调控深入、银根收紧，大中型房企尚需应对之策。小型房企若想在洗牌潮中稳住身位，似乎不得不跨越千亿规模生死线。
弘阳便是其中一家。挖人、迁总部、拿地扩张走向全国、登陆资本市场，弘阳的规模路径并无任何新意。但弘阳上市的关注度不亚于年内首家上市房企正荣，甚至与即将登陆资本市场的大发、美的置业等房企一起，被外界视为小房企突围生死场的观察样本。
7月12日，弘阳地产集团有限公司(简称“弘阳”，01996.HK)在港交所挂牌上市，以每股发行价2.28港元融资17亿港元。不过弘阳的总股本不多，截至7月11日，弘阳总市值未超过90亿。
弘阳上市的钟声来得太快，距离IPO不过3月，距离弘阳集团执行总裁蒋达强等高管入职也不过4月。
“弘阳恍惚间就上市了。”一位业内发出感慨。弘阳今年确实很快。在第三方机构克而瑞的榜单上，弘阳2017年销售额仅为178亿，2018年上半年已经达到169.2亿，排位也由95位爬升至64位。根据官方数据，短短3月，弘阳布局城市由4月招股书中披露的13个扩充至26个。
不仅于此，弘阳对网易房产表示，未来弘阳在规模上，将争取保持50%左右的发展速度。但50%复合增长率并不足以保证弘阳在2020年做到千亿。据网易房产估算，以2017年178亿作为基数，弘阳的年均复合增长率要达到180%。
数字意味着速度，速度意味着需要多方面的路径调整来保驾护航。相比大中型房企，小房企在家底、资金、布局、人力资源等方面都有所局限，但市场并不会给小房企更多宽容度。早年发展缓慢的弘阳在此时挤进住宅赛道争斗，弘阳要在3年内做到千亿挑战并不小。
为什么走出去？
22年前，弘阳凭借建材城南京红太阳商业大世界，进入地产行业。
尽管已有22年的发展历史，但弘阳发展颇为缓慢。弘阳聆讯资料显示，过去三年的总营收仅为53.77亿元、87.75亿元和61.4亿元。在房地产的开发和销售上，三年营收仅为51.24亿元、85.49亿元和59.38亿元。在第三方机构克而瑞的榜单上，弘阳2017年销售额为178亿。
作为一家地方性房企，弘阳既享受到了区域深耕的红利，也受到布局范围狭隘的限制。
弘阳布局的城市集中于江苏及安徽。截至2017年12月31日，共计土储总建面为616.87万平，江苏布局9个城市，安徽4个城市。其中南京土储占27.3%；苏州、无锡、常州共43.4%。
但随着调控政策不断深入，区域型房企的城市轮动能力明显较差。弘阳就是典型。近年来，弘阳重仓的南京及长三角地区城市迅速发展，理想地段未开发土地供应短缺、土地获取成本增加，在调控的影响下，弘阳城市布局的局限性越发明显。
南京地价升温始于2015年下半年。2015年南京拍出3宗楼面价超2万/㎡的地块。另据媒体统计2015年至今年4月，南京共诞生了38幅楼面价超2万/㎡的高价地。
南京市统计局、中国房地产指数系统数据，2015年—2017年，南京商品物业的平均楼面价分别为7172元/平、14105元/平、11796元/平。而住宅物业平均售价2015年11260元/平、2016年17884元/平，2017年则呈下降趋势为15259元/平。
或许受制于地价、限价等调控措施、弘阳自身的周转能力，走出去成为弘阳当下的主基调。
2016年弘阳加快拿地步伐，在江苏以外的安徽合肥拿地，此后又进一步将拿地区域扩展到马鞍山、滁州、浙江湖州等地。据弘阳招股书数据，2016年弘阳至少获取16个项目。
克而瑞数据显示，2017年弘阳共有39块土地入账，建筑面积达到507.95万方。而到2018年3月31日，总土储的建筑面积由2017年12月31日已经由616.87万平上升到683.31万平方米。
在2017年底仅布局13个城市的情况下，截至目前，弘阳已经新拓展了13个城市，共进驻包括南京、句容、扬州、泰兴、徐州、滁州、镇江、苏州、马鞍山、张家港、常熟、湖州、无锡、江阴、常州、丹阳、合肥、亳州、合肥肥东、合肥长丰、南通、重庆、成都都江堰、杭州、诸暨、舟山在内的26个城市地区。
从新进驻的城市来看，弘阳仍然选择在长三角集群不断下沉。虽然在中山、武汉、长沙、江西、昆明等节点性城市成立了房地产开发公司，但目前还无项目落地。这也从侧面反映出，市场及竞争对手，留给后来者的机会并不多。
如何获得更多土储？弘阳地产总裁何捷曾对外表示，弘阳将通过各类模式获得项目。目前为止，弘阳通过联合操盘、小股操盘、轮流操盘等模式，和百强中的45家企业在不同项目有合作。弘阳方面表示，未来两到三年，合作开发作为公司重要拿地方式。
不过才合作开方方面，弘阳仍有诸多问题尚需改进。聆讯资料显示，2015年至2017年，弘阳对合资企业和联营公司的投资额总计达0.005亿元、2.12亿元和14.45亿元。
但投资回报却不容乐观。弘阳在应占合资企业及联营公司这一财务指标上，2015年、2016年分别亏损0.15亿元、0.32亿元，2017年才扭亏为盈。
值得一提的是，多数开发商已转变拿地模式。今年以来，以产业作为资本，获取大型产城融合项目，越来越受到房企的重视。以绿地、融创等为代表，单一的住宅项目，已经不是他们的目标了。
为什么迅速上市？
土储和资金并行，土储入袋则意味意味资本外出。当自身造血能力不足时，外拓资本，则成为企业不得不面对的难题。
