实探：鄂尔多斯新区如何摘掉“鬼城”帽子？

鄂尔多斯，这座美丽的城市曾经上演过炒房客从暴富到崩盘的“悲喜剧”，鄂尔多斯的新区——康巴什更一度以“鬼城”扬名。曾经是楼市去库存“重灾区”的鄂尔多斯或许被贴上了太多太多的标签，但这些标签正在默默地发生变化，而这一切似乎都源自于鄂尔多斯的房价涨了。房价回升的背后，或许正是三四线城市房地产市场的特殊样本。

内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区 图片来源：视觉中国

疯狂的过去

“鬼城”还是一段难以抹去的记忆。不同于其他同样有着去库存压力的城市，鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

多年来，“鬼城”称号一直是笼罩在鄂尔多斯之上的一片阴影。“我们相当反感‘鬼城’这个称呼。”在鄂尔多斯市康巴什新区工作的公务员小黄说。

只是，“鬼城”还是一段难以抹去的记忆。

从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产业开始爆发，房价在一两年的时间里从每平方米1500元飙涨至5000～6000元。“最疯狂的时候，市内只要有楼盘开盘，立即就被抢光。2010年是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份，东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房子单价都破万，康巴什北区核心区部分项目价格甚至达到每平方米2万元，但其实并没有那么多人去居住，大家就是一股脑地买买买，人均手上3～4套房子很平常。”当地人李晴回想起当年楼市的疯狂，盛景似乎还历历在目。市场公开数据也显示，在2011年泡沫破灭前，鄂尔多斯的新房均价已经达到了每平方米1.3万元左右。

只是，随着民间借贷链条的雪崩，鄂尔多斯楼市也轰然崩塌，留下了一座著名的“鬼城”和无数的烂尾楼。

“前几年这里的房价跌了一半还多，原来1万多的基本跌到4000～5000元甚至更低，那些接近每平方米2万的房子也跌到7000～8000元。”李晴回忆说，鄂尔多斯市区大部分房地产在建项目还出现了停工、烂尾的状态。

2014年底，鄂尔多斯也开始艰难地去库存，同样通过减少供应和增加需求作为去库存的主要手段，不同于其他同样有着去库存压力的城市，鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

以鄂尔多斯东胜区为例，库存重压下，当地把拆迁安置纳入到楼市去库存中，推出了“房票”制度。“房票”的全称叫鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证，发放对象是以征收房屋为主的拆迁户，即棚改拆迁户被拆迁后获得房票，在购房时房票可抵购房款。2016～2017年，东胜区以推进棚户区改造为抓手，继续推行“房票、产权共有、租售并举”等创新复合政策，同时，在安置房建设方面也以盘活存量项目为主，持续解决房地产遗留问题。

据不完全统计，鄂尔多斯东胜区房票中心从2016年至今先后发布房源15次左右，每次按600套左右的房源供给计算，保守估计也有9000套房屋被选购一空。而2018年房票中心的房源供给速度下降，上一次发布房源的日期是1月18日，也就是说已经超过半年没有新的房源发布。

在实行“房票制”不久，东胜区诞生了一个新的衍生市场：一些并非拆迁户的人打起了收购房票的主意，而不少拆迁户已有多套房产，也愿意把房票打折变现。

证券时报记者在鄂尔多斯向当地收购房票的中介调查时得知，房票每天的折扣不一样，都处在浮动中。最近一周是票面价格7.95折出售换现金，即如果手上有100万的房票，可以折现79.5万。因为今年拆迁的项目大为减少，房票价位持续走高，这几天的价格是有史以来最高的水平。“在现在的市场状况下，如果不是很缺现金，建议拿房票选房后再卖掉是最划算的，因为东胜区的房价也一直在上涨，只不过可选择的范围属于棚户区改造的房子，5年以后拿到房产证才可以出售。房票购房并不限制户籍，但今年还没有发布新的房源，现在剩下的都是位置户型不好的房子，没有人去兑换，谁也不知道下一批房子什么时候放出，要时刻关注房源的信息。”当地中介说。

回升的房价

在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年就已开始回升，而这与近几年的去库存政策密不可分。

传统的棚户区改造多采用“原址回迁”或“货币化安置”的拆迁补偿方式，前者与存量商品房市场没有关系，后者也不能保证所有的现金补偿都会流向存量楼市。房票制有利有弊，但从正面效果来看，房票可以最终兑换成存量房屋，达到“去库存”的目的。事实上，“去库存”已然成为鄂尔多斯楼市的重要标签，鄂尔多斯整体房价回升正是与近几年的去库存政策密不可分。

在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年就已开始回升。“现在中心区大部分楼盘已经回升至每平方米1万元的水平，和2010年房价最高的时候差不多了。”一位本地人说，“鄂尔多斯是典型的一市两区，康巴什区是新区，城市绿化、商业、文化、交通、医疗等各方面都做得比较好，比老区东胜区好很多，这是造成两个区房价涨幅不一致的原因之一。”

