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三四线城市上半年土地账本:卖地收入创历史新高

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面对房地产的调控政策的层层加码,土地市场的火热形势仍然延续。今年上半年,数量众多的三四线城市卖地行情继续向好,成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。

三四线城市上半年土地账本:卖地收入创历史新高

对地方政府而言,一次性卖地收入,是比财政收入更主要的收入来源。21世纪经济报道记者汇总数据发现,仅今年上半年卖地收入就与去年全年地方一般公共预算收入相当(占比超过90%)的城市数量多达14个,他们分布在浙江、四川、安徽、山东、河南、江西、湖南、河北等诸多省份,绝大部分为非省会的三四线城市。

这些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因为房价上涨带动地价上涨、库存去化较多带来的补库存等,在地方债防风险、地方融资渠道收窄的背景下,部分地方政府存在卖地偿还隐性债务的行为。

记者在采访中了解到,地方政府明面的债务可以借新还旧、滚动发行下去,但隐性债务借新还旧机制不畅,且政策明确将地方政府债务与城投公司债务区隔开来,部分隐性债务短期还债压力较大,卖地偿还成为重要的手段。

三四线城市上半年土地账本:卖地收入创历史新高

三四线城市渐成土地市场主角

统计数据显示,各地卖地形势差异较大。因为地价成本较高,一二线城市卖地收入在规模上居前。据中原地产的统计,今年上半年卖地收入最高的为杭州,累计出让金额为1485亿元,同比增长了99%。其次是重庆的921亿元、苏州的766亿元、北京的751亿元。

其中,一线城市因为限制政策较多,土地收入增幅较低,如北京、上海上半年土地收入为负增长,广州微弱增长了3.6%。二线城市形势分化明显,如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上,而南京、天津、苏州增幅在20%以下。

数量众多的三四线城市紧承其后。大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等,上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右,收入规模仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省,也贡献了部分卖地收入规模超过100亿元的地级市。

从收入增幅来看,三四线城市尤为突出。像岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等,上半年土地出让收入增幅在200%以上,这些三四线城市广泛地分布在湖南、河南、山东、福建、四川、江西、浙江、江苏等省份。

“普遍来看,三四线城市的卖地收入都在刷新历史新高。像岳阳、许昌、淄博等地离中心城市的距离并不近,属于中西部三四线城市,这些城市在2015、2016年市场都比较冷,从2017年逐渐启动,现在成为土地市场的主流。”中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示。

卖地收入增幅靠前的城市,既跟市场热度有关,也跟推地节奏有关。比如湖南岳阳上半年土地收入145亿元,增幅超过10倍,这与2017年上半年基数较低有关。

据岳阳公共资源交易中心数据,2017年岳阳的土地市场就已经走热,尤其是下半年岳阳市区推出较多优质地块,引来不少房地产公司争夺,楼面价最高达到4386元/㎡。2017年岳阳土地成交金额接近96亿元,同比增长15%,收入规模创历史新高,2018年上半年延续了这一趋势。

“限价政策叠加融资成本上行,开发企业的项目利润率压力渐增,在核心区域追逐高价地块的动力减弱。获地能力的制约,使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉,一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比,可能会进一步提升。”交通银行高级研究员夏丹表示。

地方加快推地

部分城市今年上半年卖地收入规模,已经超过了2017年全年地方一般公共预算收入。比如湖州今年上半年卖地收入为413亿元,其去年地方一般公共预算收入仅为237亿元。

通过卖地获得一次性收入,对于三四线城市尤为划算。21世纪经济报道记者统计发现,上半年卖地收入与去年全年地方一般公共预算收入相当的(占比规模在90%以上)城市有14个,包括湖州、眉山、亳州、菏泽、阜阳、许昌、达州、上饶、泸州、南充、岳阳等均为三四线城市。这些三四线城市的财政收入规模相对较小,火热的土地市场助推土地收入大涨,卖地收入要比来自经济运行的税收收入更为丰厚。

当然,由于我国财政体制安排,地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴,地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量,上半年卖地收入也相当之可观。

21世纪经济报道记者统计发现,上半年卖地收入与去年同期支出规模相当的(占全年地方一般公共财政支出比重超过50%)城市有9个,湖州、嘉兴、常州、许昌、眉山、菏泽等三四线城市在列。

“地方土地更值钱了,出于土地财政的考虑,地方都在加快推地。目前来看,除了一线城市对土地财政依赖度比较低,像杭州这样的二线城市,今年上半年卖地接近1500亿元,与杭州亚运会建设需要投入大量资金也有关系。”张大伟指出。

选择在土地市场行情较好的时候推地,对于地方政府而言是个理智的决定。仍以岳阳为例,2015年岳阳成交地块190宗,仅获得土地出让收入62.8亿元;2016年成交地块数量减少为152宗,获得土地收入约70亿元;而随着市场的回暖,2017年174宗土地成交,帮助岳阳获得约96亿元收入。

