超30家房企股价跌破净值 少数谋回购保“尊严”

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据Wind数据显示，截至8月23，A股破净股数从32只快速攀升至270只。而这只用了一年时间，其中地产板块正是破净的高发区之一。

“说实话，市值是上市公司门面，也是尊严的象征。”某上市国企的证券事务代表在与《每日经济新闻》记者沟通时直言，“破净并不是好事。”

在这270只破净企业中，有33家是与房地产开发相关的企业，其中不乏世茂、首开、北京城建、金融街等牌房企。相比一年前仅3只房产股破净，这是否预示着房地产的未来并不被看好？

地产板块受利空影响

国泰君安分析师对记者分析称，地产行业目前有很多利空因素。他表示，“虽然破净只是股价下跌的一个结果，但比如金融去杠杆、货币收缩、资管新规等等资金端都在对地产行业未来有影响，房地产恰恰又是资本密集型行业，对融资渠道和资金成本会很大影响。”

尤其是今年7月31日中央政治局会议召开后，对房地产市场的调控力度并没有丝毫减弱。

在佳兆业经济研究院院长刘策看来，目前房地产已经到了新旧交替的时间点，重资产、高负债的扩张模式越来越受到市场的担忧。下半年是债券还款高峰期，也在很大程度上影响了投资者信心。

事实上，如今房企从银行获得开发贷的难度正在加大。记者从某国有银行了解到，最近他们已针对房企开发贷政策进行了收紧。不仅提高申请企业的门槛，贷款审核严格程度也从中心城区向周边区域逐级递增，三圈层甚至更远的项目会直接拒贷，新增贷款利率也从以往较低的6.06%左右提升至10%以上。

从最新统计的“破净”房企名单里可以看出，中小规模且区域性更强的房企占了绝大多数。克而瑞分析师朱一鸣对此表示，中小房企的项目更少，所以资本市场对他们未来的预估会打更多的折。

刘策同样认为，龙头企业的安全系数越来越高，市场估值也会高一些，大企业相对中小企业而言抗风险能力、受政策影响波动能力更强一些。

“房企净资产主要是以土地为主，某种程度上，破净一方面意味着房企的股价被低估；另一方面也意味着资本市场预计未来房价会下跌，房企的业绩增速会减慢，导致在销售周期拉长后各方面成本上升，那么未来动态的净资产价值预期就会下降。”朱一鸣说道。

由于地产行业的特殊性，是否“破净”主要取决于房企项目的价值。国泰君安分析师认为，有的市净率已经很低的企业，股价还一直在跌，主要就是市场预期企业未来没有增长空间。

上市房企破净早已不是个例，美好置业证券事务代表也对记者表示：“现在跌破净值的股票太多了，也不止我们一家，市场太不好。”

守卫市值的少数派

尽管监管部门强调鼓励上市企业做好市值管理，并且在今年7月中旬召开的中央企业、地方国资委负责人视频会议上，国务院国资委有关负责人强调，企业集团要切实担负起市值管理主体责任。

但记者梳理发现，尽管已经处于“破净”这个有失“尊严”的境遇中，但切实采取行动“保卫市值底线”的企业其实并不多。

美好置业就是采取措施维护市值的企业之一。据其7月底披露的股东大会决议公告，公司拟以不超过3元/股（含），不超过2.4亿元进行回购。其证代表示：“现在（股价）已经离我们的净资产比较远了，（回购）也是为了增加投资者信心。”

此外，苏州高新于今年5月发布公告称，公司于5月30日实施股份回购，首次回购股份数量为80万股。截至8月2日，苏州高新已回购1561万股，花费资金约1亿元。

不过，记者发现，5月30日苏州高新以6.13元/股收盘，8月22日收盘价则为5.82/股。显然，多次回购并没有成功地帮助苏州高新从破净处境中挣扎出来。

据记者不完全统计，福星股份、冠城大通、三湘印象、天地源、滨江集团等企业今年出现增持举动，但从这些企业的股价变化看，收效甚微。

与这些已经采取行动守卫市值的上市公司相比，这33家破净房企中更多的是“没有行动”。

有业内人士认为，用回购股票和大股东增持的方式维护市值不是不可以，但在目前的“弱”市场里可能效果并不明显，而且房企的资金大部分来自贷款，如果用非标、信托等渠道融来的资金做回购还会增加资金成本，并且确定回购价格需要谨慎。

在实际情况中，企业回购股票更多还是用自有资金。前述国泰君安分析师对记者说：“可以用贷款资金在二级市场回购，但名义上，没见过这么操作的，而且流动贷款混同到公司基本户，哪些是自有资金哪些是贷款，无法区分。”