以文澜雅筑为例，在2014年预售时还不到每平方米5000元，而现在房价已经翻倍，附近康巴什实验小学、康巴什新区第一中学、鄂尔多斯市第一中学有着当地最好的学位，而且交通方便，小区绿化、周边配套设施也都相对完善。“今年康巴什的房价疯涨，很多小区带精装修的都破万了，好多身边的人有钱想买房但已经很难找到合适的房子，没有新开的楼盘只能买二手房，而这些房子基本都在个人手里，买房的人大部分是冲着学位去的。”在康巴什当公务员的刘先生告诉记者。

证券时报记者在调查时也发现，东方纽蓝地、锦绣山庄、金信翰林苑、华莹馨城等小区均价都已经过万。就连以前很多当地人不太愿意购买的“公务员小区”，虽然地处伊金霍洛旗，但与康巴什就一河之隔，价格也蹭蹭上涨，该片区房价最低的时候跌至每平方米2000元，现在也已经涨至每平方米5000元左右。诸葛找房提供的数据显示，2015年鄂尔多斯全市二手房成交均价为每平方米4553元，2016年的均价也仅为4584元，但到了2017年和2018年上半年，二手房成交均价就已经达到每平方米5331元和6011元，涨幅显著。

证券时报记者采访多位购房者后发现，造成鄂尔多斯房价快速回升的原因，除了去库存政策外还有两大原因：一是刚性需求，在康巴什工作的很多年轻人面临结婚、适龄孩童上学、二孩出生提前抢好学位等因素；二是缺乏新增供给，2014年提出全市三年内不批建新的商品房，至今并没有放开政策，也就是说市面上没有新的项目供给，发生交易的基本都是二手房。

房价回升的背后，这座城市似乎依旧显得“安静”。站在鄂尔多斯康巴什乌伦木兰街的街头，这座城市依然显得有些空荡，偶尔会有几辆车经过，行人更是稀少。

不过，康巴什购物中心、呼能商业广场、成吉思汗广场等商业活动场所和前几年相比人气还是旺盛了许多。康巴什区政府2018年工作报告提出，当地要“全面盘活闲置商业地产，支持商务服务业发展，加快培育企业管理、会计法务、咨询调查、广告中介等相关行业，做大楼宇经济体量”。根据鄂尔多斯市人民政府网站披露的信息，今年上半年全市化解商品房库存140.36万平方米，同比增加19.05%。其中商业用房42.44万平方米，同比增80.72%。

去库存的典型样本

棚改，这也是最近一个月牵动各方神经的政策。在一些地方的楼市库存已经大幅降低的情况下，或许意味着去库存已不再是当前部分地区楼市的主要矛盾。

棚户区改造，是过去三年支撑房地产行业发展尤其三四线城市房市繁荣的重大政策变量。在棚改货币化安置、房票制、政府回购等政策刺激下，鄂尔多斯的库存得到快速消化。官方数据还显示，鄂尔多斯2016年、2017年棚改货币化安置比例分别达到94.5%和100%。不过，根据鄂尔多斯市人民政府网站披露的信息，2018年全市棚户区改造任务是开工改造棚户区住房5399套，任务已分解到5个旗，截至6月底开工率为6.7%。

棚改，这也是最近一个月牵动各方神经的政策。7月12日，住建部召开棚户区改造工作吹风会。住建部有关司局负责人表示，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。该负责人强调，各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。

近日，国家统计局公布的6月70城房价数据显示，一线城市房价持稳，二线城市涨幅扩大，三线城市房价稳定上涨。而在棚改政策收紧的影响下，三线城市房价加速上涨的势头得到抑制，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。易居研究院报告指出，2015年至2017年，超2万亿货币通过棚改保障领域进入到商品住宅市场，带动三四线和中西部城市商品房热销。截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，同比减少8%。2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，当前全国100城库存规模回落到了6年前的水平。

有观点认为，既然棚改货币化的推出与去库存密切相关，在一些地方的楼市库存已经大幅降低的情况下，缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举，或许意味着去库存已不再是当前部分地区楼市的主要矛盾。

这时，棚改货币化犹如一把“双刃剑”：一旦棚改货币化的步伐放缓，三四线城市的楼市又将走向何方？

诸葛找房数据研究院分析师国仕英表示，鄂尔多斯楼市前几年在多重因素影响下，市场严重偏离正常水平，泡沫极为严重。在泡沫破灭后，鄂尔多斯经历了很长一段时间的低迷期，在此阶段房产市场筑底明显，市场恢复稳定。现在，鄂尔多斯房产市场在去库存等政策刺激下回暖。三四线城市房价上涨一定程度上是受棚改带动影响，棚改货币化使得购房需求集中释放，短期内需求暴涨引发市场购买热潮。不过，房价高企环境下只有不断刺激才能维持现状，而棚改货币化的步伐一旦放缓，三四线城市短期内可能影响不太大，但中长期来看房价会趋向稳定，一些前期上涨幅度较大的城市房价会有所回调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，三四线城市房价此轮上涨有一定补涨因素，但不可否认的是，棚改货币化带来的是居民收入水平提高或可以认为是支付能力提高，的确是一个较为明显的解释变量。棚改货币化安置本身没有问题，只是安置后的资金流动相关监管较少，未来可以理解为此类货币化安置的节奏会放缓，资金发放会更加规范。此外，棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法，所以也不是说货币化安置会退出，只不过会基于实际情况展开。