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联合办公是怎么火起来的?

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(原标题:联合办公是怎么火起来的?)

联合办公是怎么火起来的?

伴随着北京写字楼租金的不断上涨,联合办公如今在北京遍地开花,优客工场、氪空间、纳什空间等纷纷试图用新兴业态抢占写字楼高地。这些联合办公不但提供适合初创公司的小型独立办公单元,相比传统写字楼,还引入了更多的人性化服务,不仅提供8小时内的办公服务,还希望通过提供瑜伽、品酒等课程,变身为文化交流空间,打造社群纽带,抓住白领们8小时工作以外的生活。

北京青年报记者在探访多个联合办公空间后了解到,常规办公场所平均容纳率为8平方米/人,而当会议室、洽谈室、盥洗室、休息区等区域共享后,联合办公的独立办公室容纳率平均可以控制在4平方米/人,从这一点来看,无疑大大节约了成本。

联合办公也凭借此迅速赢得了租户的欢心,好租网的数据显示,在通过租金选址的客户中,接纳联合办公作为首选的比例,在过去的1年半中一直加速提升,最近的2018年第二季度比例达到了12.3%。另一方面,联合办公的租金增速也显著高于传统的写字楼。在过去的两季度联合办公租金增速接近10%的比例,传统写字楼的价格增长只有1%到2%。

甲级写字楼租金创新高 联合办公凭低门槛崛起

北京写字楼的高租金在世界范围都名列前茅,尤其是金融街区域,银行、保险等金融机构聚集,平均租金甚至不输香港。

从数据看,截至2018年上半年,北京全市写字楼市场净吸纳量达41.3万平方米,同比上涨48.6%。强劲的市场需求拉动本季度全市写字楼有效净租金升至394.4元/月/平方米,同比上涨0.6%。北京全市甲级写字楼总存量继续保持在1,043.6万。写字楼价格的不断上涨,让租赁企业的门槛越来越高,尤其是初创企业,更是捉襟见肘。于是,大量租金相对便宜的联合办公平台在近几年迅速崛起。

与传统办公租赁的“重资产”投入相比,联合办公平台显然灵活得多。只需要支付工位租赁费用,联合办公平台就同步提供其他额外办公所需——对于流动性大、平均寿命只有2.5年的中小微企业来说,减少配套设施的采办和囤积,削减行政团队人员,无疑是极大地压缩了运营成本。

根据国际知名咨询机构戴德梁行的报告数据显示:在一线城市中,联合办公工位均价为3000元/人/月。而传统办公均价为10元/平米/月,人均办公面积8平方米进行测算,传统办公固定租金为每平米4000元,物业费用平均为基础租金的12.5%。流水费用按照每人每月200元计算,行政按照每40人配备一个行政管理人员和一个保洁人员计算,人力成本开支均价为18万元/年。同一档次办公条件下,均摊到5年计算,联合办公平均每年每人可以为企业节约1万元以上,总额节省约28%。其中,高端路线为主的裸心社和国际平台WeWork价格优势不明显,其核心价值主要在于打造更豪华的办公空间;优客工场则因为其办公地点多数在核心商圈外围,以此最大程度压缩成本;而氪空间则是寻找地理位置、品质和价格的微妙平衡点。

戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海表示,联合办公是大中华区写字楼市场中发展最快、最值得关注的新兴力量。严区海进一步表示:“2018年上半年中国的联合办公场所数量急剧增长,尤其突出的是北京,上海,成都等城市。以北京为例,今年上半年在主要商务区内有超过20万平方米的写字楼出租给联合办公运营商。这些联合办公的高速扩张大大降低了城市写字楼的空置率。考虑到联合办公市场竞争激烈,目前联合办公虽然有资本大量涌入,但租金并不高,企业租户可以拎包入住,这也有效降低了企业的办公成本。

打造社群纽带 受到资本热捧

刚开始时,联合办公的诞生只是解决小微团队办公难的问题,但是,随着链接的群体越来越多,联合办公空间开始构建线上线下社群,在提供联合办公空间的基础上,推出更多围绕办公生态的服务。像公司白领们在工作之余,还可以参加各项课程,成为优秀的瑜伽大师、宝石鉴赏家、调香师、品酒师或专业蓝带大厨等,提供身心、艺文等板块的课程,丰富楼内白领在8小时工作以外的生活。

“来自不同公司的人,在同一办公空间中共同工作。办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等……”这是对“联合办公”的常见描述。

因此联合办公在本身只是“二房东”提供地产租赁服务的同时,还被认为具有互联网基因,是能够以联合办公为载体,社群为纽带的企业服务平台。

具有这样属性的平台,自然赢得了资本的青睐。

6月中旬,软银愿景基金的负责人透露,国际级的办公场所共享服务提供商WeWork寻求在新一轮融资中获得350亿美元估值,这一估值将超越Airbnb和SpaceX等公司。