此外，常见的管理市场的手法还有并购、高管员工增持，实际控制人配合兜底。

某上市国企证券事务代表近日在向《每日经济新闻》记者分析大面积房企破净的原因时说：“这与国内外货币金融环境的不确定性增加、投资者风险偏好下降，以及A股市场缺乏赚钱效应，导致资金寻找投资回报更高的方向等因素有或多或少关系，破净是综合因素相互作用的结果。”

朱一鸣认为，大房企里鲜有破净的，因为经营状况更好，集中度更高，投资者预期会稍微好一点，尤其是行业里的龙头企业。

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企业样本：重仓北京市场的首开股份：股价破净欲另谋出路

随着每个交易日股价的变动，“破净”房企的名单一直在发生变化。其中有一直游走在破与不破之间的雅戈尔、南国置业以及大龙地产，也有一直稳坐“破净”第一把交椅的首开股份。

截至8月23日，首开股份的市净率只有0.5786，居上市房企破净榜首。有业内人士直言：“首开大部分项目都集中在北京，北京调控政策对他们的影响其实非常大。”

首开相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时就无奈地表示：“目前楼市的调控对公司销售肯定是存在一定影响的，首开的销售业绩下滑一定程度上可能与北京共有产权房政策有一定关系。”

而销售放缓也让首开的全国排位有了明显下滑。据克而瑞2017年全国房企销售榜单，首开排名为33位，与2016年相比，首开被16家房企反超。

事实上，北京一直是首开布局的重点。从首开在2017年新获取的27个项目中有16个位于北京就可以看出，彼时首开仍看中北京市场未来的空间。而首开报告期内共30宗待开发土地中，有17宗位于北京，且皆为合作开发项目。

记者梳理发现，一直以来，北京地区的业绩贡献也占首开的半壁江山。2015年，北京地区营收约为121.18亿元，占总营收比约51.37%；2016年，营收约为134.79亿元，占比约45.2%；2017年，营收约为179.79亿元，占比约49.17%。

正如首开上述相关负责人所言，“北京项目数量跟外地基本上一半一半吧。”他补充道：“首开也在适应新常态，政策调控对销售能够给影响到什么程度，还需要时间再看。”

从首开2017年年报中可以看到，首开对棚改项目倾注了更多的心血。报告期内，首开在北京地区已在实施的棚改项目有3个，后续项目有8个。

今年5月25日，首开股份发布公告，称拟收购北京首开中晟置业有限责任公司100%股权，而首开中晟置业正是首开集团所属二级全资子公司，具有房地产开发四级资质，以保障房建设、土地一级开发及棚户区改造、项目代建为三大主营业务。

“首开下一步要做长租公寓、北京的限价房、共有产权房等。”首开上述相关负责人说。

首开的负债率一直是业内关注的焦点。一方面，销售增速大幅减缓影响了首开的现金流。根据2017年年报显示，首开报告期内经营活动现金流大幅下降119.43亿元至-204.53亿元；另一方面，首开股份资产负债率为80.59%，同比上升约0.68个百分点。

80亿元永续债也成为悬在首开头顶的一把利剑，为此，首开每年需要为此支付4.14亿元的利息。

“作为国企，首开的资产负债率仍在正常范围内。”首开上述相关负责人解释并补充道，“首开是北京的企业，所以在北京的土地储备多一些，但在现在的市场行情下，大家对项目都很谨慎。”

今年7月12日，首开发布业绩预增公告，称2018年1~6月实现营业收入与上年同期相比，增长50%左右。

另外，记者梳理发现，截至8月22日的“破净”上市房企中，有9家企业来自北京。

尽管导致“破净”的因素多样，但业内认为，“破净”也能反映出企业存在的一些问题。

佳兆业经济研究院院长刘策认为，股价能不能提升主要看投资者对企业是否认可，包括是否有主题炒作概念，如粤港湾、并购等主题概念，企业基本面是否有业绩释放的潜力，如果企业确实业绩不好，流动性很紧张，那即使破净了，股价可能还会再跌，另外就是企业是否有核心竞争力，是否有壁垒，是否有应对行业低潮期的能力。

企业应对低潮期的能力首先是资产结构的质量，是否可以快速变现，第二就是企业的融资能力，国企在低成本融资上更有优势，第三就是企业的销售能力，是否能适销对路，精准投资。其中最重要的就是融资能力，只要能融到钱，也不怕低潮期。