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房企半年报密集发布 “增收又增利”是主流

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今年以来,房地产调控继续从严。从上市房企发布的数据来看,多数房企的营收和利润仍在增长,出现了“增收又增利”的情况。这其中的原因是什么?从资本结构来看,超六成的房企资产负债率还在持续攀升,诸多房企的资产负债率已经超过了80%,融资上有何调整?随着调控的深入和融资收紧,高周转似乎是可行之道。但对于高周转策略,行业也出现了不同看法。

导读

大部分房企录得较好的中期业绩,“增收又增利”成为主流。不同企业的拿地策略不同,有些企业虽遭遇限价,但其土地是在前几年获取的,成本相对较低。此外,如果企业将重心布局在调控政策不够严厉的城市,同样也会有较好的利润空间。

近期,上市房企陆续公布半年报。从业已披露的数据来看,大部分房企录得较好的中期业绩,“增收又增利”成为主流。一些房企的利润率出现回升,体现出较强的盈利能力和抗风险能力。

“第一军团”中,万科在上半年的营收达到1060亿元,同比增长51.8%,归属上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%。刚刚经历工程事故风波的碧桂园,同样实现营收和利润的增长。

规模庞大的“第二梯队”,也实现较好的业绩,且从管理层的表态来看,其对规模的野心仍然存在。

但曾备受推崇的“高周转”策略,行业已经出现不同看法。碧桂园已明确提出,“宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地产、中南建设等企业则认为,高周转仍然是适应市场竞争的重要策略。

增收又增利

截至目前,第一军团的四家房企中,万科、碧桂园均公布了半年报。碧桂园在上半年实现营收1318.9亿元,同比增长约69.7%,同期的毛利和净利增幅则分别达到104.6%和94.9%。

融创和恒大发布了半年业绩预告。恒大预计利润规模同比大幅提升,税后净利润增幅在125%以上,核心业务净利润增幅在100%以上。融创则表示,上半年营收增幅将超过200%,公司拥有人应占利润增幅也在200%以上,毛利率也比去年同期和去年全年进一步提升。

这种变化凸显了公司的盈利能力增强。在发布中报的房企中,这种情况并不少见。其中,利润率回升成为普遍现象。

上半年华润置地的综合毛利润率为48.1%,比上年同期的35.0%有明显提升。其中,开发物业毛利率由32.6%提升为48.6%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由63.5%上升至66.6%。

其他房企中,中南建设房地产业务的毛利率24.35%,比去年同期上升6.68个百分点。旭辉的毛利率为33.7%,核心净利润率则为13.3%,均高于去年同期。

值得注意的是,这是在很多城市出台限价政策的背景下取得的业绩。在限价政策严厉的一线城市,很多房地产项目不仅难以取得利润,出货都成为难题。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,不同企业的拿地策略不同,有些企业虽遭遇限价,但其土地是在前几年获取的,成本相对较低。此外,如果企业将重心布局在调控政策不够严厉的城市,同样也会有较好的利润空间。

过去几年,房地产业的平均利润率呈现出下降的趋势,到2017年,部分企业的利润率已开始回升。中信建投研究发展部认为,未来这一情况有望继续改善。

根据中信建投研究发展部的测算,2016年和2017年,新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%,到2018年骤降至18.33%,甚至明显低于2015年29.42%的水平。这意味着今年房地产项目的平均利润空间有所扩大。其中,二线城市的情况明显好于一线城市。

之所以出现这种情况,是因为房企拿地理性化,倒逼土地出让价格趋于合理,近期土地流拍、流标现象增多便是证明。该机构认为,这已经逐步影响到销售利润率,并有可能导致公司的利润率和ROE出现一定改善。

高周转之辩

虽然半年业绩普遍向好,但不同规模、类型的房企,“心境”也大不相同。

8月21日上午,万科召开半年业绩会,整场业绩会的重心在管理体制和多元化业务上,丝毫未提规模的话题。刚刚经历工地事故风波的碧桂园,则在中报中自我反省,称“宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。

另一类不提规模的企业,是早已实现转型、追求规模似乎无望的公司。今年上半年,SOHO中国利润(不含投资物业的评估增值)约为15.3亿元,同比上涨约144%。但同期,权益股东应占纯利约10.93亿元,比上年同期的39.82亿元大幅下滑。

SOHO中国董事长潘石屹表示,相比规模和利润,更在意“能够持续地把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去。”

相比之下,尽管调控深化,部分区域出现降温预期,“第二梯队”仍然对规模抱有野心。

今年上半年,旭辉的销售规模达到660亿元,同比增长40%。如能完成全年1400亿的销售目标,最近两年旭辉的复合增长率将接近100%,成为高增长房企的代表。

旭辉集团主席林中在业绩会上表示,“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”在三四年后规模足够大时,旭辉就会把速度“放得更稳健一点”。林中的底气在于,今年旭辉拥有2600亿元的可销售货值,截至6月末,旭辉的土储建面达到4040万平方米。

今年上半年,龙光地产实现合约销售354.7亿元,同比增长率达到84%,并将全年销售目标由660亿元上调至700亿元。

由此,龙光地产把三年的复合增速从30%提高到了50%。龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌在业绩会上谈到这一调整,认为这个目标“是比较不错的”。

龙光的底气同样在于庞大的土储,据透露,龙光未来三年内的可售货值有4200多亿。“当时拿地的时候,成本控制是很好的,换言之就算按限价卖,仍然有合理的利润,所以我们是具备提速条件的”。

但随着调控的深入和融资渠道的收紧,必须提高周转速度,才能有效消化这些库存。

就在碧桂园反思高周转,并提出“放慢速度”时,这种策略仍然大有市场。越秀地产副董事长、总经理及执行董事林昭远就表示,越秀地产还将加快资金的回笼速度,其中包括加快项目开发速度、提高周转率、加快销售现金回流等等策略。

中南建设的管理层同样认为,高周转不等同于质量问题,从市场竞争角度来看,高周转是适应市场竞争的。

严跃进表示,过度追求高周转会引发诸多问题,对其进行反思很有必要。但在调控步步加码的形势下,高周转仍将是很多企业的战略选择。尤其对于规模导向的中型房企来说,未来一段时间,高周转会继续作为企业的主要策略而使用。

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