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黄浦探索石库门"留改"新模式 首尝"抽户"释放空间

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黄浦区正在探索全新的石库门“留改”模式:整体保留石库门风貌元素、保护里弄建筑肌理,通过调整空间结构、“抽户”等方式释放空间,为还在使用手拎马桶的居民打造独用厨卫,让上海地域特性的原住民生活原型空间得以传承。

(原标题:既要留住也要住好:黄浦探索石库门“留改”新模式,首尝抽户方式释放空间)

黄浦探索石库门留改新模式 首尝抽户释放空间

本为一户人家设计而建造的石库门里弄单元内,却住着5、6户居民,多年超负荷使用,造成石库门的严重损坏,居住其中的居民生活环境也不尽如人意……改善居民生活条件的同时,如何最大限度地留住石库门的风貌与乡愁?

在有近百年历史的承兴里,黄浦区正在探索全新的石库门“留改”模式:整体保留石库门风貌元素、保护里弄建筑肌理,通过调整空间结构、“抽户”等方式释放空间,为还在使用手拎马桶的居民打造独用厨卫,让上海地域特性的原住民生活原型空间得以传承。

在这一项目中,将采用很多过去石库门修缮改造没有使用过的方式:部分居民通过解除租赁关系方式搬离承兴里,以释放空间满足改造设计方案需要的空间面积;里弄内部空间结构可能发生调整,居民家的楼层、单元、房屋形状会有所变化……解放日报·上观新闻记者日前走进承兴里改造基地一探究竟。

放弃“修修补补”:有质的改善,必须动结构?

黄浦探索石库门留改新模式 首尝抽户释放空间新里一侧已将被绿色围栏围住,里面正在施工。

承兴里处于上海市历史风貌保护街坊内,主门头位于黄河路281弄,其内有多幢建于上世纪20到30年代的砖木与混合结构的新旧里弄式石库门建筑,小区整体肌理完整有序,由新里、旧里以及沿街建筑形成围合型的特色空间。这里是上海弄堂运动会的发源地,1988年,在承兴里的主弄堂举办了上海最早的弄堂运动会——承兴弄堂运动会,并延续至今,由此而发展出来“九子大赛”,并命名了附近的上海九子公园。

从主门头走进承兴里,迎面便是举办过弄堂运动会的主弄堂,弄堂一侧是一幢红墙里弄建筑,已经被绿色围栏围住,内部正在进行施工。主弄堂路面很平整,绿色围栏内的红砖褐瓦石库门看上去也比较整洁。南京东路街道办事处副主任张晓杰告诉记者,经过前几年大修,承兴里内居民的居住环境有了一定改善;但由于居住密度较高,居民生活空间逼仄、缺少独立厨卫设施等问题无法得到解决。 

在这次改造中,黄浦区选择了主弄堂一侧的两幢新里(黄河路281弄1-31号单号)和一幢旧里(黄河路253弄58-126号双号)作为第一期试点。新里加旧里建筑总面积5489平方米,居住户数高达261户。

自然环境与人为因素造成了承兴里房屋的严重损坏。新里与旧里的外墙砖块都严重风化,楼内墙面破损开裂,房屋木构件被白蚁严重腐蚀,部分木构件已失去了承载能力。多年来,居民为生活所需,在房屋内外进行了各种搭建。据统计,纳入试点的两幢新里与一幢旧里中,仅计入居民“房卡”的搭建就有1309平方米,相对于建筑本身5000多平方米的体量,搭建面积非常惊人。还有一些搭建属于私搭乱建没有计入“房卡”,比如,本来两层高的旧里有多个单元“长高成”三层、四层。

单靠过去修修补补的方式,已无法解决承兴里面临的问题。在保留原始风貌的前提上,承兴里内部必须进行结构上的改变,才能满足居民对现代生活方式的需求。

去年年底,黄浦区以承兴里为试点,探索石库门“留改”为主的保留保护模式,提出结合地区风貌保护要求,通过环境综合整治及整体综合改造,为居民增设独用厨卫设施。第一期选择了居民密度、房屋条件不同的两幢新里与一幢旧里。

改造的焦点问题是空间何来?居民原有居住面积需要保留,在一期试点建筑不“长高、长胖”的情况下,要为每户居民增设独用厨卫设施,在石库门要保留原始风貌的前提下,打造独用厨卫的空间从何而来?