2016年加速拿地后，弘阳的负债明显逐年增加。根据招股书，弘阳2015、2016、2017年的总负债逐年上升，分别为56.64亿元、76.91亿元、116.3亿元，资本负债比率达119.4%、136.0%及137.5%。
银行贷款、金融机构借款和信托融资是弘阳的主要资金来源。截至2018年4月30日，弘阳的银行融资总额为114.94亿，其中未动用银行融资为8.7亿元。截至2017年年底，弘阳持有7项信托及其他融资安排，约占债务总额的23.7%。
资金外流，也影响了弘阳的现金流。2017年弘阳经营活动产生的现金流量净额成负数为-34.98亿元。投资活动所得现金流量净额为11.79亿元，融资活动所得现金流量净额为约24亿元。
融资产生的现金流在一定程度上保证了现金结余。但这也说明，弘阳销售回款周期长、自身造血能力不强。
从招股书中披露的具体项目情况来看，弘阳的项目销售效率并不强。
网易房产了解到，截至今年3月31日，弘阳拥有的93个项目中已开发完毕的仅有25个。较为极端的是，弘阳有多个周期为10年或者10年以上的项目，至今未开发完毕。
譬如，2003年获取的旭日爱上城、旭日上城、旭日景城、无锡三万顷，2014年获取的山卿苑，2008年获取的旭日学府、旭日景乐等项目。其中旭日爱上城有5个分区项目还有未售可售面积，而八区的未售可售面积达237024平、无锡三万顷未售可售面积达68574平、山卿苑也还有15868平。
目前弘阳所拥有的现金数额并未能覆盖其短期负债。在116.3亿元的总借款中，一年内到期的贷款占据未偿还债务总额的39.9%，一至二年到期的短期贷款所占比例也达到20.2%，总计达近60%。且弘阳的信托及其他融资中有一部分集中在2018年和2019年集中到期。
弘阳上市最终以每股2.28港元发售价发行8亿股，共募资17亿港元，其中约30%将用于偿还若干现有计息银行及其他借款。对于现阶段的弘阳来说，仍然需要不断借债以支撑规模扩张。
扩张及资金压力让弘阳面临目前多数企业的难题。一方面需要提高周转能力，增加销售，加速回款速度。另一方面则需要过硬的财务能力，获取更多外部资本，来解资金之渴。
弘阳公开发售时，弘阳地产非执行董事张宏武曾表示，弘阳未来计划股本融资、资产证券化会、产品收益权、合作项目的股权融资来优化财务结构。
但在目前银根收紧的情况下，上市虽打通更多融资渠道，但并不意味小房企在融资上面有更大的发挥空间。以正荣为例，今年6月28日，正荣发行一笔2.5亿美元的优先票据，年息已达到10.5%。
而截至2017年年底，弘阳持有7项信托及其他融资安排，这当中最低利率为7.5%，最高达9.1%。
另外一个口号：商业“百店计划”
同一时间，弘阳商业地产变革序幕也被迅猛拉开，标志依然是挖人和定目标。
弘阳商业之路始于1996年首个建材城的开业；2006年进军综合商业购物广场；2007年涉足家居；截至目前，弘阳形成了弘阳广场、弘阳家居、弘阳装饰城、弘阳生活+，以及弘阳电商平台等“4+1”的产品模块。
弘阳商业始于地产之前，但发展比地产更为缓慢。截至目前，弘阳在南京、常州各落地一个商业综合体项目，加上合肥轻资产项目及今年新获取的衡阳项目，总共4个；2017年起，弘阳家居也开始快速扩张，先后在南京、合肥滁州、淮北、蚌埠、芜湖、青岛、天津、烟台等地布点。
为加速商业地产的发展，弘阳开始打破原有人事组织架构。在挖掘张良、蒋达强、鄂宇等10位高管后，网易房产获悉，前商业总裁沙勇已经离职，目前由蒋达强兼任商业总裁。此外，弘阳挖来了祝林。祝林已于6月入职弘阳，任商业集团副总裁，全面负责商业集团工作。
公开资料显示，祝林先后就职于华润、复星、龙湖，爱琴海，曾操盘过北京华润五彩城购物中心、北京龙湖大兴天街购物中心两个商业项目。
调兵遣将，能快速做大商业地产吗？弘阳商业的发展现状仍与集团制定的“百店计划”形成鲜明对比——弘阳提出，2020年要在全国范围内运营至少100个家居卖场，至少20家购物中心。留给弘阳的时间不足3年，商业地产要突破规模瓶颈挑战并不小。
日前，祝林接受网易房产采访，对弘阳商业地产的未来发展方向做了部分解答，给出了弘阳商业发展的初步画像。
在资金上，集团未给予商业地产每年的投入标准。弘阳商业计划逐步提升自身造血能力，即现有物业租金收入。聆讯资料显示，2017年弘阳商业物业投资与经营产生的租金及管理费收入为1.66亿。
在项目获取上，将更多介入城市更新，以轻资产及合作开发为主。但祝林称，3年内，每年获取及开业的项目数量目前暂无详细计划。
在布局方面，商业将与地产协同，同样遵循“1+3+x”的战略布局，主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其它地区。
在模式上，弘阳将不走重开发而走重运营模式，未来会更对做轻资产输出管理项目。网易房产了解到，弘阳家居目前落地门店，多数走的也是轻资产模式。这意味着，在弘阳商业上，集团需要沉淀的资金不多。而反过来也反映出，弘阳商业的含金量高与低。
在组织结构上，商业地产下设有家居、商业开发、主题乐园新零售创新研究、酒店、长租公寓等事业部。购物中心、家居及主题乐园具有更大的协同性，将齐头并进。
作者：吴波
责任编辑：
吴波_ N02436
