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借租金贷建资金池 租客不知情则涉嫌违规

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金融是好东西,但也可能是坏东西。当一项民间交易引来金融平台参与,放大了杠杆的同时,也放大了风险。

近期关于“资本介入长租公寓推高租金”的讨论引发人们重新审视金融的属性。而鼎家的破产将这一讨论推向更深处。其中,最大的焦点就是租金贷:长租公寓收取租客押金,同时通过金融平台提前收取租客全年租金,归集资金后除部分用以支付给房东,大部分资金用来扩张房产数量规模。一旦资金链断裂,也可能像近期的P2P爆雷,引发大规模的客户损失。

长租公寓通过租金贷这一金融业务直接涉及资金归集,是否合法合规?法律界人士告诉《每日经济新闻》记者,资金沉淀本身,如果通过合同明确约定,则不算违规,但对于这本身引发的风险需要密切关注,必要时监管需要干预。但如果租客是在不知情的情况下使用网络贷款,将第三方网络贷款机构卷入,这种挪用租金建立资金池的行为,属于违法违规行为。

 房租上涨背后的金融杠杆

在北京工作的苏女士最近正忙着找房子,但发现单间在2000元/月以下的房子在全北京都很难找了。越是到处去找,她的一个心结越强烈,那就是现在快到期的房子要是能够继续租该多好。现在住的单间带一个大阳台,光线很好,装修不错,才不到2000块。但是业主最近直接上门了,这是两年来第一次,通知他们房子要装修了,需要腾空。

“和业主同来的还有一个房产经纪人模样的年轻人,在房里拍照、量大小。一问才知是蛋壳公寓的业务员。房东说,租给现在的房产代理公司,月租太低了,想重新装修,重新找代理公司。”苏女士说。

而蛋壳公寓的模式就是从业主手上拿下房子后,重新装修一遍,统一配备,再向房客出租。

一家规模相对较小的房产代理公司的业务员向《每日经济新闻》记者表示,现在北京的租房市场已经被这些长租公寓完全搞乱了,今年房价不断上涨。“上次我们去看一套一居室的房子,业主报价4200元/月,我们觉得有点高,希望能少一点,没想到这时一位做长租公寓的业务员赶来,直接问业主报多少,看到这么多人都想拿房,他直接说给业主4500元/月。”他说。

蛋壳公寓一位业务员告诉《每日经济新闻》记者,租客与蛋壳公寓签约时,签的不是纸质合同而是电子合同,如果是“押一付一”,签合同时还需要与第三方贷款平台签订一份贷款协议,目前合作的贷款平台之一便是微众银行。客户签约后,贷款平台一次性将租客一年的房租发放给蛋壳公寓。

客户在完成签约前,还需要在手机上绑定一张银行卡,“押一付一”也就是每月从这张银行卡扣“月租”,其实就是分期按月还贷。

蛋壳公寓通过一次性获得租金贷的款,便可以用这部分资金拿下更多业主的房子,从而有机会获得规模快速扩张。

不过,这类通过期限错配扩张的手段是有风险的。杭州鼎家宣布破产就是一个生动例子。

杭州鼎家是一家长租公寓运营商。鼎家官方称其是杭州本土同类企业中颇具影响力的企业,“2017年公司创立自主品牌‘鼎寓’,致力于为租客提供高品质的居住产品和服务”。至2017年底,鼎寓已发展长租公寓超过5000间。

近日,鼎家发出通知,因经营不善导致资金链断链,已停止运营。

 资金沉淀是否违规引争议

对于长租公寓通过加杠杆扩张规模引发的金融风险问题,业内高度关注这种行为是否合规。

比如长租公寓收取押金,以及通过第三方金融平台提前收取租金导致资金沉淀,可能引发跑路或者破产,导致租客和业主受损,甚至卷入金融风险事件。这引发人们对资金沉淀是否合规的思考。

广东融卓律师事务所律师赵春艳告诉《每日经济新闻》记者,如果承租人和公寓公司双方在合同中已约定收取押金,也明确约定通过第三方金融平台分期付款,则在现有法规下,资金池的形成合法。不过这本身存在的风险问题确实值得关注,必要时监管可能需要适当干预。

北京一位法官告诉记者,单从资金沉淀来说,不存在合规与否的问题。如果考虑是否合法合规,可以考虑三方面的问题。

第一,不是说一个公司宣布破产就破产了,要经过一个破产清算的程序;第二,从民事的角度来看,公司在经营过程中,是否存在股东侵犯公司或者债权人利益,是否有偷逃资金,是否有公司的资金和个人的资金相混同的情形等等;第二,它是否涉刑,是不是刻意以合法手段掩饰非法目的,若真如此,则实质上是一种诈骗。但这需要进一步核实。

中国人民大学法学院副院长杨东认为,鼎家的商业经营模式是以租客的信用为基础,从租金贷这样的网络贷款平台套取信用贷款。鼎家拿到金融机构贷款后,不一次性结算给房东,最多只给一季度,再利用截留的租金去盘下更多的房子,从而实现其商业规模的扩张。

在杨东看来,这种挪用租金建立资金池的行为,属于违法违规行为。租客是在不知情的情况下使用网络贷款,将第三方网络贷款公司卷入。

他进一步表示,鼎家公寓停止运营,将导致租客继续承担对贷款平台还款的义务,且房东无法收到后续租金。可以认为,鼎家的经营模式变相透支了租客个人的信用,并进行资本的进一步扩张,存在变相吸取公众存款的可能。

实际上,监管部门已经注意到其中可能存在风险。北京住建委8月17日联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

而对于部分业界人士提出的“资金集中存管建议”,杨东认为,专门存管有利于抑制企业的道德风险。但对于鼎家这个例子来讲,最好的办法不是集中专门存管,而是要限制这种长租公寓企业的融资行为,即防范长租公寓企业在租客不知情的情况下,通过租客的信用变相获得资金。

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