经过前期考察与测算,黄浦区为新里与旧里,制定了不同的改造策略——

新里的房屋条件相对较好、居住密度也还可以,3000多平方米居住了103户居民,预计通过公共空间改造,可以为现有居民“挤出”打造独用厨卫的空间。 

旧里居住密度较高,2000多平方米空间有7户单位、150户居民,平均一个单元内有6家住户,内部空间无论怎样调整都无法满足居民独用厨卫的需要,因此采用“抽户”的方式,迁走一部分住户,先降低居住密度,再进行房屋改造。

“两种改造策略,针对石库门不同房屋情况与居住密度,均有一定代表性,希望探索可以推广复制的经验。”黄浦区相关负责人说。

原样保留风格:调整内部空间增设独用厨卫

按照“先易后难”的操作顺序,去年年底,新里修缮改造工程先行启动。103户居民签约同意改造后,于今年4月暂时搬离。目前,施工队正在对房屋进行修缮与改造。

新里的南立面目前没有太多变化;但北立面却截然不同,墙壁上的门窗大部分已被拆除,房屋地基部分嵌入了大量钢筋以对房屋基础进行加固。

黄浦探索石库门留改新模式 首尝抽户释放空间新里北立面,施工人员用钢筋加固房屋地基。

张晓杰说,石库门的元素大部分体现在新里的南立面,为更好地保留建筑的风貌元素以及历史感,南立面将原样保留,未来通过洗、修、拆等方式,修缮南立面,恢复历史原貌,同时搭建雨棚与不锈钢防盗栏等居民生活设施。北立面延续历史风貌特色,但内部空间结构上将有较大幅度的调整与改造:原来两个相邻单元会合为一个单元,两个单元之间公共部位的墙壁将被打掉,原来的两部楼梯与公共灶台空间会被改造为一部楼梯与多套独用厨卫。

石库门里弄空间有限,因此此项目中设计的独用厨卫颇有讲究。记者在改造基地看到了独用厨卫的样板房:厨房与厕所在一个空间内,中间有条约半米宽的过道,过道一侧是灶台、水槽、排烟罩与橱柜组成的厨房区域,另一侧用移门隔着,里面是由抽水马桶、洗手池以及淋浴器等组成的厕所区域。

“为每户居民增设的独用厨卫设施,在整体设计上非常紧凑,‘基础款’厨卫空间的面积为3.5平方米左右,但功能齐备,能满足居民生活基本需求。”黄浦置地(集团)有限公司承兴里试点项目组项目经理王新宇说。

考虑到居民的个性化需求,设计方还提供“升级款”厨卫空间供居民选择。在另一间样板房,记者看到,空间果然相对大一些,厨房区域还多了一块操作台。“如果居民觉得基础款独用厨卫面积小,可以拿出自己房屋的面积增加进来,我们可以根据总体面积进行定制设计。”

据悉,修缮改造后,将提供给居民的是经济型、基本款的全装修房,居民可拎包入住。居民在签约改造后,还会收到一张“装配服务清单”,上面详细列出六七种个性化需求,居民可进行勾选,如厨房大理石面板可选择深色或者浅色,橱柜可以选择白色仿木纹或浅色仿木纹;房间内最多可以安装八个插座,居民甚至可以拿到一张房型图,想在什么位置安装插座,都可标在房型图上。

