钟伟:全国房价仍未见顶 三四线城市真实需求存疑

（原标题：钟伟:全国房价仍未见顶 但三四线城市真实需求存疑）

“全国来讲，还不能武断地说房价见顶了。”7月23日，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上表示。

2018年以来，限购限价限售等政策持续收紧，但钟伟认为，这并不足以构成有效的长效机制，也不足以抑制房价长期上涨的趋势。

钟伟认为，“爱情会失之交臂，永远不会再来。但房子不会。”在过去的20年中任何时点，都可以买入商品住宅，持有6年可以获得100%以上的收益。现在买房耐心拿6年，可能会有翻倍的收益。

限制性政策的反思

2018年楼市引人注目的现象之一是，限价带来的新房二手房倒挂，各地爆发“摇号”抢房。

钟伟认为，限制性政策与经济学原理和市场的自身运作机制不一致，“其中限价可能是影响后果最严重的一种。”

限价令将价格强行压住，形式上降低了房价，而普通居民并未因此获利，真正受惠的反而是高收入人群，因为只有他们能支付高昂的“诚意金”以及较高的首付。

比如在深圳华润城三期的预售中，参与摇号的买房人被要求支付200万的“诚意金”；招商双玺的“诚意金”则为500万。

此外，限价必然导致短缺，而民众的需求有增无减，供给难以跟上的情况下，“走后门”的现象频频出现。看似公平的“摇号”购房也变得有机可乘。

尽管人为的限价政策已经带来很多副作用，但钟伟判断限价短期內并不会取消。那么，是否会出现因为新房降价，二手房成交低迷，二手房也会降价慢慢接近新房价格？对此钟伟认为，二手房市场机制已经形成，且需求持续增长，很难降价。

如果二手房价格跟新房越来越接近，到时候新房市场会消失。原因在于，住宅永远是新比旧好，新房总要比二手房贵才符合常理。倘若做新房的利润与二手房无异，新房供应商自然选择退出市场。

政策如若不放松，未来商品房市场将面临萎缩、倒退的窘境；如果商品房市场却逆转回去了，就成为钟伟眼中的“危险”所在。

在他看来，限制性政策不可能真正抑制房价，只是短期内改变了供求关系。

他认为，房地产税也不足以构成长效调控机制的全部。房地产税仅可作为一种居民收入调节的方法，提高财政的汲取能力和公众持有房产的持有成本，但希望通过这个政策来平抑、收敛各个区域之间分化的房价，效果有待商榷。

究竟什么决定房价？

抛开短期的调控政策，钟伟认为房价长期来看仍然是上涨的，他对当前市场上流行的判断房价的指标如房价收入比、月供租金比、租售比等进行了批驳。

他还表示，“日本房地产泡沫”是一个孤例。目前全球主要城市的房价，都远远高于1994年，也就是25年前。

不过，钟伟也否认了“房价永远上涨”的简单推定。在他看来，不同区域、不同消费水准、不同收入增长的人群难以一概而论。住宅作为商品，本身的涨跌也是呈有高峰、有波谷的曲线化态势。

钟伟从储蓄和收入指标来判断未来房价。从储蓄角度来看，日本储蓄率为零，美国储蓄率是7%到8%，中国是40%多，国民仍有财富能力去投资房产。

钟伟表示，中国从收入水平来讲并不算富，但从财务的角度来说仍算富有，如今中国城乡居民可投资金融动产为120万亿。

收入也是决定商品房价格弹性的重要指标。钟伟表示，根据动态计算的结果，假定年收入增长年均8%，北京、上海、深圳的房价至少有50%的涨幅。

“工资跟不上房价”是民众最关心的话题之一。对此钟伟回应，80%的年轻人工资收入可能涨得较慢，而20%的优秀年轻人工资涨幅较快。

1999年之前中国城镇职工工资的平均涨幅年均是8.6%，进入新世纪以来到现在的19年间，城镇职工工资的平均涨幅年均9.4%，但仍然没有赶上12.2%的房价上涨速度。

但这并不意味着购房能力越来越弱。“当你决定买一套500万的房子，在今后十年、二十年是不会涨的，开发商不会因为第二年房子变成550万而向你要550万”，钟伟以“买入时房价锁定，而工资动态增长”的对比解答了这一疑问。

他进一步阐释了自己的计算结果：即使在未来经济增长放缓、收入增长亦放缓的情况下，年均8%的增长率，也意味着人们在今后的二十年总收入比现在的总收入平均要高2.5倍，这是为什么他们能买得起房的一个重要原因。

需要注意的是，从全球来看，房价的分化俨然已成未来的趋势。钟伟认为，正如西雅图、旧金山、波士顿、纽约等城市，消费者在中国的发达城市买房，价格涨幅依然可观。北京、上海、深圳等地的楼市仍具有投资价值。

钟伟笃定，当中国进入一个成熟的高收入社会之后，即使全国房价稳定，充满活力的一些城市房价依然会涨。所以长期来看房价是上涨的，但上涨的幅度分化会日趋严重。

钟伟表示，三四五线的房价在未来两三年走势不错，他倾向认为“未来三年中国三四五线城市低于1.4万/平米的房屋会消失”，原因在于。

住宅供应成本6800元/平方米，开发商逐利而行，1.4万元—1.5万元/平方米才是未来的主流。

但长期来看，支持三四五线房价的真实需求仍然较弱。