广州土地市场持续转冷 多区楼面价遭腰斩

（原标题：广州土地市场持续转冷：多区楼面价遭腰斩 底价、低溢价成交成主流）

地块开拍在即，开发商才开始逐渐报价，最后时刻避免了“零报价”。

“闪拍”后快速成交，地块以低溢价或底价成交。

这是8月13日一线城市广州5宗宅地的出让现场。

《每日经济新闻》记者观察发现，2017年下半年，广州土地市场开始呈现降温态势。进入2018年，广州土地市场持续转冷，低溢价和底价成交成主流现象。由此导致的，是开发商拿地逻辑生变，态度更为谨慎。

底价和低溢价成交为主流

在8月13日出让的5宗地块中，花都宅地仅有一家报价，开拍即底价成交。增城区中新镇三迳村两宗地块则由华润和华发快速斩获，溢价分别为64元/平方米和59元/平方米；增城区荔城街蒋村村、新联村两宗地块在分别经过22轮和19轮竞价后被凯德收入囊中，整体溢价率约10%。

关于地块未来的规划，凯德集团相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时指出，该项目将针对刚需和改善型用户，打造中高端商品房。

据《每日经济新闻》记者观察，自2017年下半年开始，广州土地市场的降温态势显现，开发商大举抢地、地王频出的现象已成过去。

2017年6月，广州出让3宗商业地块，其中琶洲和科学城地块以底价成交，天河软件园地块最终流拍。近2个月时间，广州已连续出现7宗地块以底价成交。

而今年以来，低溢价和底价成交已成为广州土地市场的趋势。

今年7月底，广州一次性推出7宗地块，均为底价成交。其中，南沙的6宗商住商服地块成交楼面地价平均仅8000元/平方米，而海珠橡胶新村楼面地价为1.6万元/平方米，较早前超5万元/平方米的楼面地价大幅下降。

多区楼面地价遭腰斩

《每日经济新闻》记者统计近两年广州土地成交价格发现，包括增城、南沙海珠以及荔湾广钢新城在内的广州多个片区土地成交价格出现腰斩。

由于不限购以及单价较广州其他区域较低，增城成为广州楼市的成交大户。随着早期房价上涨，广州东进加快，开发建设提速，增城同时也是广州土地出让的大区。

开发商纷纷抢滩布局增城，每逢拍地必遭抢夺已成2017年初的增城特色。2017年2月21日，增城一次性出让5宗宅地，遭遇开发商激烈争夺。最终有4宗地块楼面价突破2万元/平方米大关，楼面地价数度被刷新。其中，碧桂园斩获3宗地，彼时楼面价直逼2.4万元/平方米。

一年半过去，增城拍地楼面地价已降至1.1万～1.2万元/平方米，降幅过半。

受自贸区利好的南沙土地市场降温态势较为明显，今年7月推出的多宗地块楼面价约8000元/平方米，而年初南沙新地王楼面价已超1.7万元/平方米。

除南沙、增城外围区域，广州中心城区供地大户广钢新城地价在短期内大幅下降。2016年底，广钢新城19地块在剔除配建面积后，楼面价达到41582元/平方米。而两个月后，广钢新城土拍楼面价已降至2万元出头，楼面价几近腰斩。

土地市场释放降温信号，推进节奏放缓，政府土地出让金收入也大幅下降。与早前拍地一次动辄百亿甚至两百亿元收入相比，2018年上半年广州土地出让金一次性收入过百亿的次数减少。

广州中原研究发展部研究报告显示，2018年上半年广州商住商服用地累计供应119.21万平方米，同比减少21%，环比减少40%。整体供应偏少，近4年仅高于2016年同期，为公开挂牌用地面积第二少的半年度，未来供应仍有待增加。

2018年上半年广州土地出让整体溢价为8%，较去年同期大幅下降57.9%。由于溢价和推地面积减少，同期广州商住商服用地累计出让金额429.4亿，同比减少8.6%。

图片来源：视觉中国

开发商拿地逻辑生变

业内人士分析指出，2017年中广州土地市场频现底价成交很大程度上是因为出让规则变化造成的，实施限地价竞自持的土地拍卖新规后，开发商拿地门槛有所提高。

与此同时，行业对市场预期发生变化，开发商面临销售、融资和现金流压力，拿地逻辑已发生变化。土地市场降温原因由起始存在需要却够不着拿地条件，到现在资金吃紧、土地需求降低，由外因转变为内因。

目前，包括碧桂园、时代中国以及越秀地产等在内的多家房企均表示要放缓拿地节奏，谨慎投资。

碧桂园总裁莫斌在接受采访时曾说，市场下行，碧桂园在拿项目时考核特别严格。碧桂园首席财务官伍碧君则表示，碧桂园有大量土地储备，现在拿地风险较大，先缓一缓，等到合适的时机再出手。

时代中国董事会主席岑钊雄在中报业绩会上接受《每日经济新闻》记者采访时明确表示，不那么急着去买地了，现在对土地市场的价格不做高预期，但是要求更严格，拿地速度自然就放缓了。

越秀地产投资者关系总经理姜永进则分析表示，国家对房地产行业的调控比较严厉，市场存在不确定性，未来投资决策上将贯彻谨慎投资策略，提高投资标准。

凯德集团相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，凯德在拿地、项目收购时，也会综合考虑宏观环境、项目地理位置以及所在区域经济发展潜力等多重因素。

华发内部人士接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从行业来看，较理想的情况是，地块测算毛利率要在30%以上，净利润则需要在10%～15%的水平。华发拿地较为保守，需要根据市场销售和现金流安排。

从目前表现看，不只广州，南京、杭州等城市的土地市场均呈现明显降温态势。面对资金压力，开发商对合作和并购拿地形式更加看重。

业内人士分析表示，合作、并购以及旧改项目成本较公开招拍挂低，在目前资金承压下，可以降低房企拿地成本，一定程度缓解资金压力，同时能提高产品的价格竞争力，增强房企整体竞争力。