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长租行业遇瓶颈 “房租不炒”路在何方

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“谁也没想到,长租行业会以这种形式火爆起来。”谈起近日长租行业的风波,某房企高管李明(化名)20日对中国证券报记者表示。随着一线城市房租价格短期过快上涨等因素影响,长租行业再一次被推上舆论风口,也引来监管部门对于长租行业的首次约谈。8月17日,北京市住建委联合北京市级多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,对抢占房源、哄抬租金,以及扰乱市场等提出明确要求。

业内人士在接受中国证券报记者采访时表示,长租行业作为房地产行业适应新形势发展的必然方向,近年来备受资本青睐,一些房地产相关企业也将此作为转型的重要支点。但监管力度不足、行业自律缺位,以及缺乏稳定的盈利模式,是长租行业发展到现阶段的瓶颈所在。“房租价格不断推高是事实,但行业站上舆论风口也未必是坏事,可以让大家都来思考行业的发展方向。”李明表示,长租行业未来怎样做到“房租不炒”、“租有所居”,还需要各方共同出招。

 亢进:资本助推之下

“细数一下,这两年进来的资金,来路相当丰富。”从事类REITs(房地产信托投资基金)发行业务的券商人士明涛(化名)对中国证券报记者表示。

2017年至今,明涛操刀多宗类REITs发行业务。“去年(2017年)主动来找我们咨询的企业就比较多。去年之前,基本上都是我们去主动宣介。”明涛说。

据中国证券报记者不完全统计,2017年10月首单长租类REITs产品发行以来,截至6月底,国内市场长租类REITs产品发行规模超过200亿元。

不仅是类REITs业务风生水起,银行贷款、创投资金也不吝额度投入这个行业。“去年年底,我们长租公寓项目谈了两家大型国有银行,都表示很支持,授信额度在几十个亿左右。”在谈到银行支持长租公寓项目的授信力度时,北京某房企人士表示。

近日,由中再资本与相关企业打造的,拟通过保险私募基金投资的长租住房项目,总投资额约80亿元,项目建成后可为南京提供超过4000余套租赁房源。

易居中国研究院研究总监严跃进表示,对于当前长租公寓项目来说,金融方面的支持力度明显加大,会引导一部分人积极进入。此次被约谈的蛋壳、自如、相寓等规模较大的分散式长租公寓品牌,无一不是资本催生的产物。

以蛋壳公寓为例,2017年6月,完成超亿元人民币的A+轮融资。今年2月,蛋壳宣布获得1亿美元B轮融资,高榕资本、华人文化产业基金等知名基金联合领投。今年6月,蛋壳已完成7000万美元B+轮融资。近日,蛋壳公寓发行分散式长租公寓租金收益权公募ABS在上交所挂牌,发行规模为2.035亿元,产品期限为3年。

资本堆叠之下,势必造成行业竞争标的价格水涨船高。李明表示,相比于通过自建公寓、整体租赁筹集房源的集中式长租公寓,分散式长租公寓要面对众多的持有人,议价的市场化程度更高。“像自如这样的长租品牌,每一套房子都有不同的房东,房东可以选择租给任意一家长租品牌。而为了房源数量迅速扩大,扩张品牌影响力,在资本弹药充足的情况下,价格战自然不可避免。”李明分析。

显而易见的是,各家长租品牌都把持有的房源数量作为行业龙头的重要标尺。自如相关数据显示,2018年上半年,其管理的公寓已超过70万间。今年2月,蛋壳在北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京及广州等8个城市,管理房间规模近8万间。

8月19日,上述被北京市住建委约谈的长租品牌,亮出了存量房源储备。在北京市房地产中介协会的相关座谈会上,参会企业明确承诺,不涨租金且拿出手中全部存量房源投向市场,总计约12.57万套(间)。

钱景:盈利模式难寻

即便拥有数万甚至数十万房源储备,但当前长租品牌仍难言盈利。达人嘉公寓创始人徐诗亮接受中国证券报记者采访时表示。“长租公寓盈利难的主要原因是成本太高,从占租金收入的比重来看,拿房成本是大头,一般占到55%-65%;装修是一次性投入,按照5年进行摊销,占12%-15%;运营成本占比在20%-25%。此外,还有税费、折旧等成本,如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”

Soho创始人潘石屹表示,长租公寓项目一定会有银行贷款,如果用银行贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%。“相对于不断上涨的成本,长租公寓的租金收入实际偏低,但对于租户而言,这样的租金又偏高。租金高低与居民收入水平息息相关,所以很难在短时间内通过提高租金来提升盈利水平。”伟业我爱我家高级研究员孔丹表示。

在明涛看来,价格的感受来自于消费观念的分歧及价格差异化不明显。“对于上班族而言,房租支出占到可比收入一定比例时,有相当部分比例的消费者会牺牲一定的居住舒适度,而转向更为便宜的房源。”明涛指出,如果存量房源不足以提供价格差异化充足的房源,消费者体验自然是市场价格普涨。

“不管是分散式还是集中式,管家服务、拎包入住、设施齐全、交通接驳成了行业标配,而这些都需要大量的成本。如果要提高资金回报率,只能拉抬租金价格。”李明表示。

当市场解决不了价格差异化时,规模发展似乎成了行业前进的必由之路。旭辉集团CEO林峰表示,长租公寓虽然毛利率不高,但当规模做得足够大时,利润是可观的。同时,如果采用重资产模式,可能还有一块来自物业增值的利润。

万科A董事局主席郁亮表示,泊寓能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。龙湖集团旗下的长租公寓品牌冠寓CEO韩石今年也称,龙湖集团更关注的是把产品做好,三年内不考虑盈利问题。发展:运营方式待创新

目前行业面临着一个新的课题:如何面对监管。“这是每一个新业态都会面临的。第三方支付、共享单车等发展到一定阶段,都在谈监管。”明涛表示。

梳理去年以来的政策面,更多的是在鼓励长租行业的发展。2017年,住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示,要多渠道增加新建租赁住房供应,要培育机构化、规模化住房租赁企业。

有资深地产分析人士告诉中国证券报记者,此次约谈后,今后长租行业的政策环境或许将向有效监管倾斜,也不排除相关监管行为被纳入目前整体的房地产行业调控机制中。

但就监管而言,约谈也是构建长租行业监管的第一步。上述分析人士表示,存量租赁房源管理、租赁房源备案、价格调控等,都需要庞大的数据梳理,“完善的监管需要较长的周期。”

但在一部分房地产人士看来,监管仅是行业发展的一个环节。更重要的是,行业内部的发展必须找到一条可行的盈利之路。

中原地产首席分析师张大伟认为,租赁市场最大的问题依然是租售比悬殊,目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的模式。全国大部分城市租售比水平还比较高。这种情况下,住房租赁处于全行业亏损状态。

严跃进表示,长租公寓机构运营需要有各类创新,这很关键。甚至需要积极去和一些外部经营机构合作,比如积极把房源挂靠在政府租赁监管和运营平台上等方式。

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