今年以来，房地产调控继续从严。从上市房企发布的数据来看，多数房企的营收和利润仍在增长，出现了“增收又增利”的情况。这其中的原因是什么？从资本结构来看，超六成的房企资产负债率还在持续攀升，诸多房企的资产负债率已经超过了80%，融资上有何调整？随着调控的深入和融资收紧，高周转似乎是可行之道。但对于高周转策略，行业也出现了不同看法。
导读
大部分房企录得较好的中期业绩，“增收又增利”成为主流。不同企业的拿地策略不同，有些企业虽遭遇限价，但其土地是在前几年获取的，成本相对较低。此外，如果企业将重心布局在调控政策不够严厉的城市，同样也会有较好的利润空间。
近期，上市房企陆续公布半年报。从业已披露的数据来看，大部分房企录得较好的中期业绩，“增收又增利”成为主流。一些房企的利润率出现回升，体现出较强的盈利能力和抗风险能力。
“第一军团”中，万科在上半年的营收达到1060亿元，同比增长51.8%，归属上市公司股东的净利润为91.2亿元，同比增长24.9%。刚刚经历工程事故风波的碧桂园，同样实现营收和利润的增长。
规模庞大的“第二梯队”，也实现较好的业绩，且从管理层的表态来看，其对规模的野心仍然存在。
但曾备受推崇的“高周转”策略，行业已经出现不同看法。碧桂园已明确提出，“宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地产、中南建设等企业则认为，高周转仍然是适应市场竞争的重要策略。
增收又增利
截至目前，第一军团的四家房企中，万科、碧桂园均公布了半年报。碧桂园在上半年实现营收1318.9亿元，同比增长约69.7%，同期的毛利和净利增幅则分别达到104.6%和94.9%。
融创和恒大发布了半年业绩预告。恒大预计利润规模同比大幅提升，税后净利润增幅在125%以上，核心业务净利润增幅在100%以上。融创则表示，上半年营收增幅将超过200%，公司拥有人应占利润增幅也在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年进一步提升。
这种变化凸显了公司的盈利能力增强。在发布中报的房企中，这种情况并不少见。其中，利润率回升成为普遍现象。
上半年华润置地的综合毛利润率为48.1%，比上年同期的35.0%有明显提升。其中，开发物业毛利率由32.6%提升为48.6%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由63.5%上升至66.6%。
其他房企中，中南建设房地产业务的毛利率24.35%，比去年同期上升6.68个百分点。旭辉的毛利率为33.7%，核心净利润率则为13.3%，均高于去年同期。
值得注意的是，这是在很多城市出台限价政策的背景下取得的业绩。在限价政策严厉的一线城市，很多房地产项目不仅难以取得利润，出货都成为难题。
上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，不同企业的拿地策略不同，有些企业虽遭遇限价，但其土地是在前几年获取的，成本相对较低。此外，如果企业将重心布局在调控政策不够严厉的城市，同样也会有较好的利润空间。
过去几年，房地产业的平均利润率呈现出下降的趋势，到2017年，部分企业的利润率已开始回升。中信建投研究发展部认为，未来这一情况有望继续改善。
根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚至明显低于2015年29.42%的水平。这意味着今年房地产项目的平均利润空间有所扩大。其中，二线城市的情况明显好于一线城市。
之所以出现这种情况，是因为房企拿地理性化，倒逼土地出让价格趋于合理，近期土地流拍、流标现象增多便是证明。该机构认为，这已经逐步影响到销售利润率，并有可能导致公司的利润率和ROE出现一定改善。
高周转之辩
虽然半年业绩普遍向好，但不同规模、类型的房企，“心境”也大不相同。
8月21日上午，万科召开半年业绩会，整场业绩会的重心在管理体制和多元化业务上，丝毫未提规模的话题。刚刚经历工地事故风波的碧桂园，则在中报中自我反省，称“宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。
另一类不提规模的企业，是早已实现转型、追求规模似乎无望的公司。今年上半年，SOHO中国利润（不含投资物业的评估增值）约为15.3亿元，同比上涨约144%。但同期，权益股东应占纯利约10.93亿元，比上年同期的39.82亿元大幅下滑。
SOHO中国董事长潘石屹表示，相比规模和利润，更在意“能够持续地把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去。”
相比之下，尽管调控深化，部分区域出现降温预期，“第二梯队”仍然对规模抱有野心。
今年上半年，旭辉的销售规模达到660亿元，同比增长40%。如能完成全年1400亿的销售目标，最近两年旭辉的复合增长率将接近100%，成为高增长房企的代表。
旭辉集团主席林中在业绩会上表示，“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”在三四年后规模足够大时，旭辉就会把速度“放得更稳健一点”。林中的底气在于，今年旭辉拥有2600亿元的可销售货值，截至6月末，旭辉的土储建面达到4040万平方米。
今年上半年，龙光地产实现合约销售354.7亿元，同比增长率达到84%，并将全年销售目标由660亿元上调至700亿元。
由此，龙光地产把三年的复合增速从30%提高到了50%。龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌在业绩会上谈到这一调整，认为这个目标“是比较不错的”。
龙光的底气同样在于庞大的土储，据透露，龙光未来三年内的可售货值有4200多亿。“当时拿地的时候，成本控制是很好的，换言之就算按限价卖，仍然有合理的利润，所以我们是具备提速条件的”。
但随着调控的深入和融资渠道的收紧，必须提高周转速度，才能有效消化这些库存。
就在碧桂园反思高周转，并提出“放慢速度”时，这种策略仍然大有市场。越秀地产副董事长、总经理及执行董事林昭远就表示，越秀地产还将加快资金的回笼速度，其中包括加快项目开发速度、提高周转率、加快销售现金回流等等策略。
中南建设的管理层同样认为，高周转不等同于质量问题，从市场竞争角度来看，高周转是适应市场竞争的。
严跃进表示，过度追求高周转会引发诸多问题，对其进行反思很有必要。但在调控步步加码的形势下，高周转仍将是很多企业的战略选择。尤其对于规模导向的中型房企来说，未来一段时间，高周转会继续作为企业的主要策略而使用。
本文来源：21世纪经济报道
作者：张敏
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