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开发商“举报自己” 违规合同还有效吗?

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(原标题:盘和林:开发商“举报自己” 违规合同还有效吗?)

据《每日经济新闻》报道,陕西西安部分消费者2016年通过签订内部认购合同的方式购买了房屋,而且支付全款,但在两年之后,开发商竟然以该项目没有预售许可证为由,将12名消费者起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。

“举报自己”从表面上来看是极其荒唐的事情,但仔细分析事件的来龙去脉,就会明白开发商打的是什么“算盘”。

开发商当初为了减少审批环节,加快销售进程,尽早确定客户,与消费者签订了内部预售合同。而如今,鉴于该楼盘单价由每平方米7000元涨至2.5万元,开发商想要通过举报自身违规,将交易作废,收回曾经的房屋并再次出售,赚取其中价差。

有关开发商无证销售之后反悔的行为并非个例。此前西安的紫杉庄园项目,在2016年4月与用户签订内部认购合同,之后在今年2月份,开发商告知住户,当初没有取得预售证,合同无效,该案至今未宣判。

那么,这些明显具有“违规”的合同到底有效吗?

笔者认为,合同不仅有效,而且开发商还应当承担违规所带给消费者的损失赔偿责任。原因有二:

其一,开发商“举报自己”是一种严重背离契约精神的行为。其二,从合同法立法原则如诚实信用等来看,通常消费者并不知道是否取得预售证,开发商自身违规不能对抗善意的第三者,开发商明知没有预售证还售卖,其不利结果应该由其自身承担;即便是消费者明知违规,作为真实意愿表达的合约双方,消费者处于弱势的一方,也应该是优先保护。

很明显,从商业伦理和合同法立法精神来看,开发商这种“举报自己”的行为,严重背离契约精神,会对市场产生极坏的示范作用,扰乱正常的市场秩序。

在2016年及以前,房地产刚刚踏上快车道,交易市场逐渐火爆,而由于当初监管制度还不够完善,很多开发商为了加快资金回笼速度,都选择在没有拿到预售证的情况下,与业主签订内部认购或者认筹协议。假如对此不予惩罚,反而作出有利于开发商的诉讼判决结果,可能会有更多开发商效仿,这不利于我国房地产市场的健康发展,而且会危害更多业主的自身利益。

从法律的角度来看,开发商“举报自己”的行为也是与合同法基本原则中平等自愿、诚实信用和公共利益等原则背道而驰。

开发商在没有取得预售证的情况下,与消费者签订内部预售合同,并长时间内没有告知,该交易行为存在着欺诈的成分,违背了交易双方平等自愿的原则。而开发商单方面撕毁协议,状告自身,逼迫业主交回住房的行为,更是将诚实信用原则置于脑后。

该交易行为的开端就是开发商的非诚信,没有让业主足够的知情。之后,在两年时间里,向监管机构谎报整改结果,并且没有告知业主,最后,又不顾业主的利益,企图单方面撕毁协议,用收回房屋再售出的方式赚取收益,该事件开发商的全程行为毫无诚信可言。

我国合同法以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定,在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下,开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

从上述规定不难看出,开发商是要承担赔偿责任的。具体到西安的案例来看,鉴于房价已经超过原购房款一倍,应该是作出合同继续有效的判决,假如合同由于预售证等无法补办而消费者愿意退房,则应该是按照目前市场价格赔偿,并承担赔偿责任。法律不可能支持欺诈者获利。

那么,“违规”的合同是否违背合法原则呢?

合同法中的合法原则有两层意思:一是当事人订约和履约必须合法;二是当事人必须遵守社会公德,不得违背社会公共利益。同时,合同法还规定,“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致,经济合同就能成立”。

在开发商“举报自己”案例中,从消费者的角度而言,是完全依法签订的经济合同,本身合同没有违法性,应该保护依法的购房者一方。同时,按照我国合同法、民法、消费者保护法等立法精神来看,一般来说要倾向性保护处于弱势的当事一方。

因此对于这一案例,法律应该支持合同真实有效,至于有违规的瑕疵,应该依据合同法基本原则中遵守法律、不得损害公共利益原则,判定开发商承担不利责任,而维护并没有违法的消费者的合法权益,这也是维护公共利益所在。有关部门应该责令开发商尽早补办相关证件,使得协议合法化,对由此所造成的延期交房等消费者利益损失,应予以赔偿。

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