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易居周忻第四次敲钟:嫌美股估值低退市 港股秒破发

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易居企业控股(02048.HK)7月20日正式在香港联交所挂牌上市,首日开盘即以14.38港元的发行价平开后“秒破发”,盘中最大跌幅近4%。

截至上市首日收盘,易居企业控股报收14.18港元,跌1.39%,成交额为8.46亿港元,市值为208.08亿港元。

公告显示,易居企业控股本次全球发售股份共3.23亿股,由于香港发行未获得足额认购,因此公司港股定价为每股14.38港元,位于招股价区间14.38-17.68港元的最低值,所得款净额44.34亿港元。

此次所募集资金,有28%用于升级房地产数据系统,26.2%用于扩张一手房代理服务,23.3%用于扩张房地产经纪网络服务,7.3%用于员工培训,3.4%用于品牌推广,1.8%用于建立综合服务管理平台以及10%用于补充营运资金。

此次赴港融资,阿里巴巴集团、央企华侨城、恒基集团、新加坡城市发展集团(CDL)4家企业担任了基石投资者,共斥资19.85亿港元认购了易居企业控股1.38亿股,占股本的9.41%。联席保荐人分別为中金公司及瑞信。

在香港上市前,易居中国董事局主席、易居企业集团董事长周忻曾三次赴美敲钟,分别是2007年易居中国纽交所上市、2009年中国房产信息集团纳斯达克上市,及2014年分拆乐居控股纽交所上市。

2012年5月,中国房产信息集团从纳斯达克退市。2015年6月,易居中国宣布开启私有化战略,并于2016年8月12日正式从纽交所退市。

从纽交所退市以后,易居中国经历多番重组,2018年4月,易居企业控股向港交所递交了首版IPO招股书,再次寻求上市。

周忻认为,易居中国在美国资本市场的估值被严重低估。此外,易居企业方面还称,私有化可以令易居中国当时的管理层可更灵活地制定长期策略及重组不同业务单元,以提高估值、相关业务的长期表现以及盈利能力,并实施各自的资本市场策略而无需承受来自公开市场受短期表现驱动的压力。

易居企业执行董事程立澜曾解释,易居中国退市,主要是让易居中国下面的各个业务版块,寻求适合资本市场的计划和战略。如今交易服务板块易居企业控股率先达成愿望,但是上市首日就出现了破发。

美股三进两退 再谋港股

据《界面新闻》报道,易居曾在美国三次上市,分别是2007年易居中国在纽交所上市、2009年中国房产信息集团在纳斯达克上市,以及2014年分拆乐居控股在纽交所上市。其中,中国房产信息集团和易居中国分别于2011年和2016年完成私有化退市。

2007年8月8日,易居中国登陆纽交所,成为内地第一家赴美上市的房地产经纪概念股。但由于国内外资本市场对企业的估值差异,易居中国在纽交所的估值一直不高。

按照其最终私有化的每股收购价计算,当时易居中国的市值约为9.87亿美元(约合人民币65亿元)。一个可供对比的样本是,另一家在A股上市的房地产综合服务商世联行,彼时市值已突破150亿元。

此后随着《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》的发布,当时国内企业通过股市融资的门槛降低、上市审批步伐加快,中概股也涌现出私有化回A的高潮。

2015年6月,易居中国宣布开启私有化战略,并开始了一系列的内部公司重组。2016年4月15日,通过签订合并协议,母公司易居控股以每股普通股6.85美元的现金收购易居中国,易居中国与易居控股旗下附属公司合并,并作为存续公司及易居控股的全资附属公司。易居中国于2016年8月12日正式从纽交所退市。

易居中国也在本次的招股说明书中表示,当时易居中国的私有化是考虑到集团估值在美国被低估。经历了美股三进两退后,易居企业控股还是回到了港股,期望在资本市场有更好的表现。

不过公司此次香港公开发售遇冷,认购总数仅占总发售股份的约0.73倍。最终香港公开发售最终数目为2366.25万股,占比7.3%,国际发售获适度超额认购,最终数目为2.99亿股,占比92.7%。该次配售招股价区间为14.38-17.68港元,最终定价14.38港元。

股东阵容豪华 业绩依赖房企

据《经济观察报》报道,易居企业集团董事长周忻拥有易居企业集团25.622%股份,为企业单一最大股东和控股股东,其余股份由26家股东持有。

26家股东中,恒大、碧桂园和万科三家房企巨头分别持股15%,且恒大集团董事局副主席夏海钧、碧桂园集团总裁莫斌和万科总裁祝九胜均担任易居企业的非执行董事。

此外,雅居乐、融创分别持股1.75%;旭辉、阳光城、复星、建业地产分别持股1.31%;融信、宝龙、正荣分别持股0.87%;泰禾持股0.655%;景瑞、俊发、新力、中骏分别持股0.44%;禹洲地产和中南建设分别持股0.25%。

值得一提的是,这26家股东并非全部为房企,有相当一部分是百强房企掌门人或公司高层作为独立第三方以个人名义投资,包括星河湾董事局主席黄文仔持股2.18%,夏海钧持股2%,富力董事会主席李思廉持股1.75%,福晟国际执行董事郑国洪持股0.44%,祥生朱国玲持股0.44%,三盛控股非执行董事肖众持股0.44%,龙光地产董事会主席纪海鹏持股0.25%。

