朱中一：不必为房地产前景担心

朱中一（中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员）：很高兴应邀前来参加本次博鳌房地产论坛。“改革四十年与房地产”是一个大题目，也是社会上观点较多、分歧较大的话题。我想，政府在不久将来肯定有一个说法。在此，我以“回顾与展望”为题，谈一些个人看法。

改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国的房地产业快速发展，基本解决了住房短缺问题，城镇居民的人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米，还支撑了经济社会的发展，明显改变了城镇建设的面貌，成绩是很大的。

同时，也存在着两个方面的问题。一是从行业内部看，不少地方程度不同的存在着商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不充分的问题。二是从社会角度看，对房地产业的定位摇摆，经济和财政增长过度依懒房地产，再加上大量货币流入楼市，推高了房价地价，提高了城镇化的门槛，不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。

展望未来，我国的房地产业起码还有十年左右的发展期，主要原因是城镇化还在持续推进。我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%，户籍人口城镇化率为43.35%。按照《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%，2030年前后我国人口也将达到14.5亿的峰值，预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。再加上二胎政策的放开，单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。

另外，城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。

总之，未来十几年，房地产发展的空间仍然很大。至于2030年以后，既有小区和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建项目，累计数量肯定不小，所以我们不必为市场的前景担心。

至于今年的房地产，由于上半年房地产开发投资、土地购置面积、商品房销售面积、商品房销售额分别同比增长了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%，即使下半年增长减缓，全年的这些指标也会接近或超过去年。

行业的集中度也将进一步提高，当然，未来的发展与之前的发展有很大的不同，除了前两年已常说的由高速增长转向平稳增长，由传统粗放的建造方式转向建筑工业化、住宅产业化的建造方式外，更能反映行业特点的，是要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，正确处理住房的经济属性与民生属性的关系，突出其民生属性，以满足新市民（包括原市民中新参加工作和新成家的市民）的住房需求为主要出发点，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，协调推进与住房制度匹配的金融、土地、税收等制度的改革与立法工作；建立健全基础性制度和长效机制，继续实施并完善差别化调控，落实地方主体责任，坚持因地因城施策，促进市场平稳健康发展，让更多市民安居宜居。

7月16日，国家统计局新闻发言人的发言也说明，社会普遍关注的房地产税立法和长效机制的建设，有关部门都在积极推进中。住房城乡建设部今年5月19日印发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从坚持调控目标不动摇、坚决遏制投机炒房；加快制定实施住房发展规划；抓紧调整住房和用地供应结构、有针对性地增加住房和用地有效供给，改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价，热点城市要积极探索推动供地主体多元化；切实加强资金管控等七个方面，做出了立足当前、兼顾今后一段时间的工作安排。

当前我们经济正处于转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。而近期外部环境的变化使我国经济发展面临不确定性。下半年，按照中央政治局7月31日会议精神，要保持经济社会大局稳定；把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，坚定做好去杠杆工作；下决心解决房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳建康发展长效机制。

中央政治局会议的上述精神，与我们行业息息相关，相信国务院及其有关部门，和地方政府还会提出具体的落实措施。房企也要照此来谋划未来的发展和今后的工作。对房企面临的成本上涨，融资偏紧等问题，大家也可以提出改进的建议。本人在此也提出三点建议供大家参考：

（一）近两年来，一些企业高增长的背后是企业的高负债和金融的高杠杆，这难以持续。要处理好规模扩张、工期进度、提高效益与防范风险的关系，把加强管理、夯实基础、提高质量、提高资金运营效率、降低负债放在更重要的位置，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变。

（二）把握风险控制，拓宽融资渠道，提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。探索房地产资产证券化（ABS）、房地产投资信托基金（REITs）和商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；鼓励企业通过兼并重组对土地、资金等进行资产重构；通过合伙人制度、企业联合开发经营等实现利益共享、风险共担。

（三）企业在顺境时不要忘了政策红利，困难时也要扛起必须的责任。要坚持诚实守信，认真执行国家的政策、法规和标准，切实履行与有关单位和购房、租房人的合同，切实保证产品质量与服务质量，切实为消费者负责、为社会负责。

最近，我在微信中多次看到福耀玻璃集团董事长曹德旺接受媒体采访时的视频。曹德旺说，企业家必须要有与国家共同富裕的境界和胸怀，要努力为国家的强大、社会的进步、人民的富足贡献力量。很多人为曹德旺点赞！我也希望我们的骨干企业和企业家，在转型发展中积极探索、砥砺前行，做出表率！还希望与会的各位，在本次论坛上献计献策，为行业的平稳健康发展和百姓的安居宜居贡献力量！

最后预祝本次论坛圆满成功！