刨除掉征地补偿成本、按政策计提补充其他支出等,剩下的土地收益可由地方自由支配,多投入到地方基础设施建设中。

“像地方棚改项目的推进,还款资金来源就是土地出让收入。有些棚改项目虽然有商业配套开发,但单独的棚改项目未必能实现资金收益的平衡,需要从整个城市的项目来综合进行平衡。”有地方城投人士对21世纪经济报道记者表示。

部分城市以地款偿债

地方土地收入大涨背后原因很多,但在当前地方债防风险、地方融资渠道收紧的背景下,个别地方存在卖地还债的因素。

“地方政府收储了大量土地,只要卖几块地,到期的隐性债务就能还得上,所以有些地级市在通过卖地,来填堵债务窟窿。”北京一资管机构投资部门负责人对21世纪经济报道记者表示。

该负责人7月初在中部某地级市“催收”——他们借贷给地方城投公司的贷款接近还款期限,正积极与地方城投、财政人士协商还款安排。经沟通后,他表示该地城投还款没有什么问题。

7月13日,财政部公布上半年财政收支数据,上半年全国一般公共预算收入超过10万亿元,同比增长10.6%,收入维持较快增长。全国国有土地使用权出让收入约2.7万亿元,同比增长43%。

无论是财政收入,还是土地收入,上半年形势都比较好。但今年以来地方融资平台发生了几起风险事件,让市场有些担忧情绪。

我国地方政府明面上的债务规模,基本已经置换成政府债券,这些债券能借新还旧,目前没有偿还本金的压力,加上对总量规模的限额管理,明面上的地方政府债务没有偿付风险。市场担心的是地方隐性债务,这部分债务规模总量不详,城投公司进行基础设施投资形成的债务,跟地方财政有着千丝万缕的关系,随着融资政策的收紧,这些债务借新还旧、偿付压力在加大。

比如7月11日,有投资人向媒体爆料,涉及到贵州某地级市城投公司的棚改项目贷款出现逾期。7月12日,贷款管理公司向投资人发布公告,逾期尾款已经兑付成功。这起风险事件虽然只是虚晃一枪,但仍引起市场较广泛的关注。

“最近卖方和债券承销商组织去地方路演,地方财政、城投人士虽在积极推介,但市场仍有一定担忧。卖地确实起了很大作用。”近期去到一些热点地区调研的评级机构负责人对21世纪经济报道记者表示。

同时,地方债防风险也取得了一定成效。6月20日,审计署审计长胡泽君向全国人大常委会作《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》时表示,2017年7月全国金融工作会议后,相关地区风险防范意识进一步增强,举债冲动得到有效遏制,违规举债问题明显减少,目前债务风险正得到有序有效防控。

棚改走向因城施策

上述评级机构负责人提醒,不少地方今年推地力度较大、地块位置较好、价格也合适,但是广大三四线城市未来房地产市场走势存在不确定性。当前积极推地,是否会带来新一轮库存积压有待观察。

“三四线城市这轮房价上涨,主要有两个因素造成,首先在于一二线城市的严控,把购房者推到了三四线;再者就是棚户区货币化安置,在一定程度上推高了地方房价。从去年初到现在,三四线城市房价普遍上涨了50%,地价也高起来,后续有一定风险。”张大伟表示。

在“房住不炒”的大背景下,三四线城市房价的持续上涨,引发各方探寻房价上涨的原因。

“今年以来的变化就是,棚改货币补偿没有原来那么提倡了,商业银行棚改贷款资金审核也比原来要严格。三四线城市这轮房价上涨,棚户区货币化安置是原因之一,但并不是唯一的原因。棚改项目的推进,这些棚改拆迁户本身有购房需求,加之近年来开发商在中小城市开发新楼盘不多,库存去化比较多,当前棚改面临的形势区别于前些年。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波对21世纪经济报道记者表示。

从全国整体数据来看,2013-2016年全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。住建部尚未公布2017年货币化安置比例,目前数据来看2016年是货币化安置的高峰,当时全国房地产去库存工作在积极推进中。

同时,各地棚改方式有地域特点。“我们的棚改项目需要征求老百姓的意见,选择实物安置还是货币化安置跟市场行情有关。房价上涨阶段,老百姓会选择实物安置;房地产形势不好的时候,老百姓会选择货币化安置。”一西部省会城市城投公司负责人对21世纪经济报道记者表示。

7月13日,住建部发布会指出,要依法依规控制棚改成本,因地制宜地推进棚改货币化安置。有东部地级市城投公司负责人对21世纪经济报道记者表示,“我们是由居民投票决定究竟是实物安置,还是货币化安置。由于政策的延续性,我们的棚改项目绝大部分都是实物安置。因为房价变动较大,当地居民更加认可实物安置。”

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