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百亿弘阳冲千亿

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50%复合增长率并不足以保证弘阳在2020年做到千亿。据网易房产估算,以2017年178亿作为基数,弘阳的年均复合增长率要达到180%。

调控深入、银根收紧,大中型房企尚需应对之策。小型房企若想在洗牌潮中稳住身位,似乎不得不跨越千亿规模生死线。


弘阳便是其中一家。挖人、迁总部、拿地扩张走向全国、登陆资本市场,弘阳的规模路径并无任何新意。但弘阳上市的关注度不亚于年内首家上市房企正荣,甚至与即将登陆资本市场的大发、美的置业等房企一起,被外界视为小房企突围生死场的观察样本。


7月12日,弘阳地产集团有限公司(简称“弘阳”,01996.HK)在港交所挂牌上市,以每股发行价2.28港元融资17亿港元。不过弘阳的总股本不多,截至7月11日,弘阳总市值未超过90亿。


弘阳上市的钟声来得太快,距离IPO不过3月,距离弘阳集团执行总裁蒋达强等高管入职也不过4月。


“弘阳恍惚间就上市了。”一位业内发出感慨。弘阳今年确实很快。在第三方机构克而瑞的榜单上,弘阳2017年销售额仅为178亿,2018年上半年已经达到169.2亿,排位也由95位爬升至64位。根据官方数据,短短3月,弘阳布局城市由4月招股书中披露的13个扩充至26个。


不仅于此,弘阳对网易房产表示,未来弘阳在规模上,将争取保持50%左右的发展速度。但50%复合增长率并不足以保证弘阳在2020年做到千亿。据网易房产估算,以2017年178亿作为基数,弘阳的年均复合增长率要达到180%。


数字意味着速度,速度意味着需要多方面的路径调整来保驾护航。相比大中型房企,小房企在家底、资金、布局、人力资源等方面都有所局限,但市场并不会给小房企更多宽容度。早年发展缓慢的弘阳在此时挤进住宅赛道争斗,弘阳要在3年内做到千亿挑战并不小。

为什么走出去?

22年前,弘阳凭借建材城南京红太阳商业大世界,进入地产行业。


尽管已有22年的发展历史,但弘阳发展颇为缓慢。弘阳聆讯资料显示,过去三年的总营收仅为53.77亿元、87.75亿元和61.4亿元。在房地产的开发和销售上,三年营收仅为51.24亿元、85.49亿元和59.38亿元。在第三方机构克而瑞的榜单上,弘阳2017年销售额为178亿。


作为一家地方性房企,弘阳既享受到了区域深耕的红利,也受到布局范围狭隘的限制。


弘阳布局的城市集中于江苏及安徽。截至2017年12月31日,共计土储总建面为616.87万平,江苏布局9个城市,安徽4个城市。其中南京土储占27.3%;苏州、无锡、常州共43.4%。


但随着调控政策不断深入,区域型房企的城市轮动能力明显较差。弘阳就是典型。近年来,弘阳重仓的南京及长三角地区城市迅速发展,理想地段未开发土地供应短缺、土地获取成本增加,在调控的影响下,弘阳城市布局的局限性越发明显。


南京地价升温始于2015年下半年。2015年南京拍出3宗楼面价超2万/㎡的地块。另据媒体统计2015年至今年4月,南京共诞生了38幅楼面价超2万/㎡的高价地。


南京市统计局、中国房地产指数系统数据,2015年—2017年,南京商品物业的平均楼面价分别为7172元/平、14105元/平、11796元/平。而住宅物业平均售价2015年11260元/平、2016年17884元/平,2017年则呈下降趋势为15259元/平。


或许受制于地价、限价等调控措施、弘阳自身的周转能力,走出去成为弘阳当下的主基调。


2016年弘阳加快拿地步伐,在江苏以外的安徽合肥拿地,此后又进一步将拿地区域扩展到马鞍山、滁州、浙江湖州等地。据弘阳招股书数据,2016年弘阳至少获取16个项目。


