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别想在旭辉身上挑出任何毛病

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别想在旭辉身上挑出任何毛病?

  导 读

  选择总是厚此薄彼的。

  地产壹线 吴波 发自上海

  2018年8月15日,旭辉2018年中期业绩会上海场,CEO林峰和CFO杨欣坐在舞台上,回答主持人收集自台下媒体及投资机构的问题。

  主持人念出了一个很有意思的问题——“旭辉管理层在增持,但旭辉股票一路走低,今天已经降到了4.3港元,这是什么原因导致的?”

  “不走低怎么有买入机会呢?第二,不是旭辉的走低,是行业的整体(地产股票)走低,大家都走低就是很好的机会,如果一支股票一直单边上扬是没有机会的。”林峰回应说。

  言下之意是,抄底旭辉股票的机会来了吗?

  和上海场一样,在董事长林中现身的香港场业绩会上,现场也有人提问旭辉股价下跌的问题——

  有人问:“现在公司的股价跌了那么多,有没有很心痛的感觉?”

  林中回答说,没有很心痛的感觉。他认为短期波动很正常。“核心就是我认为便宜的我就去买,但是我这一个月不能买,是因为我们要发布业绩,不能买,被限制住了。”

  追问道:“所以你意思是过完业绩会可以买?”

  林中没有直接回应该问题,没有说买也没有说不买。他说,“我不劝你买卖股票,因为劝你买卖股票是不道德的。”

  林氏兄弟各有一本说话之道,但谁也不差,既回应问题同时,又将问题的指向引导往好的方向去。

  这两年旭辉规模不断壮大,品牌认知度也走强,不仅林中更多地出现在公众场合、林峰亦如是。林氏兄弟每每私下接受媒体采访,或公开为旭辉站台,言论关键词之一更多是“三好生”。

  均好旭辉真的方方面面俱佳吗?

  这场中期业绩会上,林峰没有给到一个“挑毛病”的机会。

  01

  规模近一半为水分?

  

  2018上半年,旭辉实现合同销售金额660.3亿元,同比增长40%;合同销售面积431.2万平方米,同比增长68%。截至今年7月,旭辉完成了全年销售目标1400亿的56%。

  事实上,截止今年6月旭辉并未完成全年业绩的一半,按此节奏,旭辉今年能如期完成业绩目标吗?

  可以得到答案是,这和旭辉推货节奏有关。今年旭辉可售货值超2600亿元,其中上半年供货仅35%,大部分供货集中在下半年。

  “有时候政府一限价,我要不要卖,在不在这个窗口期卖,我有很强的灵活主动权,供货是我们的能力,跑多少可能是对我们战略和策略的选择,但是不低于1400亿是我们的承诺。”林峰称。

  在第三方克而瑞的榜单上,旭辉今年上半年以661.8亿流量销售金额位居17名;以350.8亿权益金额位居第29名。而过去两年,旭辉的销售权益占比分别55%、53%。

  这源于旭辉的“合作战略”。旭辉甚至被冠上“合作之王”的称号。旭辉目前的合作伙伴遍及外企、民企、央国企、土地资源方、资金方等,强调与每一位合作伙伴实现1+1>2的共赢局面。据不完全统计,2018年至今已签约合作伙伴超过13家。

  和恒大强调权益销售金额位列行业第一形成鲜明对比,旭辉权益销售金额较低、“规模一半为水分”的质疑在今年有所强化。旭辉会减少合作来提升权益占比吗?

  林峰称,旭辉不会放弃合作的战略,合作战略还将进一步升级。权益比重的调整则根据阶段性的土地窗口期来看,“我们觉得(市场)好的时候就放低一些权益比重,市场差的时候就提升权益比重,从而在市场差的时候逆周期投资。”

  02

  逆周期拿地的窗口期是什么时候?

  旭辉一直奉行“不错、不漏、不贵、不拿地王”的逆周期投资策略。过去两年 ,旭辉拿地颇为审慎。土地研判或许质量向好,但货值储备并不充足,也成为投资者颇为担忧的问题。而今年,旭辉补仓意愿强烈、动作频繁。

  2017年全年业绩会上,旭辉提出今年将用销售额一半即700亿买地。数字是最好的证明。今年,被旭辉定义为拿地窗口期,旭辉开始实行逆周期拿地。

  截至今年7月,旭辉耗资347亿元收购72幅地块,平均拿地成本为6276元/平方米,货值达1800亿元,所获土储的权益比按金额提升至58%。截至2018年6月30日,旭辉土地储备共计约4040万平方米,总货值约6500亿元。旭辉今年总供货才2600亿,而明年这一数字将提高至4500亿。

  有人提问“投资窗口在什么时候?”

