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阳光城半年度销售额达史上高点 但仍需大幅降杠杆

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彻底“改头换面”,阳光城还需要更多时间。

去年11月至今,阳光城董事长兼总裁朱荣斌4次增持阳光城股份。朱荣斌为此投入了王健林的一个“小目标”。

这笔钱投进去,既显示出朱荣斌对阳光城未来发展的信心,或许也是他对自己的一个提醒——他曾承诺要将阳光城打造成一家千亿房企。

若单以销售额论,朱荣斌今年将大概率兑现他的诺言。8月24日晚间,阳光城发布2018年中期业绩报告。上半年,阳光城录得合约销售金额达700.11亿元人民币,其中权益销售金额566.38亿元人民币,权益比例约80%

以半年作为一个时间段来看,700亿是阳光城迄今为止,交出的一份最好的成绩单。

2017年,经历过管理层大换血后,今年阳光城对外呈现的更多是业务精进等微观层面的变化。关注阳光城的投资们对管理团队抱有足够的信任和期待,他们希望管理团队开出的“药方”能够尽快奏效。

“奏效”的指向是,阳光城的销售规模能够步入新的台阶,财务杠杆降低,盈利能力增强,股票飘红。

以今年半年度销售额来看,“销售规模”这块心头的石头大可放下。但在营收、利润、负债甚至股价问题上,投资者们或许还需要付出更多时间和耐心去等待或好或坏的答案。

01

财务指标向好却仍需改善

今年上半年,阳光城的营收数据是152.08亿,同比增长102.10%,合并报表归属于上市公司股东净利润10.31亿元。

2017年业绩会上,朱荣斌称管理层对利润水平非常不满意,“外界不满意,我们更不满意。”今年上半年,这一指标略有改善。

报告期内,阳光城房地产业务毛利率27.18%,同比增加4.81个百分点,较2017年末增加2.61个百分点;净利润由2017年的6.22%上升至6.78%。但不到7%的净利润,仍然处于行业较低水平,同时与管理层提出的“项目净利润率不能低于10%”目标仍有差距。

值得一提是,报告期内,阳光城平均融资成本下降至7.49%,可为后期换取一定的利润空间。

在利润之外,“现金流回正”是阳光城执行副总裁吴建斌颇为关注的一个目标。他认为“经营性现金流对一个企业来讲是非常非常重要的”。

2012-2016年,阳光城经营活动产生的现金流量净额连续4年为负。2017年,这一数字历史上首次回正,从2016年的-25.8亿,增至2017年底88.2亿元。

根据财报,继2017年全年实现经营性现金流回正后,今年上半年,阳光城继续保持了较好的经营性净现金流,为32.76亿元。但这一数字,相较2017年呈现大幅下滑状态。

吴建斌财技颇高,但在高速发展阶段,想将阳光城各项财务指标控制在理想范围内,并不容易。报告期内,阳光城账面货币资金332.90亿元,净资产349.24亿;总资产规模达增至2446.72亿,较2017年年末增长14.73%;总负债呈现小幅上升,由2017年年末1826.8亿增加至2097.47亿。

因此,阳光城资产负债率同比减少0.82个百分点,较2017年末增加0.06个百分点;扣除预收账款的资产负债率同比减少5.91个百分点,较2017年末减少5.73个百分点,净负债率同比减少50.86个百分点,较2017年末减少19.59%。2017年阳光城的净资产负债率为252%。

综合规模、负债、利润等指标来看,要达到“满意”水平,管理层还需要付出更多努力。不过,这并不影响大多数投资者对于阳光城股价上扬的预期。

朱荣斌自2017年11月起,先后4次通过深交所证券交易系统在二级市场增持阳光城股份。增持后,他总计持有阳光城14434600股股份。这笔股份占阳光城总股本0.3564%。而以公布的7.021元成交均价计算,朱荣斌为此投入1.013亿元。

作为一个职业经理人,朱荣斌花1亿增持阳光城股票,显然不是为了“割韭菜”。多次增值行为,似乎都在彰显他对自己、对阳光城业绩增长及股价上扬的信心。

目前阳光城的股价属于低估值阶段吗?截止5月25日收盘时,阳光城股价为5.64元/股,市值仅为228.42亿。5.64元接近52周内最低价5.47元。

02

第一要务买地?

货值达5842亿?

2017年阳光城掀起了投资拿地的小高潮。囊括旧改、法拍、城市更新产城融合等各类项目,共新增土地120宗,权益货值为1407.12亿。

至今年上半年,阳光城的拿地小高潮并未结束。报告期内,阳光城新增43个项目,共补充土地储备(计容面积)约551.85万平方米,累计土地储备4267.54万方,储备货值近5842亿元。一线城市21%、新一线城市26%、二线城市26%、三四线城市17%。

而且在2018年博鳌房地产论坛上,吴建斌预判称,买地扩张最佳时机或是今年四季度,或是明年上半年,“只有拥有大量的优质土地——价格便宜、位置好,仍然是房企的第一要务,土储是房企的核心竞争力。”不排除,今年下半年,阳光城将加大土地投入。

不断拿地背后,阳光城全国化布局渐趋完善。2017年至今,阳光城新增包括天津、山东、河北、海南、新疆、贵州、重庆、云南、粤东、南粤、辽宁、安徽、甘肃等13个新区域,区域公司增至31个。

“有那么几个区域,今年可以过200亿,看300亿。”2017年业绩会上,朱荣斌表示,希望这类百亿大区将逐步增多。2017年,过百亿的区域公司有福州、浙江、陕甘三家。今年上半年,浙江区域公司、陕西区域公司半年销售金额均破百亿。

自去年5月朱荣斌加盟阳光城以来,阳光城董事会授予其极大权限。兼任董事长与总裁,朱荣斌不断分权与放权。朱荣斌称,他要将权力下放。首度分权为,授权予集团各条业务、职能线的高管;二度分权给区域总。

在区域管理上,由2017年12月进入阳光城担任副总裁的张能迪协助。此外,张能迪还兼任阳光城湖北区域总经理。

今年以来,阳光城多位高层、董事陆续辞职,同时也包括区域总离职和调换。上半年,副总裁陈林、许珂,北京区域公司总裁李军、上海公司总经理宋友强、粤东区域公司总裁黎克斌、四川区域公司总裁陈于汀,董秘罗瑞华等人陆续离职。

李军与宋友强离开阳光城,一同加入了鸿坤地产。宋友强的接任者是原浙江区域总江河;而江河的接任者则是原厦门区域总经理李晓东。

陈林的接替者是原龙湖投资发展部总经理徐爱国,任副总裁分管土地投资。

网易房产了解到,双斌入主后,土地投资工作一直由朱荣斌亲自负责。随着徐爱国加入,各业务、职能条线高管则渐趋完备。吴建斌负责财务、阚乃桂主管合约管理中心,陈友锦分管营销,徐爱国牵头负责土地投资及产业地产。


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