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金茂酒店张润红:经营模式转变与二三线运营

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在这样的状态下,张润红称,丽江金茂君悦酒店想要依靠收入的大幅度提升来扭转当时EBITDA和现金流亏损的状态“几乎不可能”。

八月份的香港,各大酒店的活动厅、宴会厅总会挤满了穿戴整洁,西装革履的人群,因为对于那些在香港资本市场上市的企业来说,这又到了一个向外界宣布自己年中业绩的时候。

8月14日,金茂酒店当天的中期业绩会由执行董事兼行政总裁唐咏,以及财务总监张润红出席。

根据当天披露的数据,今年1-6月,金茂酒店累计实现营业收入13.1亿元人民币,股份合订单位持有人应占溢利2.01亿元,相较于上年同期的2.48亿元,录得下降19%。在扣除投资物业的公平值收益后,该部分溢利为1.49亿元,毛利为7.86亿元。

对于数据中净利润部分录得下降,财务总监张润红首先在现场作出解释称,这主要是受投资物业评估增值的影响,并表示,投资物业评估值的波动其实并不会影响公司对于股东的分派。

“如果剔除投资物业评估增值的影响之后,我们的净利润是同比增长26%。”

因此,于中期业绩报告中,金茂酒店通过宣派中期分派约为3.36亿元(相当于约4.11亿港元),其中每股份合订单位分派20.55港仙。

酒店运营方面,金茂酒店前六月共实现营业收入9.5亿元,实现EBITDA(息税前利润)为3.11亿元,同比增长3%。但值得注意的是,据其最新的业绩报告,重要项目丽江金茂酒店的表现不够出色,期内无论是入住率、房间收益方面都录得下跌,这使得市场把问题聚焦其经营模式转变后的表现上。

据了解,在今年初,丽江金茂君悦酒店,已由原先委托管理的经营模式转变为特许经营方式,并将其城区的部分与雪山部分分开运营,分别为丽江金茂酒店·凯悦臻选以及丽江金茂璞修雪山。

资料显示,与委托管理模式不同,特许经营通常不由品牌方直接管理,而由业主组建酒店管理层并取得相关授权,酒店品牌方只需提供商标、品牌、管理体系、培训等。

对于丽江金茂酒店经营模式的转变,张润红表示“这是不得已的选择”。据她现场介绍,事实上,自2014年开业以来,丽江金茂君悦酒店至2017年连续三年都是处于现金流亏损的状态。

“其实我们也对于丽江市场进行了深刻分析,事实上在整个丽江市场,国际品牌、五星级酒店的入住率也就是50%左右,说明他市场的供应量还是比较大的,但是需求相对来说不那么旺盛。”

在这样的状态下,张润红称,丽江金茂君悦酒店想要依靠收入的大幅度提升来扭转当时EBITDA和现金流亏损的状态“几乎不可能”。

而将酒店从委托管理向特许经营模式的转变,主要有两方面考虑:第一个是最大程度地降低国际品牌管理在管理架构上的复杂性,以节减各项管理费用的支出,从而达到降低成本;另一方面,面对丽江这个竞争激烈的市场,采取灵活的销售、运营策略,也能够使效率得到进一步的提升。

对此,张润红坦诚,在丽江酒店模式转变的过程中,管理团队的不稳定等这些因素,也使得公司也付出了沉重的代价。

“因为确实在这个酒店的运营模式过渡的阶段,特别是在三四月份,我们丢失了很大市场份额和生意,因为当时管理团队的不稳定,以及我们自己的管理团队需要磨合,导致了我们的出租率损失是非常大的。”张润红在业绩会中,把这代价称之为是丽江酒店经营模式转换过程的“痛点”。

另外,对于目前行业中,很多业主把酒店从原来的委托管理向特许经营模式转变的现象,张润红称,这也是企业的“迫不得已”。其解释称,因为国际品牌虽然在销售渠道、会员管理、或者收益管理和运行上,在大城市能够发挥很大的品牌溢价,但对于二线城市甚至像丽江这样的三线城市,国际品牌的这种作用以及其所能带来的客源增量是非常有限的。

而且,另一方面,开发商在二三线城市以特许经营模式替代原来的国际品牌管理,也能够做到很好地规避国际品牌管理过程中高额的管理成本。

另外,业绩会上,执行董事兼行政总裁唐咏则介绍了金茂酒店的“新业务”动态。

据观点地产新媒体了解,金茂酒店于今年2月份新成立了轻资产运营平台公司-上海金茂酒店管理有限公司。唐咏介绍,事实上,该轻资产管理公司业务不仅仅只有酒店,也涵盖了公寓、写字楼、公共设施、景点景区管理等。

“当然,公寓仅仅做轻资产的话利润是非常低的,我们在做公寓的时候会轻重资产相互结合,这样的话会发展的更快一些,我们还会加入其它的一些轻资产内容,所以说我们的整个轻资产是一个集群。”

唐咏表示,自成立到目前为止,该轻资产公司的合同金额已超过1000万元,其透露,该公司2018年的目标是1200万元—1500万元之间。

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