第一太平戴维斯2018年第二季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场

核心商务区

-     2018年第二季度，核心商务区共计五个全新写字楼项目入市，为市场带来约42.6万平方米办公面积。至此，全市核心商务区甲级写字楼存量升至870万平方米。

o     陆家嘴滨江金融城三期，浦东小陆家嘴

o     长宁来福士广场T1，长宁虹桥

o     昊元项目，黄浦

o     陆家嘴金控广场，浦东竹园

o     陆家嘴金融中心广场，浦东竹园

-     受新增供应及浦西次级商务区租赁活跃驱动，市场需求于二季度集中释放，季内净吸纳量近37万平方米，较今年一季度环比大增420%。

-     强劲吸纳抵消了巨大供应给市场带来的压力。二季度核心商务区甲级写字楼空置率维稳于2.4%，同比上升2.2个百分点。

-     本季度核心商务区甲级写字楼平均租金走势基本平稳，至每平方米每天人民币9.0元。

非核心商务区

-     尽管年初非核心商务区无新项目入市，但二季度迎来了五个新项目集中交付，共计56.3万平方米新增供应。截至季末，非核心商务区甲级写字楼存量推升至410万平方米。

-     受大量新增供应影响，非核心商务区写字楼空置率环比上升1.7个百分点至35.5%，为过去三年以来新高。平均租金与上季度基本持平，为每平方米每天人民币5.8元。

展望

-     预计今年下半年还将迎来约140万平方米新增供应面积（含核心商务区和非核心商务区），空置率因而将进一步上行。

-     未来经济发展驱动力将来自多个层面：互联网+、大数据等新兴产业及其它高新技术，并将继续为未来办公需求提供新动力。

-     预计下半年对于业主方而言依然不易。新增供应使业主继续承压，尤其是老项目业主为保留现有客户积极谈判，以维持入驻率。大面积客户议价空间相对较大。

-     未来写字楼项目之间竞争将主要在于楼宇自身品质和业主提供的服务。

上海零售市场

-     2018年前五个月，上海社会消费品零售总额同比上升7.3%，增速较去年同期下降0.9个百分点。

-     第二季度共有三个新项目共314,380平方米零售面积入市，且有两个项目完成改造升级。

-     全市购物中心首层租金第二季度环比上涨0.4%至每平方米每天人民币27.9元。

-     核心商圈购物中心空置率较上季度上升1个百分点，为6.2%；非核心商圈空置率下降0.2个百分点，至6.6%。

-     精品超市迭代升级，尝试智慧门店、新品牌孵化及业态创新。

展望

-     新零售持续扩张，线上线下企业交互明显，有望激发新型租赁需求及消费热情。

-     下半年将迎来多个项目入市，预计将对空置率及租金均有影响。

上海住宅租赁市场

-     二季度，服务式公寓市场新增太古汇镛舍（共计102套）及金桥万豪（共计73套）两个项目。

-     全市租赁住宅平均租金变化较为平稳，环比微跌0.6%，同比微增0.8%，达到约人民币每平方米每月198.6元。服务式公寓租金为人民币每平方米每月235.1元，环比下降1.5%；小业主公寓租金环比微增0.1%，达到人民币每平方米每月191.6元；别墅租金亦环比微增0.1%到人民币每平方米每月158.9元。

-     全市平均空置率环比下降1.5个百分比。其中服务式公寓空置率环比下降1.8个百分比到17.3%；小业主公寓空置率环比下降1.1个百分比到14.1%；而别墅空置率则环比下降1.6个百分比到6.6%。

展望

-     协信地产在本季度共计推出494套服务式公寓：其中位于长宁的协信莎玛长风共计362套；位于闵行的协信莎玛虹桥共计132套。

-     协信此次推出的服务式公寓，与毗邻的凯越嘉轩（101套）成为浦西西部服务式公寓新的增长点。随着长宁及闵行大虹桥不断增长的办公市场以及日趋成熟的营商环境，服务式公寓的持续增长也藉此获得了成长助力。

