“网红“长租公寓，在中海竟然是“买地搭的”不受待见

当万科总裁、首席执行官祝九胜刚刚表示对整个市场、对万科的业务前景有基本信心时，中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国为房地产市场短期的表现浇了一盆冷水。

2018年8月23日，在中国海外发展的2018年中期业绩发布会上，颜建国认为，随着长效调控机制和政策的渐行渐近，商品房市场总量增长将被抑制，房地产企业的规模扩张将逐步放缓。“房地产市场调控下半年继续会从紧，我们相信市场会更加谨慎，消费者也会观望。”

五个月前，中海2017年全年业绩会上，颜建国还是信心十足的。那时他表示，2018年集团将继续加大投资购地的力度，以3年为周期滚动，计划新拿地权益投资额1350亿港元。

但截止至今年6月，这一目标完成不过40%。

宁可错过不要投错

颜建国为中海带来最为显著的变化，是这家稳健的央企准备在规模上冲一把了。为了支撑规模的可持续发展，中海去年以来在土地市场上十分进取：2017年中海在中国内地31个城市和中国香港总计购入76幅地块，为此付出了1106亿港元的代价。

在今年的业绩会上，颜建国为中海立下了1350亿港元的拿地投资额目标。但今年上半年，中海在公开市场斩获并不算十分丰厚。年中报显示，集团今年上半年累计购入土地26宗，地价总权益支出港币459.5亿元，仅占年初预计资金1350亿的34%。

之所以降低投资速度，颜建国称这是基于对市场的预判。“在目前这个阶段，我们会采取很谨慎的姿态对待投资这个事情。今年做出土地预算1350亿新增权益购地金额，这个投资预算是一个动态的数字，我们会根据我们回款进度、根据政策与市场情况，时刻调整投资节奏与规模。”

“我们宁可错失一些机会，也不想投错几块地。”颜建国表示。事实上，作为一家内部管控严格的央企，中海对土地投资向来有着较高要求。颜建国曾指出，中海买每一块地的时候，都有非常严格的标准，“没有确定的投资回报率我们是不拿的。”

在严格的投资纪律和审慎的投资态度作用下，中海对市场的敏感度向来极高。曾经有接近中海的人士、长期跟踪中海的券商分析师对《每日经济新闻》记者作如此表述：“中海向来都是逆周期拿地，这是它的长处。但不代表谁都能够模仿，因为市场走低，融资也会相应较难。”

数据来源：wind金融终端

颜建国在业绩会上的一番话，亦印证了这一点：“去年年底、今年年初，我们抓住市场窗口竞争比较弱的机会，适当多买了一点；二季度开始市场处于胶着状态，我们主动放缓投资速度。最近几个月，我们还处于观察期。根据市场情况，我们的投资节奏是主动有所放缓，这是因势而变，主动的调整。”

颜建国判断，今年下半年土地市场上还有更好的机会。“我们相信下半年的机会会有，但是最佳点在什么时候很难判断，我们认为这时候要保持高度的敬畏之心。投资预算还需要密切观察，我们会做好更谨慎的安排。”

长租公寓未到时机

虽然“对市场怀有敬畏之心”，表示要谨慎投资、因势而变，但颜建国也曾说，“住宅仍是中海目前最主要的业务，是利润的主要来源，公司将90%的资源放在住宅业务上。”中海是极其看重效益的，“没有效益的生意，中海不会做。”颜建国指出。

因而，让稳健的中海加大力度进军新业务，它是意兴阑珊的。颜建国上任以后，曾表示要做大持有型商业的规模，并为中海梳理了多项创新业务如教育、文化和养老等，但这些目前都还停留在起步阶段。

在业绩会上被问起长租公寓领域的布局时，颜建国认为，长租公寓的发展时机还没有到来。

“我个人认为，长租公寓真正的时机是在国家各方面政策出来后，那个时候做这个事情可能从商业上来说更加合理一点。比如上海专门用于长租公寓国有土地供应，整个经济帐是算得过来的。我们希望长租公寓的土地政策更加更明确了，那个时候投资运营长租公寓是一个可循环、可持续的，才是可以大规模做的阶段。”颜建国指出。

中海目前有数个长租公寓项目在推进，但大部分是“被动持有”，都是买地搭的。“被动持有之外，今年我们还是希望在长租公寓运营方面走出一步，今年自己定了大约开6个项目，其中三个重资产，三个轻资产，希望尽快把初步规模做起来，未来的几年我们希望达到一定程度的数量。”