一线房租并非普涨 供给减少与租赁市场结构升级

（原标题：一线房租并非普涨 部分城市房租上涨探因：供给减少与租赁市场结构升级）

交完房租之后，北京理工大学的博士林木（化名）近几天感到十分焦虑。在北京西北五环外著名的唐家岭附近，林木租了一套55平方米的一居室，租金为4100元/月，“有同事去年在这里租了差不多面积的户型，租金是3000元/月。”他说。

林博士目前仍处于实习期，实习期月工资是3000元/月，转正后到手月工资是15000元/月。每年暑期都是租房高峰期，房租在这段时间均会出现普遍上涨。但绝大部分人的感受是，今年房租涨幅似乎比往年来得更为“凶猛”。北京尤为典型。

涉及价格，其背后的成因都是复杂的。恒大研究院副院长夏磊接受采访时表示，供需缺口导致房租上涨，是简明的经济学逻辑。不过本轮北京房租上涨，还有不同。在政策风口驱动下，长租公寓的参与方，有很强的抢占赛道和市场份额冲动。各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资，激进抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。而这，就是本次北京房租上涨的资本推动逻辑。

　　一线城市中的孤例

多家研究机构数据表明，一线城市房租均在7月出现了上涨情况，但北京最为典型。

我爱我家集团研究院统计显示，2018年7月，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%，涨幅较6月收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%，相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%；Real Data数据也显示，2018年7月，北京单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%，涨幅收窄，地段优，配套好租赁物业成交占比的上升在一定程度上结构性拉升租金。

这种租金普涨情况在其他城市并不明显。在上海，据上海房屋租赁指数办公室发布数据显示，7月，上海高、中、低端租赁市场表现各有差异，其中高端市场租赁指数下降0.24%，降幅环比扩大0.13个百分点； 中端市场租赁指数上升0.14%； 低端市场租赁指数上升0.19%。而在广州，据合富大数据统计，7月广州住宅租金为50元/平方米/月，较6月的49.8元/平方米/月，环比微升0.4%；热门租金段主要集中在1500-3000元和3000-4500元两个区间段内，成交占比分别为32%和33%；两房和三房户型在7月继续受到租客的追捧，成交占比分别达37%和34%。在深圳，机构数据也显示，成交量虽然大涨，但租金相对平稳。58安居客截取了珠三角区域9个城市的线上租金表现，总体来看深圳、广州两个一线城市7月并没有出现租金上涨趋势。

21世纪经济报道记者抽样调研也发现，本轮租金上涨在北京表现最为明显。也就是说，除了规律性因素以外，北京租赁市场租金上涨背后的成因是复杂的。贝壳找房首席经济学家杨现认为，供给减少和需求升级是北京租金上涨的主要原因。消费者对更好居住品质的追求使普租需求向长租公寓迁移；政府对租赁市场的整顿与规范使得市场可租房源的暂时性减少，在一定程度上加剧短期供需矛盾；外围城区租赁空间的减少导致租赁人口向租金高的内城区移动。房东预期受市场影响而增强。这些因素相互叠加导致上半年租金上涨，但上涨并不是可持续的。

另外，值得关注的是，受大兴火灾事件影响，2017年12月新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%，此后议价空间亦有明显收窄。据贝壳找房数据显示，随着毕业季临近，2018年5、6月两月，新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%，议价空间进一步收窄，6月降至3.7%，为2017年以来最低水平。