-     浦东相较浦西，在本季度服务式公寓供应量较少，仅有金桥万豪的73套服务式公寓进入市场；由于租客在服务式公寓市场有较少新的选择，浦东租赁市场空置率预计将会呈现下降趋势。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

-     二季度，上海新建商品住宅新增供应累计约142万平方米，环比回升110.5%，同比仍下降13.6%。

-     一手商品住宅成交量共计约145万平方米，环比上涨21.4%，同比下降30.1%。

-     一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币49,800元，环比上涨12.9%，同比微升4.8%。

一手高端公寓市场

-     一手高端公寓市场本季度迎来30.14万平方米的新增供应。其中四分之三的供应来自已有项目的加推批次。此外一首高端公寓市场新增两个供应项目，分别是浦东三林板块的前滩海景壹号以及位于杨浦新江湾城板块的信达泰禾上海院子。

-     一手高端公寓成交量共计约14.18万平方米，环比上涨118.9%，但同比仍下降17.8%。

-     一手高端公寓价格较上季度有所下跌，其价格指数环比下降2.3%, 达到每平方米人民币90,690元。

住宅用地市场

-     第二季度，季内共成交了两块纯住宅用地，共计面积约16.1万平方米。其中一块纯住宅用地临近万达宝山，成交楼板价约为人民币每平方米3.0万元，由大华房地产集团控股公司拍得。另一块纯住宅用地位于嘉定，成交楼板价约为人民币每平方米3.1万元，由上海保利建锦房地产开发有限公司拍得。

-     本季度成交1幅租赁用地，位于新江湾社区，可建面积约为8.15万平方米。平均楼板价为每平方米8万元，该地块以零溢价成交。

楼市政策

-     上海市发文规范企业购买商品住房行为。新政要求，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上等条件。

-     七月起，上海将规范租赁市场，所有租赁行为将被纳入在线系统。与此同时，上海市住房租赁公共服务平台在经过三个月的试运行后正式上线。

展望

-     未来一个季度新增商品房供应市场或将进入活跃期。多个开发商的现有项目有望获取预售证继而发售其现有项目，但市场仍将很大程度上受到政府调控的影响。

-     住宅用地方面，下半年市场将迎来一波新增高潮。目前预计约有10幅纯住宅用地会进入出让程序。下半年，上海也会持续推进租赁用地进入市场。尽管长期市场看好，但目前逐渐收紧的金融货币政策使得新增供应地块的出让溢价相对温和。

-     金融政策方面，国内经济在持续压力下，不排除政府将短期调整货币政策、放松楼市调控以刺激经济增长的可能性，但目前看来还没有相关迹象。

上海投资市场

-     第二季度由于贷款融资困难市场成交总量继续保持较少的水平，上半年大宗交易成交总额为人民币196亿元，仅为2017年上半年的二分之一。

-     本季度成交的写字楼项目均位于非核心商务区，同时成交单价均较低，市场对于核心资产买家与卖家之间存在较大的价格预期差异。

-     位于核心区域并拥有改造和升级潜力的零售项目在投资者尤其是国际投资者中仍较受欢迎。本季度有五项成交属于这个类型，合计总成交金额为人民币43.6亿元。

-     海航集团向本地开发商福晟集团以人民币29亿元出售了一个在建的综合体项目，项目位于前滩板块，预计将建成2座各20层的住宅楼以及一座24层的写字楼。

-     根据中国银行保险监督管理委员会网上公布的条例，保险资金将被允许投资到中大型城市的长租公寓项目。投资形式可为债券投资和股权投资。

展望

-     市场融资环境对投资者尤其是开发商而言仍然不容乐观，保险公司和有较多资金储备、不需大量杠杆投资的基金投资公司预计将在下半年完成更多的市场成交。

-     随着人民币继续贬值，预计境外投资者在投资市场会更为活跃。

-     市场上对于包括共享办公等共享经济产品仍然有很高的需求，该类项目的投资也会继续受到投资者的青眯。随着运营商的规模达到一定程度，他们会考虑通过上市进一步进行融资。

-     工业地产项目，尤其是物流资产仍然供应有限，且预计将带来较高的租金增长潜力和较高的回报率，继续获得资本的追逐。