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广州高价地项目频发入市信号 调控高压给卖方市场信心划红线

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广州高价地项目频发入市信号 调控高压给卖方市场信心划红线

CFP图

不同于其他三座一线城市,广州楼市的走势近年来可以用“波澜不惊”来形容,鲜有“公证摇号”、“排队验资”的情况出现。

但如果回溯过去两年的土地市场,广州也曾诞生过数宗令外界关注的高价地。在经过一段时间的规划与建设后,这些项目纷纷在2018年下半年发出入市的信号,等待市场检阅。

高价地项目多数诞生于市场环境较好的年份,开发商对于项目本身普遍存在较高的预期。但随着调控的深入,市场能否给予充分的回馈仍是未知数。多名接受《每日经济新闻》记者采访的房企内部人士、中介代理人士均认为,在调控高压的情况下,下半年广州楼市仍将保持平稳。

扎堆预入市

2018年6月,位于番禺万博商圈的金地奥壹府正式亮相。公开信息显示,奥壹府首期开放20套面积在205~280平方米的别墅产品,以及147套建面在130~180平方米的高层洋房。

这是一宗诞生于2017年1月份的高价地,彼时,金地经过129轮竞拍,以18.7亿元的总价竞得番禺官堂村地块,总用地面积为2.17万平方米,计容建筑面积为5.7万平方米,且金地须配建5600平方米高级人才住宅及提供2.21万平方米的拆迁安置房,扣除配建成本后的楼面地价达33660元/平方米。

虽然总价不高,但这一楼面价在当时已经超过或者持平于周边项目的楼价。对于金地而言,显然是一个不小的挑战。多名熟悉广州市场的机构咨询人士向记者指出,按照目前的地块条件测算,这宗地块的回本价要去到5万元~6万元/平方米。

目前万博商圈的住宅在售项目较少,根据链家的数据,靠近这一板块的雅居乐板块目前二手房均价为3.8万元/平方米;星河湾板块均价则为3.2万元/平方米。《每日经济新闻》记者以购房者身份向壹粤府销售人员了解相关情况,对方表示目前没有预售证尚不清楚具体价格,但洋房总价差不多七八百万元,不会超过一千万元。预计月底开盘。

上述销售人员续称,由于套数不多,目前的意向客户数量仍算可以。一名熟悉这一片区的中介人士指出,这一楼盘价格较高,但由于万博的定位是广州的第二CBD,周边也没有住宅新房在售,因而项目的去化情况应该比较乐观。

与金地奥壹府路径类似,位于白云区的高价地项目龙湖首开天奕也进入了密集的宣传期。2016年11月,龙湖首开联合体以总价32.23亿元,配建30150平方米保障房竞得这宗地块,计算保障房的建安成本实际付出地价成本高达46958元/平方米。上述多名机构咨询人士推算,这一项目的回本价接近8万元/平方米。

目前这一项目暂时未有开盘的具体时间节点,链家网的数据显示,项目周边均价在4.4万元/平方米左右。一名熟悉这一片区的本土房企营销人士告诉记者,该项目都是大户型,定位高端,且经过一轮补涨之后,白云区是有一些定位较高的楼盘单价能够达到七八万,如果算上龙湖的产品能力,“还是不缺人买的”。

调控高压线

高价地集体吹响入市号角,卖方市场信心十足?但实际上,如果拉高至全市的维度来分析,广州楼市下半年并没有看到有风向转变的可能性。上述房企营销人士向《每日经济新闻》记者分析称,“短期来看,限购不可能放松,加之广州的产业结构没有发生根本性改变,价格上涨,没什么空间”。

一个事实是,2018年6月份,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在全国等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,广州也在此列。

据多名广州本土的房企内部人士、中介人士确认,7月11日开始,这一行动已经在广州开始,打击的重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。

除此以外,广州目前也是严格执行网签限价的城市,且尚没有明显放开限价的迹象。以番禺区为例,多名楼盘销售人员向记者确认,这一区域的一手房网签限价在18200元/平方米左右,但据链家网的数据,目前番禺区的二手均价已经到了27000元/平方米,很多楼盘不得不通过装修合同的方式来填平这一价格差,但客观上来看,这又抬高了置业门槛。

记者获得的一套物业销售数据显示,该套物业的销售均价为32000元/平方米,按照限价18200元/平方米计算,尚有13800元/平方米的差价。剩余这部分差价只能通过装修合同的方式来填补,而这一部分业主需要全额付款或者分期五年。

“相当于至少要五、六成的首付,320多万元的房子,首付达到170多万元。”该楼盘的业主指出。

事实上,不仅是政策面没有放松,从资金面上来看,目前银行对于个人住房按揭的放款条件也相对严格。一名四大行负责个人按揭的人士告诉《每日经济新闻》记者:“目前放款,基本上集中在月初。我们支行七月初放款后,最近几天就再没有个贷放过了。”

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