玩转"城市综合投资开发运营商" 华润置地的大野心

（原标题：玩转“城市综合投资开发运营商” 华润置地新赛道上的大野心）

7月18日晚，华润置地在深圳献上了一场有关城市运营的“饕餮盛宴”。

从一年多前开始有步骤地梳理项目、整合资源，华润置地正式宣布转换赛道。华润置地华南大区董事长孔小凯介绍，将围绕五大全新业务，全面转型城市综合投资开发运营商。

这五大业务分别是综合开发、城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务。

华南大区作为转型的先锋，目前已布局18个城市，土地储备约781万平米；城市更新项目已落地及在拓达90余个，拓展土地面积超1100万平方米；城市建设运营在深圳中标52个项目，总投资额超过449亿元。

继万科、中海、保利、招商蛇口之后，又一重量级房企加入运营角逐。下一个十年、二十年，在住宅开发之外的新赛道，王者之争才刚刚开始。

华南运营业务矩阵

孔小凯首次公布了战略转型下华南大区的全新业务矩阵。

数据显示，华润置地在华南大区的住宅开发业务目前已布局广东、广西、海南、福建四省共15城市，住宅及公寓项目共有30余个。商业方面，华南大区已建成运营商业项目4个，在建及待建项目12个。其中，深圳湾万象城、柳州万象城、厦门万象城将于2018年开业。

另据华润置地华南大区写字楼市场部副总监杨贤钊介绍，公司目前已在7个城市共布局了10个写字楼项目，近130万平方米在营在建办公面积。

今年，位于深圳的中国华润大厦、南山科技金融城（华润置地大厦），南宁华润大厦，厦门华润大厦项目将开启租赁。在未来5年里，华润还将陆续在深圳、海口、福州等城市推出多个写字楼项目。

产业平台是华润这两年努力发展的新板块。华南大区写字楼市场部总经理、产业地产执行组长晓曼表示，公司将选择与大众生活息息相关的消费升级和智能制造两大产业方向进行升级与再造，形成产城融合、一体六镇（文旅小镇、时尚小镇、空港小镇、田园综合体、智能小镇、健康小镇）的产业布局。

在产业合作领域，华润置地拓展核心资源150个，一级重要产业资源超过35个，签约战略合作10余个。

城市建设运营是华润的核心竞争力之一。10年前，借由春茧的代建与运营，华润置地开始参与到深圳的城市建设运营的进程中。去年，与春茧一路之隔的深圳人才公园开园，华润置地在代建代运营领域势能全面爆发。

据华润方面透露，华润置地作为“后海片区总运营商”，将对后海2.26平方公里进行综合运营。

截至日前，在深圳，华润置地城市建设运营已中标项目累计达到52个，覆盖了深圳南山、宝安、福田、罗湖、龙华、龙岗、坪山等7个核心区域，总投资额超过449亿元。

华润的城市运营，已形成了城市片区综合运营、医院医疗、学校教育、公园与公共空间、商业运营、文化体育、城市棚改、城中村整治八大业务模块。未来，华润置地会通过更多的触点，更多的场景与公众产生关联。

当晚，备受关注的华润湖贝旧改项目规划也同时发布。项目将汇集6条地铁线完成同层换乘，打造地上地下一体化交通基盘；湖贝塔设计高度为666米，超过目前的深圳最高楼平安金融中心，建成后将成为深圳城市的新地标。

此外，华润置地在深圳推进的城市更新项目还包括，下李朗项目、宝安凤凰岗项目、罗湖村项目、上塘项目、龙华苹果科技小镇项目、航港生态产业城项目等数十个。

在华南大区范围内，华润置地也已陆续进驻广州、东莞、湛江等城市，储备项目达到了惊人的90余个，远超恒大、碧桂园，甚至旧改之王佳兆业。

多元复合模式

“这个片区原来是一片脏乱差的城中村，经过华润置地的更新，已经变成高楼林立、业态丰富、配套完善的新城区。”孔小凯说。

他口中的“这个片区”指的是万象天地。

在深圳，这种片区还有很多，包括华润城、大冲村改造以及备受关注、几乎承载罗湖复兴的湖贝旧改项目等。

“如果要用数字来表达华润城市更新，1.0版是已经完成的罗湖华润中心，2.0版是华润城，3.0版是湖贝。” 华润置地华南大区城市更新业务总负责人赵荣说。

相比于其他房企，华润的城市更新项目是其他房企难以企及的，其更新方式也更为特别。

“现在几乎所有的大项目都已经运用复合的城市更新办法。我们的项目大部分方式是城市更新+土地整备+综合整治+代建代理。现在基本上不能用单一的更新办法去实现一个项目。”赵荣称。

在城市更新上的多元、复合开发模式，正是城市综合投资开发运营模式的集中体现。

事实上，城市综合投资、开发与运营，也是华润置地华南大区在过去十几年中一直坚持并探索的方向。

从十多年前的万象城城市综合体开发，推进商业、写字楼、住宅多元业态的整合，到现在在产业、人文艺术、科技金融、教育医疗等领域做出了更多的尝试，华润置地在城市更新、城市运营、产业与创新业务中进行土地的投资拓展，践行“多元化、复合型”业务投资模式。

从深圳华润中心项目对罗湖片区商业消费的升级，到深圳湾综合体对后海片区的焕新，华润置地深度参与城市开发运营，并逐渐形成了业内独具特色的发展优势。

孔小凯指出，地产行业开始步入“运营与开发并举”的新阶段。未来的城市建设，考量的必将是多元领域的综合运营能力。一位知名房企CFO对21世纪经济报道记者表示，房地产的过去20年是住宅开发规模至上，考验的是高周转的能力；未来10年、20年，考验的是产城开发和运营能力，可能某个开发商凭借几个巨型项目就能胜出。