普陀通过大调研不断完善成套旧住房改造方案

（原标题：独用户改造中竟“打包”进了加装电梯工程，普陀通过大调研不断完善成套旧住房改造方案）

家住普陀区武宁路74弄的居民们终于盼来了成套旧住房改造。这是一幢建造于1958年的房子，没有独用煤卫设施、内部设施老旧、也没有电梯，在武宁路快速路工程、轨道交通14号线等重大市政工程施工过程中，还面临房屋结构不稳、受到噪音干扰等问题。今年大调研启动后，区领导走进小区调研走访、研究方案，一揽子解决了老房的诸多难题——老房子将加装电梯、进行结构加固改造、进行底楼防潮处理等等。借着大调研东风，全区60万平方米成套旧住房改造方案将更加完善。

“贴扩建+抽户”重构老房子居住空间

武宁路74弄2-10号双号5个门洞，临着武宁路马路口。这里住着143户居民，因为房龄老、户型小，居民们都住得不满意。借着普陀区为老房子进行不成套房屋改造东风，这里的居民也完成了征询，于2016年就定下了以“贴扩建+抽户”二合一方式进行成套住宅改造。

为煤卫合用的老房子居民改造出每户独用的厨房间和卫生间，是项繁琐的系统工程，几乎要对整栋房子进行空间重构。区房管部门会根据小区实际情况制定不同的改建策略，就拿武宁路74弄“贴扩建”来说，要将整幢楼的外墙向外扩建，然后进行室内分隔、调整布局等，使房屋由合用变成成套独用。区成套改造办工作人员说，改造以后，平均每户人家能增加5平方米左右。

方案制定过程中遇到一个大问题。因为历史遗留问题，有的楼层公用空间有限，一户一独用分配不过来，于是只能采取抽户方式，把这层楼分不到面积的用户“抽”出来重新安置住房。怎样让被抽户的居民得益？又让他们搬到哪里去？这都是工程中需要破解的问题。区有关职能部门和街道协商解决办法，将这几幢楼里底楼原来挪作它用的房间腾出，置换给被抽户居民。比如，10号楼4楼405室是一间仅有8.2平方米的单间，里面住着一对老夫妻，他们平时和邻居们挤在一起烧饭、用洗手间，生活极不便利。如今抽户到了同一幢楼的一楼，改造后独用煤卫设施俱全，且仅算居住面积就增加了8平方米左右。老人高兴地算了笔账：“我们这里地段好，房价差不多要8万元一平方，这下不仅生活更方便了，咱的身价可也涨了不少啊！”

结构加固、增设电梯、底楼防潮

今年大调研启动时，正值武宁路74弄改造方案优化、进一步听取居民意见的关键时刻。普陀区副区长韩金华对接项目所属武宁一村居委会，担任党建联络员，专门到小区里听取居民建议。

尽管设计方已数十易方案、倾尽全力兼顾所有居民利益，但与居民的期望值还是有差距。居民们表达，老房子里住户大多是老年人，上下楼很不方便；被抽户到底楼的居民还担心住在一楼会遇到房间潮湿的问题。

针对居民诉求和小区实际情况，韩金华牵头为此次改造完善方案。最重要的是对于楼房的结构加固工程——这几幢多层老住宅楼属于纵横向承重体系，房屋各层均有圈梁，但未见构造柱。原有基础为条形基础。设计单位通过增加构造柱、承重墙体和现浇板，用以提高原有房屋的承载力和抗震性能，使房屋的结构形式和传力方式更优。此外还通过技术手段严控房屋沉降，并提高基础的承载性能。

方案中还增加了加装电梯项目，规划在“贴扩建”的面积中预留电梯井位置，为这5栋房子都装上电梯。武宁一村居民区党总支书记张健很高兴，她深知老房子加装电梯之难：“若是单独实施电梯工程，从居民意见征询、到职能部门走流程、敲图章，起码要用两三年时间，老人们等不起啊。现在打包进成套改造大方案，整个流程就顺利多了。”

底楼居民的顾虑也得到解决：底层室内地坪将抬高0.85米，确保雨水不会倒灌；底层卧室还将采用架空地坪并设置避潮层，减少潮气侵袭；此外，还将在靠武宁路侧设置天井及围墙，确保采光通风的前提下，降低道路噪音对居住的影响。

此外，这幢房子紧邻武宁路主干道，外立面设计也要体现城市发展美学元素和居民实用元素的结合。为此，设计方再次调整外立面方案，用简洁的色块搭配类木质感的装饰构件，并将设置统一的双层隔音窗、晾衣架和空调架“三件套”，形成一体化设计，通过新材料新技术的运用，实现居民生活便利性、安全感和建筑立面美感的有机统一。

全区统筹完善成套改造体系

如今，普陀区正在积极推进旧住房成套改造工程，建立了区、街镇、改造基地“三位一体”的成套改造工作体系，形成权责明晰、层次分明、目标统一的三级管理体制。大调研过程中，区领导和相关职能部门深入研究和破解技术指标、居民意见难统一等瓶颈难题。

目前，全区正在统筹成套改造面积增量的规划指标。结合城市更新工作，在全区范围内统筹涉及成套改造建筑面积增加（容积率增加）的规划指标调整，提前规划。在此基础上，将尽早提前调整相应地块的控制性详细规划。对于可实施“拆落地”的项目适当提高容积率，富余房源可用于安置抽户居民或作为租赁住房——所谓“拆落地”，就是对建筑结构差、年久失修、存在安全隐患、不适宜修缮的不成套公有工房，拆除重建并就地安置原住户的旧住房改造行为。

为了突破以往旧住房成套改造过程中面临的瓶颈问题，结合此次大调研，普陀区深入了解居民需求，积极探索同等地段异地“拆落地”的改造方案，以期建设和征询同步进行，在大幅缩短时间的前提下，避免居民的外出过渡并节约大量资金。

此外，普陀区还计划将成套改造纳入住房保障体系，按照市委市政府要求，创新工作方式，进一步推动实施旧住房成套改造工程，使老百姓能够最大程度得益。