢楼里底楼原来挪作它用的房间腾出,置换给被抽户居民。比如,10号楼4楼405室是一间仅有8.2平方米的单间,里面住着一对老夫妻,他们平时和邻居们挤在一起烧饭、用洗手间,生活极不便利。如今抽户到了同一幢楼的一楼,改造后独用煤卫设施俱全,且仅算居住面积就增加了8平方米左右。老人高兴地算了笔账:“我们这里地段好,房价差不多要8万元一平方,这下不仅生活更方便了,咱的身价可也涨了不少啊!”

普陀通过大调研不断完善成套旧住房改造方案


结构加固、增设电梯、底楼防潮

今年大调研启动时,正值武宁路74弄改造方案优化、进一步听取居民意见的关键时刻。普陀区副区长韩金华对接项目所属武宁一村居委会,担任党建联络员,专门到小区里听取居民建议。

尽管设计方已数十易方案、倾尽全力兼顾所有居民利益,但与居民的期望值还是有差距。居民们表达,老房子里住户大多是老年人,上下楼很不方便;被抽户到底楼的居民还担心住在一楼会遇到房间潮湿的问题。

针对居民诉求和小区实际情况,韩金华牵头为此次改造完善方案。最重要的是对于楼房的结构加固工程——这几幢多层老住宅楼属于纵横向承重体系,房屋各层均有圈梁,但未见构造柱。原有基础为条形基础。设计单位通过增加构造柱、承重墙体和现浇板,用以提高原有房屋的承载力和抗震性能,使房屋的结构形式和传力方式更优。此外还通过技术手段严控房屋沉降,并提高基础的承载性能。

方案中还增加了加装电梯项目,规划在“贴扩建”的面积中预留电梯井位置,为这5栋房子都装上电梯。武宁一村居民区党总支书记张健很高兴,她深知老房子加装电梯之难:“若是单独实施电梯工程,从居民意见征询、到职能部门走流程、敲图章,起码要用两三年时间,老人们等不起啊。现在打包进成套改造大方案,整个流程就顺利多了。”

底楼居民的顾虑也得到解决:底层室内地坪将抬高0.85米,确保雨水不会倒灌;底层卧室还将采用架空地坪并设置避潮层,减少潮气侵袭;此外,还将在靠武宁路侧设置天井及围墙,确保采光通风的前提下,降低道路噪音对居住的影响。

此外,这幢房子紧邻武宁路主干道,外立面设计也要体现城市发展美学元素和居民实用元素的结合。为此,设计方再次调整外立面方案,用简洁的色块搭配类木质感的装饰构件,并将设置统一的双层隔音窗、晾衣架和空调架“三件套”,形成一体化设计,通过新材料新技术的运用,实现居民生活便利性、安全感和建筑立面美感的有机统一。


全区统筹完善成套改造体系

如今,普陀区正在积极推进旧住房成套改造工程,建立了区、街镇、改造基地“三位一体”的成套改造工作体系,形成权责明晰、层次分明、目标统一的三级管理体制。大调研过程中,区领导和相关职能部门深入研究和破解技术指标、居民意见难统一等瓶颈难题。

目前,全区正在统筹成套改造面积增量的规划指标。结合城市更新工作,在全区范围内统筹涉及成套改造建筑面积增加(容积率增加)的规划指标调整,提前规划。在此基础上,将尽早提前调整相应地块的控制性详细规划。对于可实施“拆落地”的项目适当提高容积率,富余房源可用于安置抽户居民或作为租赁住房——所谓“拆落地”,就是对建筑结构差、年久失修、存在安全隐患、不适宜修缮的不成套公有工房,拆除重建并就地安置原住户的旧住房改造行为。

为了突破以往旧住房成套改造过程中面临的瓶颈问题,结合此次大调研,普陀区深入了解居民需求,积极探索同等地段异地“拆落地”的改造方案,以期建设和征询同步进行,在大幅缩短时间的前提下,避免居民的外出过渡并节约大量资金。

此外,普陀区还计划将成套改造纳入住房保障体系,按照市委市政府要求,创新工作方式,进一步推动实施旧住房成套改造工程,使老百姓能够最大程度得益。

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