首度尝试“抽户”:考虑三类住户的获益均衡关系

而相比新里,旧里的修缮改造更复杂。

旧里有2000多平方米空间,住着150户人家、7家单位。面积较大的家庭不过10多平方米,面积最少的家庭只有4平方米多。绝大部分家庭还在使用手拎马桶。“由于居住密度更高,单靠释放公共空间,无法满足每户拥有独用厨卫、房屋加固、加宽楼梯走道等需求,因此旧里要探索‘抽户”方式,释放更多空间。”张晓杰说。

石库门“抽户”改造,此前在上海没有先例:怎么抽,有什么原则与标准,也没有经验可以遵循。  

今年元旦小长假上班后的第一天,黄浦区委书记杲云就来到承兴里调研。在那次的随行采访中,记者从区房管局相关负责人处了解到旧里的“抽户”原则:居民中优先考虑处于原始公共部位的、优先考虑设计方案需要的、优先考虑居住密度特别高的、优先考虑面积特别小的进行“抽户”。“这些抽户原则的制定,充分考虑了居住部位不调整、局部调整和全部调整这三类住户的获益均衡关系,是从实际出发规范抽户方式的有益探索。”这位负责人当时这样说。

经过测算,改造需要650平方米空间,其中需要以与部分居民解除租赁关系的方式释放300平方米左右空间。按照“抽户”原则,工作组最终确定:7家单位全部搬离,30多户居民作为优先考虑对象。

对抽户的居民家庭,黄浦区按照一定标准、根据居住面积大小,给予相应的货币补偿。相关负责人解释说,承兴里综合改造主要方式为房屋综合修缮改造,因此不适用于房屋征收相关政策,同时也要考虑到留下的居民与被抽户居民的利益平衡,因此货币补偿总体上要高于居民在市场上售卖房屋的价格,但不会高太多。

黄浦探索石库门留改新模式 首尝抽户释放空间左侧是新里,右侧是旧里

其实,看到两幢新里在风风火火地进行改造,不少住在旧里的居民心中对生活环境改善也有期盼。今年4月,在新里居民暂时搬离后,旧里改造动员工作启动。此前旧里居民已基本了解改造方案,工作组开始上门对优先考虑的抽户家庭进行详细地情况说明。

记者了解到,两类居民比较愿意被抽户,一是房屋居住面积比较小的居民,因为房屋面积太小,即便增设厨卫设施,生活环境也不会有质的改善;二是处于人户分离状态的居民,在其他地方还有住房。也有居民主动要求被“抽户”,在提交申请解除公有房屋租赁关系的申请后,经过由区房管局、街道、黄浦置地组成的评议小组进行评议,被认为确实有利于项目整体改造需要的,也可以被“抽户”。

黄浦探索石库门留改新模式 首尝抽户释放空间记者从旧里中一个单元走进去,看到内部非常破败。

在旧里修缮改造中,黄浦区请来了金源方程律师事务所与上海建筑装饰(集团)设计公司共同参与,提供专业服务,并确保所有程序依法依规。抽户的货币补偿方案、项目改造方案等全部透明公开。

截至记者发稿时,承兴里旧里已完成“抽户”居民签约,达到了目标释放面积。

“一户一策”方案:精细化体现在一砖一瓦

不过,“抽户”完成并不等于修缮改造项目就可以实施了,接下来,工作小组将与留下的100多户居民就每家每户的具体改造方案进行沟通与签约,难度也不小。“由于抽户后释放的空间,并不全部在原来的公共空间区域内,所以与新里不同,旧里内部空间会有较大调整。”张晓杰举例说,有的居民家可能会换个楼层或单元,有的房间可能会改变形状与朝向。设计方案肯定会尽量优化房型设计,但单元、楼层、房间形状变化,可能都会引发居民的不同意见。

