曹舟南辞任 绿城的下一个路口

8月2日，绿城对外发出公告，张亚东接任曹舟南的总裁位置。由此，曹舟南离开绿城掌舵人位置的说法已不再是传闻。于两个月前大股东中交派驻绿城任执行总裁的张亚东接任曹舟南的位置也显得水到渠成。业内人士分析，曹舟南之前的角色更多的应该是企业过渡性人物，作为两家企业融合过渡期的管理交接者，他的使命已基本完成。由此，在中交入主绿城第一大股东之后的三年后，中交地产终于开始从“财务投资人”尝试走上前台，接过执掌绿城的新教鞭。绿城这家在中国地产行业中已贴上众多标签的典型房企也正迎来下一个发展的路口。

　进入中交时间

8月2日，绿城中国发布公告称，公司收到曹舟南主动请辞公司执行董事、行政总裁及董事会提名委员会委员职务的信函。同时，张亚东获委任公司执行董事、行政总裁等职务。

对于此番人事更迭，外界不无感叹，随着宋卫平的淡出、寿博年清空手里的绿城股权后，公司执行董事、行政总裁曹舟南的离任或许显示绿城“老人”彻底退出，在成为第一大股东的三年之后，中交终于从“财务投资人”彻底走上前台，接过执掌绿城的新教鞭。

公告发布当日，绿城在总部举行媒体沟通会，就曹舟南辞任、张亚东接任一事进行回应。张亚东表示，中交是建筑企业混合所有制试点的唯一单位，企业也在积极推动混改，希望通过与绿城中国的试点将混改发扬光大，绿城试点成功，才能证明中交集团混改的成功。

相关人士透露，中交对张亚东的安排已提前有所计划，曾任大连副市长的他在2017年底调任中交集团，2018年5月派到绿城做党委书记、执行总裁。按照新人事规划，未来绿城中国的增量业务将由曹舟南负责，张亚东将负责绿城中国的存量业务。曹舟南将以合作者的身份，担负起绿城中国小镇业务。

“绿城原管理层淡出，实际上从中交入主绿城的那一刻起就已经是确定的了”，同策咨询研究部总监张宏伟表示，本轮的企业人事变动不是绿城元老彻底退出，但中交接管绿城是水到渠成的事，管理层的变化也意味着企业管理架构和战略思路的调整，也体现出企业促进公司业绩提升的意愿。

实际上，中交进驻绿城后，从治理结构方面已经开始管控，在人事安排上，联席董事长、执行董事、财务、党建等方面都有所调整。据了解，目前绿城中国7位董事会成员名单中，有4位有着中交背景。

易居智库市场研究总监严跃进分析，绿城这两年导入了中交集团资源，双方的合作也成为地产企业混改的代表案例。而且，绿城一直是企业中高举情怀大旗的企业，这都让绿城的一系列变化显得颇具看点。绿城的人事变动可能与当前房地产市场政策调整比较频繁、市场环境比较复杂有关，企业希望通过人员管理，平台建设上的积极调整，来避免未来的不确定因素可能给绿城经营业绩带来波动。

同时，也有观点认为，绿城对曹舟南去职不排除大股东对这两年绿城业绩增长现状并不满意。尤其是在全国化扩张方面，绿城显得过于谨慎，动作相对小，企业的表现弱于预期。

资料显示，2015年中交成为绿城第一大股东。当年，绿城全年累计销售723亿元；2016年绿城实现销售额1139亿元；2017年，绿城中国合约销售总额1463亿元。与其他千亿级房企相比，绿城的速度并不算快。

发布会上，张亚东也透露了未来绿城的销售目标。按照计划，今年绿城销售额预计将超过1600亿元，明年达到2000亿元左右，后年则达到2600亿元。

　战略新动向

人事调整背后往往意味着业务和发展战略的调整。近来绿城的战略也开始出现微妙变化。

不久前绿城内部提出的高周转策略也被外界广泛解读。此前绿城提出的“早销、多销、快销”策略，加大应收款项催收力度等策略，在以往绿城发展史上确实难得一见。除了受当前大背景影响外，多少已经体现出中交的新思路。