国内的联合办公也不甘示弱,进入7月后,梦想加宣布拿下望京大体量空间,刷新了自己的纪录;优客工场近期也宣布以3亿元并购上海共享办公社区Workingdom,这也是进入2018年以来,优客工场完成的第四宗战略并购;另一家共享办公企业氪空间宣称今年增长速度要达到300%,尤其是在北京、上海全力扩张。

不仅是投资资本,就连房地产开发商也看中了联合办公的热潮,以优客工场为例,其合作的企业名单就包括了万科、新世界、招商蛇口、中房地产、阳光股份等多家地产公司。不满足于战略投资的地产公司,更是直接打造了旗下的联合办公品牌,像SOHO中国的SOHO3Q、万科的万科云工坊、远洋的OK SPACE、首开的X+SPACE以及龙湖的一展空间等。

业内有分析认为,近年来联合办公正以每年30%的速度增长,据此测算,到了2030年,30%的办公空间都将以联合办公的形式存在。

盈利模式单一 联合办公间的竞争加剧

联合办公虽然发展迅速,并受到资本热捧,但这种急速扩张仍为这个兴起短短几年的行业带来了风险和挑战。

戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海对北青报记者表示:“盈利模式单一是联合办公的一个瓶颈,即便联合办公运营商一直都在探索不同的盈利模式,可目前为止还是主要靠租金差来获得盈利。部分核心区域的写字楼原始租金成本非常高,因此在激烈的竞争环境下甚至容易出现账面亏损。此外,在运营层面,联合办公也面临一定的挑战,例如在同一个城市管理超过20个中心的时候,容易导致管理水平下降从而影响用户体验。

也有业内人士认为,作为全球联合办公的翘楚企业,WeWork将自身定位于一个轻资产运营加上资产证券化和资产资本化的投资公司,拥有租金收入、房地产信托投资基金运营以及股权投资等多种收益形式。相比之下,国内现有的大部分联合办公空间仍在靠租金差赚钱,行业本身还没有摆脱“二房东”的本质,盈利模式单一让其背后仍存隐患。

但这并不阻碍大量的资本涌入联合办公领域,并且短时间内激增了大量联合办公品牌。好租数据研究中心主任匡健锋表示,2018年第二季度联合办公整体品牌数量增速放缓,但绝对增量相对可观。目前上海市就有超过了350个联合办公的品牌。他预计,随着整个行业开始进入激烈的竞争阶段,收并购和死亡频发,行业会以快的速度变得越来越好。

仅今年就有多起联合办公领域的合并收购发生。像今年1月份,优客工场全资收购洪泰创新空间;裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity;3月份优客工场宣布与无界空间合并;优客工场收购wedo联合创业社;Wework收购裸心社;优客工场与Workingdom进行合并等。多起收并购的发生,也代表着联合办公的整合趋势正在加剧。

艾媒咨询的分析师也认为,随着联合办公行业进入整合期,低端的联合办公空间将退出市场,小品牌的联合办公空间将被整合到竞争实力强的品牌中,头部效应将凸显,头部玩家的竞争日益激烈。

业内预计中国将成全球最大联合办公市场

竞争地加剧让现在名目繁多的联合办公将出现整合趋势,但并不影响整体快速扩张。

严区海表示,“2017年起,大量资本进入联合办公领域从而推动了联合办公的急速扩张,按照目前扩张的速度,中国很快会成为全球最大的联合办公市场。”

好租网分析师也告诉北青报记者,2014年至今联合办公市场规模始终保持了60%以上的增长速度,预计到2030年联合办公市场规模将超过万亿。

随着近年来联合办公的兴起,一些传统的大型企业(包括财富500强企业)也开始将联合办公作为企业选址的一个重要选择。小微企业及高新技术企业(尤其是互联网企业)在中国的快速发展大大推动了联合办公的去化,在主流的核心商务区联合办公有着很高的出租率。针对此现象,严区海表示:“2018年中国的联合办公市场出现了更多运营品牌。各品牌都在努力探索其办公空间的独特性以及如何给企业租户更多良好体验和选择,未来联合办公的品牌将会像酒店一样针对不同的客群提供多种选择。”

谈及对联合办公行业未来的展望,严区海表示联合办公的核心价值是增加办公效率。如何在这种新的办公空间里融入更多的科技元素从而提高效率值得各品牌运营商思考。与此同时,联合办公也在探索一条新路径——通过改造城市核心区的老旧物业(尤其是营业情况不佳的老旧购物中心)提升物业的价值从而带来租金溢价。由此可见,联合办公将会是城市更新的一个重要力量,让老旧物业焕发生机从而提升城市的商务环境。他总结道:“联合办公是中国写字楼市场的新生力量,在为企业租户降低了办公成本的同时又提高了办公空间使用率。它将会在中国继续快速发展!”

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