克而瑞数据显示,2017年弘阳共有39块土地入账,建筑面积达到507.95万方。而到2018年3月31日,总土储的建筑面积由2017年12月31日已经由616.87万平上升到683.31万平方米。


在2017年底仅布局13个城市的情况下,截至目前,弘阳已经新拓展了13个城市,共进驻包括南京、句容、扬州、泰兴、徐州、滁州、镇江、苏州、马鞍山、张家港、常熟、湖州、无锡、江阴、常州、丹阳、合肥、亳州、合肥肥东、合肥长丰、南通、重庆、成都都江堰、杭州、诸暨、舟山在内的26个城市地区。


从新进驻的城市来看,弘阳仍然选择在长三角集群不断下沉。虽然在中山、武汉、长沙、江西、昆明等节点性城市成立了房地产开发公司,但目前还无项目落地。这也从侧面反映出,市场及竞争对手,留给后来者的机会并不多。


如何获得更多土储?弘阳地产总裁何捷曾对外表示,弘阳将通过各类模式获得项目。目前为止,弘阳通过联合操盘、小股操盘、轮流操盘等模式,和百强中的45家企业在不同项目有合作。弘阳方面表示,未来两到三年,合作开发作为公司重要拿地方式。


不过才合作开方方面,弘阳仍有诸多问题尚需改进。聆讯资料显示,2015年至2017年,弘阳对合资企业和联营公司的投资额总计达0.005亿元、2.12亿元和14.45亿元。


但投资回报却不容乐观。弘阳在应占合资企业及联营公司这一财务指标上,2015年、2016年分别亏损0.15亿元、0.32亿元,2017年才扭亏为盈。


值得一提的是,多数开发商已转变拿地模式。今年以来,以产业作为资本,获取大型产城融合项目,越来越受到房企的重视。以绿地、融创等为代表,单一的住宅项目,已经不是他们的目标了。

为什么迅速上市?

土储和资金并行,土储入袋则意味意味资本外出。当自身造血能力不足时,外拓资本,则成为企业不得不面对的难题。


2016年加速拿地后,弘阳的负债明显逐年增加。根据招股书,弘阳2015、2016、2017年的总负债逐年上升,分别为56.64亿元、76.91亿元、116.3亿元,资本负债比率达119.4%、136.0%及137.5%。


银行贷款、金融机构借款和信托融资是弘阳的主要资金来源。截至2018年4月30日,弘阳的银行融资总额为114.94亿,其中未动用银行融资为8.7亿元。截至2017年年底,弘阳持有7项信托及其他融资安排,约占债务总额的23.7%。


资金外流,也影响了弘阳的现金流。2017年弘阳经营活动产生的现金流量净额成负数为-34.98亿元。投资活动所得现金流量净额为11.79亿元,融资活动所得现金流量净额为约24亿元。


融资产生的现金流在一定程度上保证了现金结余。但这也说明,弘阳销售回款周期长、自身造血能力不强。


从招股书中披露的具体项目情况来看,弘阳的项目销售效率并不强。


网易房产了解到,截至今年3月31日,弘阳拥有的93个项目中已开发完毕的仅有25个。较为极端的是,弘阳有多个周期为10年或者10年以上的项目,至今未开发完毕。


譬如,2003年获取的旭日爱上城、旭日上城、旭日景城、无锡三万顷,2014年获取的山卿苑,2008年获取的旭日学府、旭日景乐等项目。其中旭日爱上城有5个分区项目还有未售可售面积,而八区的未售可售面积达237024平、无锡三万顷未售可售面积达68574平、山卿苑也还有15868平。


目前弘阳所拥有的现金数额并未能覆盖其短期负债。在116.3亿元的总借款中,一年内到期的贷款占据未偿还债务总额的39.9%,一至二年到期的短期贷款所占比例也达到20.2%,总计达近60%。且弘阳的信托及其他融资中有一部分集中在2018年和2019年集中到期。