  “以厦门为例,如果地价比高峰期下降了百分之三十几,我们觉得土地的窗口期已经出来了。”、“这跟什么时间买哪一只股票是一样的,如果我能很准确地告诉你什么是窗口期,它就已经不是一个窗口期了。”林峰认真地说,贸然告诉什么时间是窗口期是不负责任的行为。

  不知道提问人对回应是否满意。林峰的回答透着一股哲学意味,辩证来看,时候时候并没有具体指向。

  03

  负债率上升,“负债、规模、利润” 失衡?

  杨欣的语言艺术不比林氏兄弟弱。旭辉今年上半年逆周期拿地后,货值得以补充。杨欣将此很好地回应了负债率上升问题。

  今年上半年,旭辉核心净利润24.5亿元,同比增长59%,核心净利润率进一步较同期提高至13.3%,毛利率为33.7%;加权平均利息成本为5.3%,较去年有所增加,仍处于行业较低水平;

  但在不计入永续债的情况下净负债率为72%,相较于2017年底的50.9%,大幅上升了21.1%。

  从2015年底至2017年底的三个时间节点上看,旭辉净负债比率最高一年仅为59.2%,最低一年甚至降至50.4%。一向对外强调“规模、负债、利润”三者要保持动态平衡的旭辉,今年6月底的净负债率为何大幅上升?

  杨欣回答中似有一种“这不是问题甚至是好事”的味道。他说,“净负债率在可控范围内增长,带来的是明年和今年年内的增长。我们是对未来做了一个非常好的铺垫,有因才有果,所以我觉得这个才是真正的原因。”

  这个铺垫是指今年旭辉增加了在投资上的投入。他指出,今年旭辉的可供货货值是2600亿,明年将翻倍至4500亿。

  从债务结构看,旭辉上半年短期债务比例较大。截止上半年,旭辉一年内到期债务占比21%,三年至五年以上债务占比15%。

  旭辉内部对短期债务的理想比例是10%—15%左右,林峰的回答让提问者吃下一颗安心丸。他称旭辉9月会偿还掉一笔30亿元左右的短期债务,预计一年内到期债务占比将下降至15%。

  拿地需要资金、还债也需要资金。下半年旭辉融资压力大吗?

  杨欣对于该问题的回应,也很“旭辉”。他表示,投资有窗口,融资也有节奏和窗口。“今年上半年,从我们融资成本来看,还是比较好地把握了这些窗口——一季度美元债的窗口,7月份小公募的窗口。这个窗口非常重要,有时候差一个月,融资成本会达到一两个百分点以上。”

  04

  多元化:商业、物业、长租公寓

  

  举牌阳光股份不属于“买壳”行为吗?但如果是战略投资,则不理想

  

  2016年至今,旭辉全资子公司上海永磐实业有限公司通过深交所集中竞价交易系统累计买入阳光股份74,991,323股,占总股本10%,成为直接第二大股东。

  举牌阳光股份,是计划将旗下商业资产装进阳光股份吗?

  “我们从没有说过要把商业资产装进去,举牌是做战略投资。”林峰迅速回应网易房产这个问题,他笑着说,“别想套我话。”

  如果做战略投资的话,从目前阳光股份的股价来看,这可能是一次有损失的投资。永磐实业第一次举牌,买入股份占阳光股份总股本的5%,当时股价区间加权均价8.211元/股;

  第二次举牌,买入股份的均价区间为6.35-7.46元/股。阳光股份8月16日股价报收4.53元,且其本身盈利状况不容乐观。

  “我们自己也没有想清楚。”林峰进一步回应。

  物业转投港股

  

  2017年旭辉旗下物业公司——永升物业在新三板挂牌。原本旭辉计划将新三板作为A股上市的跳板,但今年8月永升物业已转投港股。

  旭辉已有H股平台,若永升物业能登陆A股平台,旭辉便能成功搭建A+H上市平台。永升物业此番转投港股是A股上市受阻吗?

  给出的答案是否定的。并预估,物业上市节点为今年年底或者是明年年初。

  领寓盈利节点

  

  目前发展向好但还处于烧钱阶段的旭辉领寓,何时盈利?林峰给出了时间表,明年。

  至于业绩会必谈的整体战略、经营策略、投资策略,不再展开讲述,附截图如下:

  别想在旭辉身上挑出任何毛病?

  别想在旭辉身上挑出任何毛病?

  (来自旭辉官网2018年中期业绩简报)

  作者 吴波

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