易居企业的绝大部分收入来自于房企。过去三年,易居企业与Top100中的25家房企均有业务往来,过去三年中自该25家房企产生的收入分别为8.96亿元、14.8亿元、21.19亿元,分别占总收入的33%、37%、45.7%。此外,易居企业已与46家房企订立战略合作协议,年期介于1至6年。

过去三年,易居企业于恒大产生的收入分别占总收入的22.3%、26.9%、35.1%,自五大客户产生的收入分别占总收入的31.7%、36.6%和44.1%。

这意味着,易居企业的业绩很大程度上依赖于这些房企客户,一旦主要合作房企停止和易居合作或自身现金流出现问题,那么易居企业的业务也可能受到负面影响。

阿里成基石投资者

据《全天候科技》报道,7月6日,易居企业在香港开启路演时,宣布阿里巴巴集团、央企华侨城、恒基集团、新加坡城市发展集团(CDL)4家企业成为基石投资者。

上述4家企业的认购金额分别为5000万美元、1.56亿美元、3800万美元及3000万美元,合计2.74亿美元(约合19.85亿港元)。

近年来,阿里频频在房地产领域投资布局,此番认购也被认为顺理成章。据接近易居人士分析:“阿里入股易居企业,多少是看重易居的互联网概念。”

作为房地产服务商,易居早年就提出互联网转型。2011年4月23日,易居与SOHO中国一起在网上进行了第一次房产拍卖,被认为是国内房地产电商的雏形,开启了房地产O2O的大门。2014年7月,易居还宣布成立国内首家互联网房地产金融服务平台“房金所”。

公开资料显示,腾讯也曾参与投资过易居旗下的乐居控股。2014年3月,腾讯以1.8亿美元从易居手中购买了全面摊薄后15%的乐居股份,乐居IPO后增资2000万美元,持股比例达到16%。

一手房代理是最重要收入来源

据《华尔街见闻》报道,易居企业控股主要有三大业务体系:一手房代理服务、房地产数据及咨询服务、二手房经纪平台。

三大业务中,易居的主要收入是来源于一手房代理服务,2015至2017年分别占总收入的86%、89.3%、84.7%。易居一手房代理业务主要受一周住宅实况推动,近年来总建筑面积及平均成交价的增长直接促进了房地产代理服务提供商的收入增长。也是这几年易居业绩增长的主要原因。

目前二手房服务平台业务仍处于亏损阶段,易居CEO丁祖昱称2016年启动该平台,首三年均处于投入期,但2018年以来分销渠道开始有收入产生,今年亏损会继续缩窄,2019年有望实现扭亏为盈。

此次所募集的款项,有28%用于升级房地产数据系统,26.2%用于扩张一手房代理服务,23.3%用于扩张房地产经纪网络服务,7.3%用于员工培训,3.4%用于品牌推广,1.8%用于建立综合服务管理平台以及10%用于补充营运资金。

公司称,上市所募集资金主要将用于大数据、一手房代理和二手房三大业务进一步发展。进一步扩张现有大数据系统所覆盖的行业部门及分布,进一步开放及升级房地产大数据系统,以扩张咨询服务范围,包括租赁办公楼、购置软硬件、招聘及购买第三方数据等。

招股书数据显示,易居企业集团2015年至2017年的收入分别为27.16亿元、39.96亿元、46.33亿元,净利润分别为2.95亿元、4.08亿元和2.75亿元。

将主攻二手房中介业务 信贷风险集中

据《21世纪经济报道》报道,7月19日易居媒体答谢晚宴上,易居董事长兼总裁周忻表示,“未来房地产市场处于动荡和变革过程中”,特别是在市场波动的情况下,更应该给行业正能量。在中国房地产迎来转折的关键时刻,易居准备再出发,下一阶段的重点服务对象,换成了中小二手房中介门店。

周忻回忆2007年奔赴美国纽交所上市时,定位要做中国房地产行业最好的服务生,而接下来,易居要做中小二手房门店的服务生。

谈及为二手房中介提供服务的信心所在,易居CEO丁祖昱表示,首先,易居最大的价值不是资产,而是团队。其次,他认为,目前中国房地产开发投资仍然可以保持13万亿-15万亿的市场规模。去年房企不断修正公司价值,今年则是做服务类企业的机会年,此前几家大房企的物业管理公司集中上市,资本市场给的PE水平多数能到10以上,普遍高于房地产企业,这表明行业服务价值正在逐渐体现。

2016年,链家地产研究院就曾发布二手房交易已有5万亿规模,中国进入存量房市场时代。基于对二手市场的认知,易居在2016年启动二手房交易板块,这次借上市彻底进入了二手房市场,“接下来要做的一件很难的事情就是如何做好他们的服务,也是这次上市新的起点。”周忻说。

此前丁祖昱曾透露,易居二手房板块开始有收入,预计2018年亏损额将减少,希望在2019年实现扭亏为盈。

值得一提的是,在招股书中,易居坦言,公司存在信贷风险集中情况,主要由于2015年、2016年及2017年12月31日,应收账款、应收票据及贸易性质的应收关联方[易居(中国)控股共同控制下的关联方除外]款项总额中,分别有30.57%、34.93%以及49.00%来自最大客户,且分别有36.37%、40.89%以及55.34%来自前五大客户。

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