弘阳上市最终以每股2.28港元发售价发行8亿股,共募资17亿港元,其中约30%将用于偿还若干现有计息银行及其他借款。对于现阶段的弘阳来说,仍然需要不断借债以支撑规模扩张。


扩张及资金压力让弘阳面临目前多数企业的难题。一方面需要提高周转能力,增加销售,加速回款速度。另一方面则需要过硬的财务能力,获取更多外部资本,来解资金之渴。


弘阳公开发售时,弘阳地产非执行董事张宏武曾表示,弘阳未来计划股本融资、资产证券化会、产品收益权、合作项目的股权融资来优化财务结构。


但在目前银根收紧的情况下,上市虽打通更多融资渠道,但并不意味小房企在融资上面有更大的发挥空间。以正荣为例,今年6月28日,正荣发行一笔2.5亿美元的优先票据,年息已达到10.5%。


而截至2017年年底,弘阳持有7项信托及其他融资安排,这当中最低利率为7.5%,最高达9.1%。

另外一个口号:商业“百店计划”

同一时间,弘阳商业地产变革序幕也被迅猛拉开,标志依然是挖人和定目标。


弘阳商业之路始于1996年首个建材城的开业;2006年进军综合商业购物广场;2007年涉足家居;截至目前,弘阳形成了弘阳广场、弘阳家居、弘阳装饰城、弘阳生活+,以及弘阳电商平台等“4+1”的产品模块。


弘阳商业始于地产之前,但发展比地产更为缓慢。截至目前,弘阳在南京、常州各落地一个商业综合体项目,加上合肥轻资产项目及今年新获取的衡阳项目,总共4个;2017年起,弘阳家居也开始快速扩张,先后在南京、合肥滁州、淮北、蚌埠、芜湖、青岛、天津、烟台等地布点。


为加速商业地产的发展,弘阳开始打破原有人事组织架构。在挖掘张良、蒋达强、鄂宇等10位高管后,网易房产获悉,前商业总裁沙勇已经离职,目前由蒋达强兼任商业总裁。此外,弘阳挖来了祝林。祝林已于6月入职弘阳,任商业集团副总裁,全面负责商业集团工作。


公开资料显示,祝林先后就职于华润、复星、龙湖,爱琴海,曾操盘过北京华润五彩城购物中心、北京龙湖大兴天街购物中心两个商业项目。


调兵遣将,能快速做大商业地产吗?弘阳商业的发展现状仍与集团制定的“百店计划”形成鲜明对比——弘阳提出,2020年要在全国范围内运营至少100个家居卖场,至少20家购物中心。留给弘阳的时间不足3年,商业地产要突破规模瓶颈挑战并不小。


日前,祝林接受网易房产采访,对弘阳商业地产的未来发展方向做了部分解答,给出了弘阳商业发展的初步画像。


在资金上,集团未给予商业地产每年的投入标准。弘阳商业计划逐步提升自身造血能力,即现有物业租金收入。聆讯资料显示,2017年弘阳商业物业投资与经营产生的租金及管理费收入为1.66亿。


在项目获取上,将更多介入城市更新,以轻资产及合作开发为主。但祝林称,3年内,每年获取及开业的项目数量目前暂无详细计划。


在布局方面,商业将与地产协同,同样遵循“1+3+x”的战略布局,主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其它地区。


在模式上,弘阳将不走重开发而走重运营模式,未来会更对做轻资产输出管理项目。网易房产了解到,弘阳家居目前落地门店,多数走的也是轻资产模式。这意味着,在弘阳商业上,集团需要沉淀的资金不多。而反过来也反映出,弘阳商业的含金量高与低。


在组织结构上,商业地产下设有家居、商业开发、主题乐园新零售创新研究、酒店、长租公寓等事业部。购物中心、家居及主题乐园具有更大的协同性,将齐头并进。


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