黄浦探索石库门留改新模式 首尝抽户释放空间旧里的一间阁楼

本次旧里改造项目按照“房屋可以改、居民愿意改、政府尽力改”原则,要得到全部居民认可后才能进行实施,如果最终签约情况没有满足改造实施方案所需的条件,综合改造也将终止,黄浦区会依法拆违并按照房屋情况实施基本修缮。

而如何做通“人”的工作,同样是新里改造中最大的考验。新里外墙原地保留后修缮,内部进行调整,居民全部暂时搬离,此类石库门改造此前在上海没有先例。因此,向居民介绍改造方案、进行改造动员时费了不少力气。

“有的居民想动迁,不愿意进行改造;有的居民听说这次改造可以从公共空间中释放出一定面积,希望能给自己家多增加点面积;改造中还涉及拆违,一些家有违建的居民希望能给予违建保留。”承兴居民区党总支书记卢江海告诉记者。

南京东路街道、承兴里居委会以及负责此次修缮改造的黄浦置地派出工作人员,组成项目工作组,走进新里居民家与居民进行一一沟通。

“我们向居民解释:这次修缮改造是改善与提升生活质量的一次机会,房屋不但加固修缮,每家每户还能拥有独用厨卫。但修缮改造坚持‘公开、公平、公正’原则,每家增加的厨卫面积一样,并且全部向居民公示出来。此外,违章搭建破坏房屋结构,造成安全隐患,因此拆违是修缮改造的前提。”街道平安办主任庞勇说,在耐心细致的群众工作后,大部分居民能够理解与认同。

盼望改善的居民也会主动做邻居的思想工作。有兄弟俩住在新里的两处公房内,弟弟赞成改造,哥哥却一直做不通工作。哥哥提出,改造后房间面积可以不增加,但房间高度要提高一倍。工作组多次上门解释,哥哥根本不让工作组进门。弟弟得知后,主动做起哥哥的工作。最终在弟弟的劝说下,哥哥同意了改造方案。

黄浦探索石库门留改新模式 首尝抽户释放空间基础款独用厨卫样板房

黄浦探索石库门留改新模式 首尝抽户释放空间基础础款独用厨卫样板房

由于每户居民家的空间结构、面积等都不同,设计师按照“一户一方案”进行设计,并与居民一对一沟通,聆听居民需求,反复修改。

为尊重石库门的历史风貌,设计师最初将所有的窗户都设计成推窗;但不少一楼居民反对。这些居民觉得,一楼的窗户出于安全考虑,必须向房屋内推,一来占据了室内空间,不划算,二来窗户的位置对使用人也有安全隐患。听取了居民的意见,设计师再三斟酌后,将所有一楼的窗户都改为不会占据空间的移窗,同时又在窗户上画上隔断,以不破坏石库门风貌。

新里内很多居民家都有房间外的零散空间,有的是公共楼梯下的一块区域、有的是走廊上的阁楼,这些零散空间的形成有相当长时间,并有历史原因,不属于违建、都计入居民的“房卡”中。居民在长期生活中也形成了一定生活习惯,如将这些零散空间作为睡觉的地方,房间则用来招待客人、日常活动等。在改造之初,设计师希望释放出这些零散空间,作为规划独用厨卫的空间,而对零散空间的拥有住户以货币形式进行赎买;但居民坚决不同意,他们不要货币赎买,还是希望改造后能把零散空间还给他们。设计师想尽办法,最终想到利用建筑三层斜屋面下的空间进行面积折算,划分成一个个零散空间还给居民。

记者了解到,预计明年春节前后,新里会完成改造,居民可以回搬入住。有户居民最初对设计方案心存疑虑,请来他的一位设计师朋友帮忙现场查看。居民与他的朋友拿着尺子自己测量了房屋的空间面积,与项目设计师提供的规划图比对,分毫不差;两个人又跑到改造基地看参观独立厨卫的样板房,然后听到项目设计师详细介绍了他家的设计方案。最后,这位居民的朋友由衷地说:“这么好的设计方案,我本人是做不出来的。”

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