事实上，为了适应市场，绿城内部对产品结构已作出了调整。高端物业只占到20%，以往高端物业比重则在40%左右。另外60%项目则是性价比较高的产品，其余20%为保障房和安置房，从而保持周转效率。

同时，绿城还提出“5912”节奏，即5个月开工，9个月开盘，12个月现金流回转。就当前市场环境下，绿城对个别项目要求4个月开工8个月开盘，保证销售率、回款率和收益率指标。但绿城也强调，这些都是在保证品质的情况下追求快周转。但也有观点认为，高周转模式在一定程度上可能会对以往追求精品楼盘的绿城而言有一定冲击。

对此，宋卫平表示，作为企业来讲，资金周转是公司经营管控的基本要求，不必过度解读。绿城还是会坚持品质，坚持价值观，未来要走得更好、更稳。

时钟再拨回到今年6月，绿城中国刚进行了组织结构调整，由原来的“一体五翼”调整为“11+5”扁平化组织结构的轻重资产战略。其中，“11”代表重资产布局——建立包括小镇集团以及杭州、浙江、北京、济南、西南、华南、上海和华中等城市公司在内的11个“战区”，这些战区将由绿城中国直接领导。“5”则代表五大轻资产纵深平台——包含负责代建的绿城管理集团和负责生活服务的绿城理想生活集团，以及科技集团、雄安公司和杨柳郡集团。

进入8月，绿城将新模式的权限及流程正式下发。据了解，8月8日，新的KPI指标体系就将正式运营。

外界评价，一系列的改变都体现出中交的发展思路，表明绿城在项目、资金、奖惩措施、组织架构、产品等方面为下一步发展做了新的准备。张宏伟表示，扁平化组织结构显示出企业管理层加大改变以往的垂直化管理效率低的意愿，在加快决策、提高效率的同时，也能够加强对城市公司有效管控。责权分配更精细，上下沟通更直接，也代表着业务加速，以及业务分拆的启动。

　绿城的下一站

“锁定重点投资区域以及打造轻资产模式，显示出绿城正寻求全国化布局以及在资产类项目方面进一步实现优化。目的是为了降低资金压力，同时可以实现更大规模的扩张。”严跃进表示，部分业务还是带有很强的“宋卫平烙印”，很多业务和绿城持续轻资产转型思路有关。预计本轮管理层调整后，新业务条线预计还会有继续梳理的可能。

相关人士分析，绿城近期在架构上的调整充分说明中交与绿城的融合过程中，会不断形成独立的板块，独立板块也是为了后续更好地进行发展，甚至包括独立板块的上市等。但从当前许多房企内部资源整合的效果上来看，并不是容易的事。

实际上，从中交与绿城过去几年整合的情况来看，困难依旧不少。一个重要原因就是中交内部项目分散在中住、中房等不同地产平台，不能形成有效管理，仍存在一定的同业竞争的关系，未能给新平台提供充足的弹药。未来，张亚东能否凭借其在中交系统的影响力，将各个平台项目导入绿城的平台，从而有效继承绿城的品牌能力和产品营造力，都将是一大看点。

毕竟内部企业之间的整合与协调还需要时间调整，尤其是一些大型房企的整合已经实现了突破的情况下，中交系的企业资源整合还是有机会的，绿城将成为中交系整合的关键所在。张宏伟补充说。

此外，从两家企业的外部合作模式上来看，短期内中交与绿城两家企业合作分工上依然不会有太大变化，例如中交负责土地取得以及财务投资，而绿城则负责财务投资以及项目操盘与产品打造的模式仍会持续。尤其是作为绿城的第一大股东，中交并不在意具体项目所起作用，中交更希望通过推动绿城扩大规模，从而在并表绿城时机成熟时，实现业绩并表，使自身规模呈几何级增长。从而实现大股东“央企规模前三”，“央企负债红线之下”的诉求。可以预见，中交治下的绿城的下一站，规模化和高周转无疑是它的重要选项。